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Baugeld 2015 so günstig wie noch nie !?

Baugeld günstig Hausbau Berlin Brandenburg

Wer heute sein Haus bauen will, kann so günstig finanzieren wie nie zuvor. Stimmt, werden die meisten sagen. Doch ist die Aussage so allgemein richtig? Welche Kriterien bilden den Maßstab – nur die derzeitigen Zinskonditionen oder mehr? Wer sind Gewinner und gibt es vielleicht auch Verlierer?

Baugeld: Zinsen gestern und heute

Zur Jahrtausendwende waren Sollzinsen von jährlich rund 6 Prozent an der Tagesordnung. Mit soliden Finanzierungsvoraussetzungen war es Bauherren 2004 möglich, ihr Bauvorhaben mit dem Jahreszins von 4,78 Prozent zu finanzieren – Sollzinsbindung 10 Jahre. Die gleichen Darlehensnehmer haben nun erst kürzlich mit ihrer Bank die Vereinbarung zur Weiterführung des Darlehens bis zur völligen Rückzahlung getroffen – Jahreszins jetzt 2,20 Prozent. Schon mal ein Hinweis darauf, wer heute auch zu den Gewinnern der niedrigen Zinsen gehört. Wer sich die Zinsentwicklung betrachtet, kommt zum Ergebnis: So niedrig wie heute waren die Baugeldzinsen noch nie. Wie hoch der Zinsvorteil ausfällt, hängt vom gewählten Bezugspunkt ab. Der Blick zurück hilft Bauherren heute ansonsten nur wenig, abgesehen vielleicht von der Vorstellung, wo die Zinsentwicklung auch mal wieder hingehen kann.

Finanzierungsumfeld

Entscheidend ist die Frage, ob der Zinsvorteil in vollem Maße für eine nachhaltige Finanzierung und zur Senkung der Gesamtzinskosten eingesetzt werden kann. Im Zusammenhang damit stellen sich Fragen zum heutigen Finanzierungsumfeld, so zur Entwicklung der Kosten.
Stichwort Grunderwerbssteuer. Der ursprünglich mal einheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent gilt heute nur noch in Sachsen und Bayern. In den anderen Bundesländern sind inzwischen Steuersätze zwischen 5 und 6,5 Prozent an der Tagesordnung. Die Erwerbsnebenkosten, zu denen die Grunderwerbssteuer wie auch die Maklercourtage und die Notarkosten gehören, werden von Banken im Rahmen der Baufinanzierung nicht finanziert.

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Peter Breitfeld, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Die höhere Steuerbelastung bindet so einen wachsenden Teil des Eigenkapitals und schmälert die direkt ins Objekt zu investierenden Eigenmittel. Das kann im Einzelfall zur Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen und bei der Zinsfindung von Banken zu ungünstigeren Zinskonditionen führen.

Stichwort Grundstückspreise. Hier ist ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen. Vor allem in städtischen Ballungsgebieten und ganz bestimmt in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München sind die Bodenrichtwerte deutlich nach oben geklettert. Hinzu kommt, in vielen Regionen sind Grundstücke aufgrund der hohen Nachfrage zum Bodenrichtwert kaum noch zu haben.

Banken überlegen recht gut, ob und in welchem Maße sie sich die damit verbundenen Risiken in die Bücher holen. Bei der eigenen Wertermittlung werden deshalb  nicht selten deutliche Abschläge vorgenommen. Folge auch hier, höhere Anforderungen ans Eigenkapital und im Einzelfall ungünstigere Finanzierungskonstellationen mit höheren Zinsforderungen.

Stichwort Baukosten. Dass diese nicht mehr auf dem Niveau von vor fünf oder 10 Jahren sind, ist für keinen eine besondere Erkenntnis. Wer heute baut muss deutlich mehr hinblättern. Und – so zumindest mein Eindruck – es wird gern etwas größer gebaut. Auch in der Ausstattung legt man eher etwas drauf. Schließlich bleibt das Objekt  zu den derzeit günstigen Zinskonditionen immer noch finanzierbar. Was aber, wenn das Haus in ein paar Jahren mal verkauft werden muss? Wie steht es da um den Wiederverkauf? Wer nutzt die recht groß gewählte Wohnfläche über die Jahre? Was wird im Alter?

Hoch tilgen, lange binden

Fakt ist: ein Teil des Zinsvorteils wird durch höhere Bau- und Erwerbskosten aufgebraucht. Ansonsten bestimmen vor allem die persönlichen Verhältnisse, wie nachhaltig und risikobewusst finanziert werden kann. 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten neben den anfallenden Erwerbsnebenkosten mit Eigenmitteln finanziert werden können. Wenn dann noch gute Einkünfte aus sicheren Jobs dazu kommen, die eine Tilgung von 3 Prozent und mehr ermöglichen, sind beste Voraussetzungen vorhanden. Bleibt noch die Entscheidung über die Sollzinsbindung. Niedrige Zinsen lange sichern, ist die Devise. Heißt das dann aber, Sollzinsbindung so lange wie möglich oder doch eher so lange wie notwendig? Sicherheit kostet Geld, je länger die Zinsbindung , desto höher die Zinsen .

