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Marktwertermittlung

Warum ist eine professionelle Marktwertermittlung für Ihre Immobilie so wichtig?

Marktwertermittlung © Bernd Ege / Fotolia.com Marktwertermittlung © Bernd Ege / Fotolia.com

Sie sind Immobilieneigentümer und erwägen einen möglichen Verkauf ? Diese Überlegung liegt vor dem Hintergrund in jüngerer Zeit deutlich gestiegener Immobilienpreise nahe. Aber um die Realisierung von Wertsteigerungen beziffern zu können, muss man den Marktwert der eigenen Immobilie(n) kennen. Was ist meine Immobilie am Markt wert, welchen Verkaufspreis kann ich ansetzen?

Marktwertermittlung © stockWERK / Fotolia.com

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Diese Frage müssen sich nicht nur jene Eigentümer stellen, die aus Renditeüberlegungen ihre Immobilie verkaufen und so gestiegene Werte in bares Geld verwandeln möchten. Beweggründe für die Entscheidung, sich von seinem Objekt zu trennen, sind häufig in der persönlichen Lebenssituation zu finden. Berufliche Veränderungen, die einen Umzug erforderlich machen, veranlassen vor allem jüngere Eigentümer zur Veräußerung ihrer Wohnung oder ihres Hauses. In späteren Lebensjahren – und in dieser Lage befinden sich in unserem Lande viele Bürger – wird die eigene Immobilie „zu groß“; die Kinder sind ausgezogen, der Bedarf an Wohnraum reduziert sich.  Ältere Hauseigentümer können den Garten und das große Haus nicht mehr bewirtschaften, älteren Wohnungseigentümern fällt das Treppensteigen schwer.  Also trennen sie sich von ihrem bisherigen „Zuhause“ und suchen seniorengerechte Wohnmöglichkeiten.

Die eigene Immobilie hat am persönlichen Vermögen meist einen erheblichen Anteil. Entsprechend sorgsam  – und vor allem professionell – muss der Marktwert taxiert werden, um beim Verkauf einen optimalen Erlös zu erzielen.  Eine „falsche“ Preisforderung kann fatale Folgen für den Verkaufsprozess haben. Ein zu niedrig fixierter Angebotspreis bedeutet, „ohne Not“ Geld zu verschenken. Bei einem deutlich über dem Marktwert angesetzten Preis werden sich keine Interessenten finden, denn vergleichbare Objekte am Markt sind günstiger zu haben. Erforderlich sind dann nachträgliche Preisreduktionen, die von den Beobachtern am Markt aufmerksam registriert werden. Das Angebotsobjekt erleidet einen Imageverlust, es droht eine Preisspirale nach unten.

Marktwertermittlung © thingamajiggs / Fotolia.com

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Der Marktwert der eigenen Immobilie wird vom Eigentümer häufig überschätzt. Daher sollten bei der Preisfeststellung  nicht subjektive sondern objektive  Kriterien im Vordergrund stehen. In der Praxis gibt es dafür verschiedene Methoden.

Beim Vergleichswertverfahren werden tatsächlich realisierte Kaufpreise für andere Immobilien zugrunde gelegt, die – der Name sagt es – hinsichtlich der Objektmerkmale mit der eigenen, zum Verkauf stehenden Immobilie vergleichbar sind. Voraussetzung ist die Verfügbarkeit einer ausreichenden Anzahl von Transaktionspreisen vergleichbarer Objekte.

Das Ertragswertverfahren – auch hier ist der Name Programm – betrachtet die künftig mit der Immobilie zu erwirtschaftenden Erträge, z.B. aus Mieten und Pachten, gekürzt um entstehende (Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs-) Kosten. Die erwarteten Nettoerträge werden kapitalisiert, so dass ein errechneter Ertragswert als Barwert der zukünftigen Überschüsse der Erträge über die Aufwendungen ermittelt wird. Geeignet ist dieses Verfahren für die Bewertung von Objekten, bei denen die Erzielung von (dauerhaften) Erträgen im Vordergrund steht, z.B. bei  fremdvermietetem Eigentum und bei Geschäftshäusern.

