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Expertenrat bereits in der Grundberatung

Alltagserfahrungen privater Bauherren Teil 2

Nicht nur Fachkompetenz, sondern auch Vertrauen und Sympathie zwischen Bauherren und Bauherrenberater sind gute Begleiter auf dem Weg zum Wohneigentum. Foto: BSB e.V. Nicht nur Fachkompetenz, sondern auch Vertrauen und Sympathie zwischen Bauherren und Bauherrenberater sind gute Begleiter auf dem Weg zum Wohneigentum. Foto: BSB e.V.

Familie Bauer lebt in Berlin und wünscht sich ein eigenes Haus mit Garten, in dem sich der Nachwuchs nach Herzenslust austoben kann. In einem solchen Fall hört man sich in der Verwandtschaft und Bekanntschaft um, besucht Ausstellungen oder Messen und lässt sich nach gründlicher Suche von der Baufirma der Wahl ein Angebot unterbreiten, das den persönlichen Vorstellungen am nächsten kommt. Doch wer bauen will, möchte sein Geld mit höchstem Nutzen anlegen. Das erfordert Kenntnis der Materie, über die Bauherren in den meisten Fällen nicht verfügen. Deshalb sah sich auch Familie Bauer von Anfang an nach einem geeigneten Partner um, der über die erforderliche Kompetenz und Professionalität auf dem Baugebiet verfügt. Bei ihrer Recherche im Internet stießen die Bauherren in spe auf den Bauherren-Schutzbund e.V. und machten sich mit seinem Serviceangebot vertraut. Sie nahmen zur Verbraucherschutzorganisation Kontakt auf und vereinbarten mit Bauherrenberater Dipl.-Ing. Architekt Ludger Weidemüller eine im Angebot enthaltene kostenlose Grundberatung.

Klarheit über gemeinsame Ziele schaffen

In der einstündigen kostenlosen Grundberatung wird ein Überblick über die Leistungen vermittelt, die der Bauherrenberater im Rahmen seiner unabhängigen Beratung zur Verfügung stellen kann. Foto: BSB e.V.

In der einstündigen kostenlosen Grundberatung wird ein Überblick über die Leistungen vermittelt, die der Bauherrenberater im Rahmen seiner unabhängigen Beratung zur Verfügung stellen kann. Foto: BSB e.V.

Das erste Gespräch gibt Aufschluss darüber, ob die „Chemie“ zwischen beiden Parteien stimmt. Ein Abgleich der gegenseitigen Vorstellungen und Erwartungen ist eine wichtige Voraussetzung für die erfolgreiche Begleitung des Projektes. Aber auch die von Ludger Weidemüller noch einmal gegebenen Informationen über die Ziele, Aufgabenstellungen und Serviceleistungen der Verbraucherschutzorganisation finden die Aufmerksamkeit der Bauherren. So stellt Bauherrenberater Ludger Weidemüller vor, was die Bauherren von ihm als Bauherrenberater erwarten können und welche Leistungen er im Sinne von Gemeinnützigkeit und Unabhängigkeit des Vereins nicht erbringen kann. „Wir werden als unabhängige Berater weder Firmen empfehlen noch deren Arbeit im Allgemeinen vorab bewerten. Jeder Bauablauf ist anders. Firmen wechseln oft ihre Nachunternehmer, was zu immer neuen Konstellationen und möglichen Problemen führen kann. Aber da ich im Schnitt jährlich 50 bis 70 Bauherren betreue, kann ich Ihnen versichern, dass ich über ausreichende Erfahrungen verfüge, gemeinsam mit Ihnen auch in schwierigen Situationen eine Lösung zu finden“.

Auf großes Interesse der Bauherren stößt auch die Information, dass der BSB in Kooperation mit Creditreform e.V. eine Wirtschaftsauskunft zu in- oder ausländischen Firmen anbietet, die es dem Bauherrn erleichtert, sich ein Bild vom künftigen Vertragspartner zu machen. „Eine komplette Wirtschaftsauskunft liefert mehr als nur veröffentlichte Bilanzdaten. Sie ermöglicht eine Bonitätsbewertung des potenziellen Vertragspartners“. Allerdings erfordere die Bewertung der Geschäftsbilanz eines Unternehmens spezielle kaufmännische Kenntnisse. Deshalb werde sie auch durch die Berater mit den Vereinsmitgliedern ausgewertet. Als weiteres Plus führte Ludger Weidemüller an, dass Mitglieder beim Verein nicht nur eine preiswerte Wirtschaftsauskunft anfordern können, sondern ein ganzes Jahr lang kostenlos alle Nachtragsinformationen erhalten, falls sich in der Bewertung des Unternehmens etwas ändert. Bauers stimmen zu, denn der Firmencheck bildet eine gute Basis für die zu führenden Vertragsverhandlungen.

