Wer seinen Traum vom Eigenheim realisieren möchte, sieht sich aktuell einem ansprechenden Zinsniveau für die Finanzierung gegenüber. Denn seitdem die Europäische Zentralbank am 5. Juni 2014 den Leitzins auf 0,15 % absenkte, befinden sich auch die Bauzinsen auf einem historischen Tiefstand.
Gleiches gilt für Bauherren, die eine Anschlussfinanzierung bereits bestehender Kredite benötigen. In diesem Bereich gelten Forward-Darlehen derzeit als interessante Alternative: Eine Kreditform, der das Prinzip zugrunde liegt: „Die Zinsen von heute schon für die Zukunft sichern“.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Namentlich handelt es sich um einen „nach vorn“ gerichteten, erst später aktiv werdenden Kredit („Vorratsdarlehen“). Ein Forward-Darlehen kann bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Dabei werden die bei Vertragsabschluss gültigen Zinskonditionen „eingefroren“, bis es zur tatsächlichen Auszahlung kommt. Die Zeitspanne der passiven Ruhephase wird dabei als Forward-Periode bezeichnet.
Eine noch recht junge Kreditform, die zu den Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsraten zählt: 1996 für Wohnungsunternehmen entwickelt, war diese Form der Immobilienfinanzierung zwei Jahre später auch für private Verbraucher nutzbar.
Kosten und Gebühren
Das Zusichern eines Zinssatzes bis zu fünf Jahre in die Zukunft gerichtet, ohne zwischenzeitliche Auszahlung, ist für Kreditnehmer in der Regel mit einem Kostenaufwand verbunden. Pro Monat der vereinbarten Forward-Periode werden zumeist zwischen 0,01 und 0,04 % Zinsaufschlag berechnet: Beträgt die Zeitspanne zwischen Darlehensabschluss und tatsächlicher Aktivierung zum Beispiel 24 Monate; liegt der Zinsaufschlag zudem bei 0,02 %, werden den bei Vertragsabschluss vorherrschenden Zinskonditionen 0,48 % aufgeschlagen.
Bereitstellungs- oder Kreditzinsen fallen hingegen in dieser Zeit nicht an. Allerdings werden Abschluss- und Verwaltungsgebühren fällig sowie gegebenenfalls Umschuldungskosten bei einer Grundbuchänderung.
Als außergewöhnlich gilt in dieser Niedrigzinsenzeit, dass es derweil sogar Anbieter gibt, die ein Forward-Darlehen gänzlich ohne Zinsaufschlag für die Forward-Periode anbieten!
Vorteile und mögliche Nachteile
Viele Immobilienbauer oder -besitzer kümmern sich nachweislich erst in letzter Minute um einen Kredit beziehungsweise um eine notwendige Anschlussfinanzierung. „Der frühe Vogel fängt den Wurm“ könnte in diesem Segment jedoch ein hilfreicher Sinnspruch sein. Denn gerade in einer Tiefzinsphase kann frühzeitiges Handeln für die Zukunft einen enormen Gewinn bedeuten; welcher wiederum zur Reduzierung monatlicher Belastungen oder für eine erhöhte Tilgung und damit einer verminderten Restlaufzeit eingesetzt werden könnte.
In diese Überlegungen eingebunden werden sollte aber auch der mögliche (!) Nachteil eines Forward-Darlehens: Niemand kann in die Zukunft schauen. Und innerhalb einer sehr lang gewählten Vorlaufzeit kann viel geschehen. Das Zinsniveau könnte anstatt wie erwartet zu sinken auch gleich bleiben, oder sogar steigen – und dann greift die davon unabhängige Darlehens- und Zinsbindung.
Vorzeitige Darlehenskündigungen sind nur in Sonderfällen möglich und bergen in der Regel auch Vorfälligkeitsentschädigungen. Experten raten deshalb in der Regel dazu, die Forward-Periode geringer und damit überschaubarer zu halten als maximal möglich.
Fazit: Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Frühzeitiges Vergleichen lohnt sich! Das World Wide Web bietet viele Möglichkeiten, sich die Bauzinsen unzähliger Banken vergleichsweise gegenüberstellen zu lassen. Eine gute Webseite dazu ist www.forwarddarlehen.org. Des weiteren werden Bauzinsrechner angeboten, um kostenfrei unverbindliche Beispielrechnungen durchzuführen. Wer bereits weiß, wann ein Baukredit oder eine Anschlussfinanzierung benötigt wird, sollte sich frühzeitig mit dem aktuellen Zinsniveau auseinandersetzen. So kann auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zur Zinssicherung rechtzeitig in Erwägung gezogen werden.
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