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Bauvertrag unter der Lupe

Alltagserfahrungen privater Bauherren Teil 3

Bauherr Benjamin Holtz erläutert sein Bauvorhaben und gibt einen Einblick in die eigenen Vorleistungen. Quelle: BSB e.V. Bauherr Benjamin Holtz erläutert sein Bauvorhaben und gibt einen Einblick in die eigenen Vorleistungen. Quelle: BSB e.V.
Das Haus befindet sich im Stadtbezirk Berlin-Prenzlauer Berg und soll über der vierten Etage ein ausgebautes Dachgeschoss mit Blick auf weite Teile des Szeneviertels erhalten. Quelle: BSB e.V.

Das Haus befindet sich im Stadtbezirk Berlin-Prenzlauer Berg und soll über der vierten Etage ein ausgebautes Dachgeschoss mit Blick auf weite Teile des Szeneviertels erhalten. Quelle: BSB e.V.

Bauherr Benjamin Holtz hat einen sogenannten Dachgeschossrohling in einem viergeschossigen Gründerzeitgebäude aus dem Jahre 1890 erworben. Seine Idee ist, das Dachgeschoss so auszubauen, dass zwei Wohnungen von 125 m2 und 70 m2 Größe in Niedrigenergiestandard (KfW 70) unter Nutzung von Solarthermie entstehen. Die vorgesehene Holzbauweise würde dazu beitragen, dass sich der Primärenergie-Einsatz weiter verringert, was die Gebäudebilanz insgesamt verbessert.

Da alle Wohnungen des Hauses Eigentumswohnungen sind, ist Bauherr Holtz mit dem Kauf des Dachgeschosses automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft geworden.

Über Bauvorhaben und Auflagen

Der Bauherr hat sich gründlich auf die Besprechung beim Vertrauensanwalt vorbereitet und seine Vorstellungen von notwendigen Änderungen des Vertrages notiert. Quelle: BSB e.V.

Der Bauherr hat sich gründlich auf die Besprechung beim Vertrauensanwalt vorbereitet und seine Vorstellungen von notwendigen Änderungen des Vertrages notiert. Quelle: BSB e.V.

Bauherr Holtz ist von Beruf Schreiner und kennt sich im Baugeschäft aus, betreibt er doch selbst eine Firma und hat sich zum Energieberater qualifiziert. Aus eigener Erfahrung weiß er, dass der Erwerb und Bau von Wohnraum im Bestand auch für Leute, die sich mit der Materie auskennen, so manche Überraschung bereithalten. Deshalb ist er schon vor dem beabsichtigten Kauf des Dachgeschosses auf Nummer sicher gegangen. Er hat diverse Untersuchungen auf Schädlings- oder Pilzbefall vornehmen und mit einer Machbarkeitsstudie prüfen lassen, ob der Zustand des Dachgeschosses den Aus- und Neubau erlaubt.

Klar ist auch, dass das Bauamt seine Ausbaupläne genehmigen muss und Auflagen erteilen kann. So macht es zur Bedingung, dass die Gründerzeitfassade nicht verändert werden darf. „Ich bin selbst daran interessiert, dass Häuser mit einer langen Geschichte ihre Herkunft nicht verleugnen. Andererseits möchte ich aber auch meine Bauvorstellungen so weit wie möglich verwirklichen“, meint Bauherr Holtz. Dem trägt das Bauamt Rechnung. Es genehmigt sein Vorhaben, zum Hinterhof mit einem Rücksprung von 40 cm gerade Wände hochzuziehen. Damit gibt es im Dachgeschoss nicht nur Schrägen, was sogar einen Terrassenbau möglich macht.

Aber eine andere Auflage des Bauamtes harrt im Zusammenhang mit der Abfassung des Bauvertrages der Klärung. Der Ausbau der Dachgeschosswohnung verlangt einen Fahrstuhl. „Wobei der Einbau nicht das Problem ist“, so der Bauherr, „unklar ist zurzeit noch, wer von der Eigentümergemeinschaft ihn unter welchen Umständen nutzen darf und wer sich demzufolge mit welchen Kosten am Aufzugsbau beteiligt“.

Dazu meint Vertrauensanwalt Wendelin Monz vom Bauherren-Schutzbund e.V. „Abgesehen davon, dass ein Dachgeschoss von der Vertragsgestaltung ohnehin sehr schwierig ist, gibt es im Hinblick auf die Eigentümergemeinschaft zusätzlich einiges zu bedenken“. Beispielsweise gehören die Durchbrüche für Wasser und Abwasser dazu. Bei einem nicht ausgebauten Dachgeschoss reicht der Schornstein über alle Etagen des Hauses bis zum Dach. Für eine Dachgeschosswohnung müssen weitere Anschlüsse hochgezogen werden, die die darunterliegenden Wohnungen betreffen.

Trotz Bauerfahrung Mitglied geworden

Bauherr Benjamin Holtz erläutert sein Bauvorhaben und gibt einen Einblick in die eigenen Vorleistungen. Quelle: BSB e.V.