Tilgungsrechner helfen bei der Entscheidung. Wer bei heute banküblichen Zinskonditionen  mit 3 Prozent tilgen kann, der hat nach 15 Jahren noch eine Restschuld von etwa 45 Prozent. Dieser Betrag lässt sich auch bei deutlich höheren Zinsen weiter finanzieren. Durch jährliche Sondertilgungen, deren Möglichkeit viele Banken optional einräumen, kann die Restschuld weiter gesenkt werden. Und wer will, kann sich auch einen Airbag zulegen. In Höhe der zu erwartenden Restschuld wird ein Bausparvertrag mit Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen angespart, der je nach Zinssituation zur Umfinanzierung des Darlehens oder auch für erste Modernisierungsmaßnahmen eingesetzt werden kann.

Baugeld: Schwachpunkt Eigenkapital

Klingt gut, sagen Sie. Dieses Idealbild einer Finanzierung lese ich häufig. Nur sind die Voraussetzungen nicht bei allen so perfekt. Vielen fehlt es vor allem am Eigenkapital . Was tun? Einerseits sind die Mieten hoch und steigen weiter. Zinsen für sicheres Sparen gibt es auch nicht. Was spricht da für warten und sparen? Andererseits sind gute und gesicherte Beschäftigungsverhältnisse mit ganz gutem Einkommen auf der Habenseite. Die Eltern helfen, dass neben den aufzubringenden Erwerbsnebenkosten wenigstens noch etwas Eigenkapital ins Objekt investiert werden kann. Sollte in solchen Situation die Chance niedriger Zinsen nicht genutzt werden? Einiges spricht dafür. Gegeben sein sollten allerdings ein kostenbewusst geplantes nicht überteuertes Objekt; Einkommen, die eine hohe anfängliche Tilgung zulassen, damit sich die hohe Kreditbelastung möglichst schnell abbaut; wohl überlegte Absicherungsinstrumente gegen Zinsanpassungsrisiken.

Vor Luftschlössern schützen

Wichtig ist, dass die Reihenfolge in der Entscheidungskette gewahrt bleibt. Am Anfang sollte immer ein gut durchdachtes und wohl überlegtes Abwägen von Pro und Contra für das eigene Haus stehen. Bei übereilt getroffenen und nicht bis zu Ende durchdachten Entscheidungen kann die eigene Immobilie auch schnell zur Belastung und zur Einschränkung der Lebensqualität werden. Das Gegenteil von dem, was eigentlich gewollt ist. Die Entscheidung für das eigene Haus ist nun mal in der Regel die größte Investition im Leben. Aktionismus ist da unangebracht. Wer die gerade niedrigen Zinsen zum Dreh- und Angelpunkt seiner Entscheidungen macht, läuft Gefahr, recht schnell ins Schlingern zu kommen. Nicht selten finden sich „Problemlöser“, die die Finanzierung auch ohne Eigenkapital  als „machbar“ ansehen. Die Erwerbsnebenkosten werden außerhalb der eigentlichen Baufinanzierung fremdfinanziert.

Und die gerade angebotene 0-Prozent-Finanzierung für die Küche wird dann so nebenbei auch noch mitgenommen. Damit alles passt ist die Versuchung zum „schön“ rechnen der Kosten groß. Zum Schluss fällt dann die Entscheidung für eine Zinsbindung von gerade mal 10 Jahren, weil da die Zinsen besonders günstig sind. Und damit die Rate zum verfügbaren Einkommen passt, bleibt es bei der Tilgung von anfänglich 1 Prozent. Vielleicht findet sich sogar noch ein Kreditgeber, der das mitmacht.  Nicht so recht im Bewusstsein ist in solchen Fällen oft, dass in 10 Jahren bei den heute marktüblichen Zinsen die Restschuld noch bei rund 90% liegt. Was, wenn dann mit einem deutlich höheren Zinssatz weiter finanziert werden muss? Wer aus der Niedrigzinsphase für sich das Beste gemacht hat, entscheidet sich vielleicht erst in 10, 15 oder 20 Jahren. Wenn Sie zu den Gewinnern gehören wollen, nutzen Sie die Chancen und konzipieren Sie Ihre Finanzierung mit Weitblick und Nachhaltigkeit.

von Peter Breitfeld, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Baugeld 2015 so günstig wie noch nie !?
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2 Kommentare zu Baugeld 2015 so günstig wie noch nie !?

  1. gut geschriebener Artikel. Auch wir stellen auf Grund der niedrigen Zinsen immer wieder fest, das teilweise auch Käufer mit dem nötigen Eigenkapital auf Finanzierungsmöglichkeiten umschwenken, um von den Niedrigzinsen zu profitieren.

  2. Danke für den tollen Artikel! Was meinen Sie, wie lange die Phase der Niedrigzinsen noch anhalten wird?

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