Beim Sachwertverfahren bemisst sich der Immobilienwert aufgrund der Bausubstanz. Der Sachwert wird in mehreren Rechenschritten ermittelt, beginnend mit der Ermittlung des Bodenwertes. Dieser ist das Produkt aus Bodenrichtwert und der Grundstücksgesamtfläche. Getrennt vom Bodenwert wird dann der Gebäudewert errechnet. Dieser ergibt sich aus dem Produkt von Bruttogrundfläche und Normalherstellungskosten je Quadratmeter, unter Beachtung regionaler Unterschiede der Baukosten und unter Abzug einer Alterswertminderung. So erhält man einen vorläufigen Sachwert als Summe von Bodenwert und Gebäudewert. Abschließend wird dieser vorläufige Wert an die aktuelle Marktsituation angepasst mit dem Ergebnis des (endgültigen) Sachwertes (Verkehrswert). Vereinfacht sieht das so aus:  Sachwert = (Bodenwert  + Gebäudewert ) x Marktanpassungsfaktor. Das Verfahren kommt zur Anwendung, sofern das Vergleichswertverfahren mangels vergleichbarer Werte und das Ertragswertverfahren – z.B. wegen Fehlens einer ortsüblichen Miete – nicht zielführend sind.  Es wird häufig für die Bewertung von selbstgenutztem Wohnraum eingesetzt, oder auch zusätzlich zu den anderen Verfahren, um deren Ergebnisse zu validieren.

In jedem Fall ist der Einsatz systematisierter Verfahren zu empfehlen, um eine fundierte Immobilienbewertung zu gewährleisten. Das Knowhow dafür haben u.a. Immobilienberater und  –makler, deren Anspruch eine qualifizierte Kundenbetreuung ist.  Die Ermittlung des Marktwertes dient der Einschätzung des voraussichtlich für die betreffende Immobilie zu erzielenden Marktpreises (und unterscheidet sich insofern von einem formalen Gutachten). Bei der Berliner Volksbank Immobilien GmbH kommen alle drei oben genannten Bewertungsverfahren zum Einsatz, je nach Objektklassifikation, -eigenschaften und –nutzung:

  • das Vergleichswertverfahren auf Basis vergleichbarer Objekte und deren notarieller Kaufpreise/Transaktionsdaten
  • das Ertragswertverfahren auf Basis der aus dem Objekt generierten bzw. generierbaren wirtschaftlichen Erträge
  • das Sachwertverfahren auf Basis der in der Beleihungswertverordnung vorgeschriebenen Methoden

Eine fundierte Marktwertermittlung ist nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für den Käufer nützlich. Denn sie kann als Grundlage für Finanzierungsgespräche des Käufers mit der Bank dienen, um mögliche Kreditvolumina  für den Kauf zu quantifizieren. In dieser Hinsicht ergeben sich für Verkäufer und Käufer von Immobilien durch die enge Zusammenarbeit der Berliner Volksbank Immobilien GmbH mit ihrer „Mutter“, der Berliner Volksbank, entscheidende Vorteile.

Sofern Sie einen Verkauf Ihre Immobilie  in Erwägung ziehen und zunächst deren Marktwert einschätzen möchten, dann stehen wir Ihnen dafür gern zur Verfügung.

Immobilien mit guter Beratung finden Sie unter : www.bvbi.de,  Berliner Volksbank Immobilien GmbH, (030) 56 55555-0, info@bvbi.de

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4 Kommentare zu Marktwertermittlung

  1. Das Eigentümer Ihre Immobilie sehr subjektiv betrachten/bewerten ist schon verständlich. Meist werden dann noch die getätigten Reparaturen und Modernisierungen in der Vergangenheit so aufaddiert das der Eigentümer auf ein weitaus höheres Ergebnis als z.B. der Immobilienmakler oder Hausverwalter kommt. Man muss sich als Eigentümer einfach entemotionalisieren und die eigene Immobilie nur als Sache sehen.

  2. Ich finde den Beitrag sehr interessant. Ich weiß wie schwer es sein kann eine Immobilie zu verkaufen. Daher rate ich jedem einen Experten zu Rat zu holen.

  3. Hier habe ich einige wertvolle Informationen erhalten die bestimmt sehr hilfreich sein werden. Danke dafür.

    Gruß Anna

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