Bauherr Benjamin Holtz erläutert sein Bauvorhaben und gibt einen Einblick in die eigenen Vorleistungen. Quelle: BSB e.V.

Bauherr Holtz erläutert, warum er trotz reichlich vorhandener eigener Erfahrungen zusätzlich die Kompetenz der Berater des Bauherren-Schutzbundes in Anspruch nimmt. „Ich bin mir darüber im Klaren, dass es gut ist, wenn ich unabhängige baurechtliche und bautechnische Experten an der Seite habe und damit von vornherein mein Risiko minimiere. Deshalb bin ich Mitglied des BSB geworden und nehme die Serviceleistungen Vertragsprüfung und baubegleitende Qualitätskontrolle in Anspruch“. Vor dem Kauf des Dachgeschosses habe er ja auch umfangreiche Recherchen durchführen lassen.

Empfehlungen zum Bauvertrag

Auf die Frage „Wo war die Hilfe des Vertrauensanwaltes gefragt?“ nannten 65 Prozent der Mitglieder des Bauherren-Schutzbund e.V. die Prüfung von Bau- und Kaufverträgen und 40 Prozent die Rechtsberatung vor Vertragsabschluss. Quelle: BSB e.V.

Auf die Frage „Wo war die Hilfe des Vertrauensanwaltes gefragt?“ nannten 65 Prozent der Mitglieder des Bauherren-Schutzbund e.V. die Prüfung von Bau- und Kaufverträgen und 40 Prozent die Rechtsberatung vor Vertragsabschluss. Quelle: BSB e.V.

In einer gemeinsamen Untersuchung vom Bauherren-Schutzbund e.V. und dem Institut für Bauforschung e.V. Hannover sind Bauverträge von Verbrauchern analysiert worden. Im Ergebnis der Studie wurde festgestellt, dass es in solchen Verträgen typische Fallstricke gibt. Dazu gehören Preissicherheit, Zahlungspläne, Angaben zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung, Vertragsstrafe bei Überschreitung der Bauzeit und Sicherheitsleistungen der Baufirma.

Bauherr Holtz hat sich vor der Beratung beim Vertrauensanwalt gründlich mit dem Bauvertrag beschäftigt, seine Wünsche und Änderungsvorschläge eingefügt und Rechtsanwalt Monz übergeben. Auch in seinem Fall erwies sich der Bauvertrag als unausgewogen und mängelbehaftet. Er bestätigte weitgehend die Aussagen der Studie. Der Vertrauensanwalt empfahl unter anderem folgende Änderungen:

Pauschalfestpreis statt Einheitspreis

Rechnungslegung/Zahlungsplan

Sicherheitsleistung

Wie in der eingangs genannten Studie festgestellt, enthalten 81 Prozent der untersuchten Bauverträge keine Sicherheitsleistungen. Grund genug, den Paragrafen zu den Sicherheitsleistungen so wasserdicht wie möglich zu formulieren. Rechtanwalt Monz riet dazu dringend, den Textentwurf um die gesetzliche Regelung zu ergänzen: „Der Auftraggeber ist berechtigt, bei der ersten Abschlagszahlung einen Einbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruches vorzunehmen. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 %, kann der Auftraggeber bei der nächsten Abschlagszahlung einen weiteren Einbehalt in Höhe von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruches vornehmen.“

Vertragsstrafe

Wohnung gekündigt, Einzug ins neue Haus oder neue Wohnung nicht möglich, weil die Baufirma den Fertigstellungstermin nicht halten kann – was nun? Unweigerlich entstehen dem Bauherrn durch Zwischenlösungen fürs Wohnen, Ummeldung des Umzugstransportes usw. Mehrkosten. Um dieses Risiko für private Bauherren zu minimieren, sollte unbedingt ein Druckmittel gegenüber dem Auftragnehmer im Vertrag enthalten sein. Deshalb entwickelten Bauherr und Anwalt im konkreten Fall die Formulierung: “Kommt es zu einer vom Auftragnehmer schuldhaft verursachten Überschreitung des Gesamtfertigstellungstermins, kann der Auftraggeber ab dem ersten Tag der Fristüberschreitung eine Vertragsstrafe von 0,3 % des vereinbarten Festpreises je Werktag geltend machen. Insgesamt ist die Vertragsstrafe auf 5 % des vereinbarten Festpreises begrenzt. Weitergehende Schadensersatzansprüche des Auftragsgebers bleiben unberührt, werden jedoch auf die verwirkte Vertragsstrafe angerechnet.“

Die erste Begegnung mit dem Rechtsexperten des BSB bestärkt Bauherr Holtz in der Überzeugung, dass die Entscheidung für die Mitgliedschaft im BSB eine richtige Entscheidung war. Die diversen konstruktiven Hinweise und Ergänzungen zum Bauvertrag geben ihm eine Portion Sicherheit bei der Realisierung seines umfangreichen Bauvorhabens.

 

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