Gemeinsam Herausforderungen begegnen

Im Gespräch erläutert Bauherrenberater Ludger Weidemüller die Ziele, Aufgaben und Serviceleistungen des Vereins. Foto: BSB e.V.

Im Gespräch erläutert Bauherrenberater Ludger Weidemüller die Ziele, Aufgaben und Serviceleistungen des Vereins. Foto: BSB e.V.

„Wir setzen auf der Grundlage des von Ihnen mit der Baufirma geschlossenen Vertrags alles daran, dass Sie das bekommen, was vertraglich vereinbart wurde, nämlich einen mängelfreien Bau. Das erfordert von Ihrer Seite, als Vertragspartner immer die Verbindung zum Bauleiter aufrechtzuerhalten, konkrete Termine mit ihm zu vereinbaren und damit auch ein wenig Druck aufzubauen, was einem zügigen Bauablauf dienlich ist. Entsprechend dem uns erteilten Auftrag werden wir Sie dabei begleiten. Sofern gewünscht, kontrollieren wir die einzelnen Bauphasen, um frühzeitig Mängel zu erkennen und beseitigen zu lassen. Denn wo gehobelt wird, da fallen bekanntlich auch Späne“, erläuterte Bauherrenberater Ludger Weidemüller.

Bauherrenberater Weidemüller verwies in diesem Zusammenhang auf Berliner Besonderheiten. Der Bau eines Hauses gilt als Bauvorhaben einfacher Bauart. Dafür wird in Berlin kein Prüfstatiker benötigt. Wer in Brandenburg baut, benötigt ihn in Form einer öffentlich bestellten Person. Die Kontrolle der Tragfähigkeit des Hauses liegt in Berlin in der Verantwortung des planenden Architekten oder der Baufirma. Dennoch empfiehlt der Berater, die Hilfe eines Servicepartners in Anspruch zu nehmen, der als Prüfstatiker insbesondere die Träger, den Dachstuhl und die Unterzüge auf fachgerechten Sitz und ihre Tragfähigkeit kontrolliert. Eine Anregung, die von den künftigen Bauherren gern entgegen genommen wird.

„Auf jeden Fall ist Ihre Entscheidung, vor Unterzeichnung des Vertrages Kontakt zu uns aufzunehmen, zu begrüßen und goldrichtig. Ist er unterschrieben, können Änderungen nicht mehr erfolgen oder schwer durchschaubare verbraucherfeindliche Klauseln im Werkvertrag nicht mehr zu Ihren Gunsten verhandelt werden“, unterstrich Ludger Weidemüller. So seien die Chancen für eine faire Partnerschaft zwischen Bauherr und Firma sehr groß, weil vor der Unterschrift von einem Vertrauensanwalt der Vertrag auf unklare und intransparente Vertragsbestandteile geprüft sowie vom Bauherrenberater die Bau- und Leistungsbeschreibung aus technischer Sicht begutachtet werden kann.

Als Vorteil erweist sich der „heiße Draht“ zu Bauherrenberater und Vertrauensanwalt auch, wenn ein Verzug im Bauablauf eintritt, der aus Erfahrung nicht folgenlos für den Bauherrn bleibt. Ein typisches Anzeichen für eine solche Situation ist das längere Fernbleiben der Firma von der Baustelle. In diesem Fall ist der Bauherrenberater umgehend zu informieren und schaltet gegebenenfalls einen Vertrauensanwalt ein, um auf der Grundlage des vom Bauherrenberater ermittelten Sachstandes die Minimierung des Risikos rechtlich abzusichern.

Qualitätskontrolle als Frühwarnsystem

Alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung unklar ist, soll vom Bauherren hinterfragt werden. Der Berater gibt Hinweise, worüber er vor der Unterschrift mit dem Baupartner verhandeln sollte. Foto: BSB e.V.

Alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung unklar ist, soll vom Bauherren hinterfragt werden. Der Berater gibt Hinweise, worüber er vor der Unterschrift mit dem Baupartner verhandeln sollte. Foto: BSB e.V.

