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Neubaugebiete – neues Wohnland oder bautechnische Herausforderung?

© Alexander & Theresia Schulz / Fotolia.com © Alexander & Theresia Schulz / Fotolia.com

Immer mehr Familien träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Durch das aktuell niedrige Zinsniveau, scheint dieser Wunsch für viele erreichbar. Nach aktuellen Studien wollen ca. 1,5 Millionen Menschen vor allem in mittelgroßen Städten und Metropolregionen in den nächsten zwei bis drei Jahren ein Eigenheim errichten. Auf diese hohe Nachfrage müssen die Städte und Kommunen reagieren.

Da Baugebiete aber nicht unbegrenzt vorhanden sind, werden immer mehr ausgewiesen, die nicht einfach zu bebauen sind oder sich nicht dazu eignen. Die eventuell auftretenden Probleme sind vielfältig: Nahegelegene Straßen, Autobahnen, Bahnstrecken und Industriegebiete können zur Schallbelästigung führen.

Der Bauplatz kann sich – zum Beispiel durch Bodenbelastungen, hoch anstehendes Grundwasser oder geringe Tragfähigkeit – als schwer zu bebauen erweisen. Bei kleinen Grundstücken besteht die Gefahr nachbarschaftlicher Konflikte durch die fehlende Distanz. Wenn die ausgewiesenen Grundstücke bisher hingegen als Ackerland genutzt wurden, können die Böden durch Düngung in den Vorjahren belastet sein.

Baugrund vorab kritisch prüfen

Die potentiellen Gefahren zeigen, dass das Baugrundstück vorab nach individuellen Überlegungen gründlich geprüft werden sollte: Wie hoch ist die Lärmbelästigung? Werden die sozialen Ansprüche an das neue Zuhause erfüllt – zum Beispiel durch kurze Arbeits- und Schulwege?

Auch die Zufahrtswege und die Bebaubarkeit des Grundstücks sollten kritisch untersucht werden. Dabei ist zunächst darauf zu achten, dass der gewünschte Grundriss und die vorgesehene Hausgröße realisiert werden können. Denn ein Grundstück kann nicht vollständig bebaut werden, es sind Abstände zu den Grenzen einzuhalten. Angaben hierzu gehen aus dem Bebauungsplan hervor. Ist nur ein komplizierter Grundriss möglich, erhöht das die Planungs- und Baukosten, denn einfache Gebäudegrundrisse sind günstiger zu errichten. Die Planung sollte daher immer mit einem erfahrenen Architekten erfolgen.

Grundstück zu verkaufen © Gerhard Seybert / Fotolia.com

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Für die Realisierung, insbesondere beim Errichten von Fertighäusern, müssen Baumaschinen und große Materialien auf das Grundstück transportiert werden. Deshalb ist es wichtig vorab zu klären, ob die Zuwegungen für die schweren Baufahrzeuge stabil und breit genug sind.

Jedes Grundstück muss eine geeignete Zufahrt haben. Die Baukosten können sich erheblich erhöhen, zum Beispiel weil man Nachbargrundstücke oder Flächen anmieten oder die Zufahrtstrassen stabilisieren muss. Dies geht häufig zu Lasten des Bauherren.

Baugrunduntersuchung hilft Risiken zu erkennen

Vor dem Erwerb eines Baugrundstücks sollte als erster Schritt eine Baugrunduntersuchung erfolgen. Diese gibt Aufschluss über eventuelle Altlasten, die auf Sonderdeponien entsorgt werden müssen. Auch die Wasserverhältnisse werden hierbei ermittelt.

Steht das Grundwasser sehr hoch, ist bei einem Haus mit Keller eine „Weiße Wanne“ erforderlich, das heißt eine hochwertige Kellerabdichtung. Ähnliches gilt bei einem Bauplatz am Fuß eines Hangs, oder wenn der Boden aus Erdschichten besteht, in denen das Wasser bei starken Regenfällen nicht schnell genug versickern kann, so dass Staunässe an den Kelleraußenwänden entsteht.

Aus statischen Gründen sind Gebäude nur in tragfähigen Böden zu gründen. Sind diese erst weit unter den zu bauenden Fundamenten vorhanden, muss der nicht tragfähige Boden durch einen tragfähigen ersetzt werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, den Boden durch Injektionen zu stabilisieren. Ob und in welchem Umfang diese Maßnahmen erforderlich werden, geht aus dem Bodengutachten hervor.

Grundstücke, die in Gebieten liegen, die durch Gewässernähe Gefahr laufen, überflutet zu werden, müssen gesondert geschützt werden. Um Aufschluss über die Gefahren zu erhalten, die die Grundstücklage mit sich bringt, sollte man vorher Erkundigungen einholen. Hier geben zum Beispiel die zuständigen Behörden (Untere Wasserbehörde) Auskunft oder Anwohner, die schon lange im gleichen Gebiet wohnen und sich mit der Umgebung auskennen. Nasse Keller nach dem Winter oder nach anhaltenden Regenphasen sowie Risse, die durch Bodensenkungen entstehen können, sind in der Regel bekannte Themen in der Nachbarschaft.

Dipl.-Ing. Günter Jarrass, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Dipl.-Ing. Günter Jarrass, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Zusatzkosten durch Sondermaßnahmen vorab kalkulieren

Alle vorgenannten Sondermaßnahmen sind kostspielig und nach der Fertigstellung des Hauses nicht mehr sichtbar. Sie schmälern jedoch das Budget des Bauherrn und erzwingen meist Einsparungen bei der Hausgestaltung.

Auf Planungs- und Ausstattungsdetails, wie zum Beispiel eine Dachgaube oder höherwertige Bodenbeläge, muss dann verzichtet werden. Schnell wird das Traumhaus so zur abgespeckten Variante, weil viel Geld in aufwändige Gründung, teure Abdichtung und erhöhten Planungsaufwand geflossen ist.

Damit es kein böses Erwachen gibt, ist es daher wichtig, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die Beschaffenheit des Bauplatzes ausführlich zu informieren. Der Bauherren-Schutzbund e.V. kann hierbei durch unterschiedliche Beratungsangebote und Verbraucherinformationen helfen.

Weitere Informationen finden Interessenten auf der BSB-Webseite www.bsb-ev.de

Dipl. Ing. Architekt Günter Jarrass

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