Die baubegleitende Qualitätskontrolle ist das wichtigste Instrument, um frühzeitig Baumängel aufzuspüren. „Das ist unser wichtigstes Anliegen. Nicht zu Letzt deswegen sind wir BSB-Mitglied geworden“. So Bauers. „In der Abfolge wie Ihr Haus entsteht – Rohbau, Erdgeschoß, Obergeschoß, Dacheindeckung, Dämmung, Fenster- und Türeneinbau, Heizung, Innenausbau – prüfe ich anhand der Bauunterlagen und auf der Grundlage von Vorschriften sowie nach den anerkannten Regeln der Technik einschließlich weiterer in der Baupraxis bewährter Regeln die Bauqualität“, erläuterte Bauherrenberater Weidemüller.

Für ein Haus ohne Keller, wie es die Familie Bauer baut, sind im Schnitt sechs bis acht, unter Umständen zehn Begehungen erforderlich. Die Kontrolle beginnt beispielsweise bei der Bodenplatte, in die die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Telekommunikation usw. integriert sind. Treten dort beispielsweise Maßabweichungen auf, werden sie oft erst bei der Innenausstattung bemerkt, weil das Rohr nicht im Bad, sondern 10 cm entfernt im Flur austritt. Die Kontrolle kann anhand des Fundamentplanes erfolgen. Ist er nicht verfügbar, wird die Kontrolle vor dem Vergießen der Bodenplatte nach dem Erdgeschoss-Grundriss vorgenommen. Auch beim Einbau der Fußbodenheizung treten nicht selten typische Mängel auf. Sind Parkett oder Fliesen gelegt, ist der Schaden nur mit großem Aufwand zu beheben. Deshalb liegt das frühzeitige Erkennen und Beheben von Mängeln und Abweichungen auch im Interesse der Baufirma.

Dokumentation der Baustellenkontrollen

In der in diesem Jahr durchgeführten Umfrage unter Mitgliedern des Bauherren-Schutzbundes gaben 82 Prozent an, dass sie die baubegleitende Qualitätskontrolle in Anspruch nehmen. Bautechnische Beratung gefragt Grafik: BSB e.V.

In der in diesem Jahr durchgeführten Umfrage unter Mitgliedern des Bauherren-Schutzbundes gaben 82 Prozent an, dass sie die baubegleitende Qualitätskontrolle in Anspruch nehmen. Bautechnische Beratung gefragt Grafik: BSB e.V.

Welche Bauphasen ein Bauherrenberater kontrollieren soll, wird mit ihm vertraglich vereinbart. Gut finden Bauers, dass auf dieser Grundlage die Kontrollen in ihrem Beisein und möglichst auch des Bauleiters durchgeführt werden sollen. Das im Ergebnis gefertigte Protokoll bekommen die Bauherren unmittelbar nach der Kontrolle zugeschickt, um im Bauablauf keine Zeit zu verlieren und eventuell erkannte Mängel in der jeweiligen Bauphase noch beheben zu können. Jedes Protokoll enthält neben allgemeinen Daten die konkreten Ergebnisse der Kontrollen und eine Einschätzung des erreichten Bautenstandes. Die Bauherren werfen ein, dass damit für sie wichtige Rückschlüsse auf den Zahlungsplan möglich sind. Fehlt beispielsweise das Dach auf dem Haus, muss auch die damit verbundene Rate nicht bezahlt werden.

An diese grundsätzlichen Daten schließt sich eine Text- und Fotodokumentation an, in der festgestellte und zu beseitigende Mängel dargestellt und Hinweise für die Bauausführung gegeben werden. Damit erhält der Bauherr eine aussagekräftige Dokumentation vom Bau und der einzelnen Bauphase.

Im Rahmen der Erstberatung legte die Familie Bauer auch die im Vertragswerk enthaltene Bau- und Leistungsbeschreibung vor und erbat deren Prüfung. Das Ergebnis der Prüfung wird ihre Entscheidung über die Inanspruchnahme weiterer Serviceleistungen des BSB in entscheidendem Maße beeinflussen. „Das Gespräch war für uns sehr aufschlussreich und wichtig. Wir haben erfahren, was hinter mancher Vertragsformulierung steckt und wie die Betreuung während des Bauablaufes erfolgt. Nun überlegen wir, welche Entscheidungen zu treffen sind, um unser Risiko so gering wie möglich zu halten“, so das Resümee von Bauherr Bauer.

 

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