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Projektentwicklung: Wie entsteht ein neues Bauprojekt?

projektentwicklung wie entsteht ein bauprojekt immobilien hausbau berlin berliner volksbankAA Christian Falb, Geschäftsführer der Berliner Volksbank Immobilien GmbH

Projektentwicklung: Irgendwann sieht man das neue Immobilienangebot im Immobilien Journal, in Anzeigen, im Internet oder an der Baustelle. Doch wer steckt hinter dem Bau, wer entscheidet, wo, was und wie gebaut wird und legt schlussendlich die Preise fest? Werfen Sie einen Blick hinter die Kulissen, wie ein neues Bauprojekt entsteht.

Wie immer in den Sommermonaten ist die Stadt verwaist – nur die Bauarbeiter scheinen kollektive Urlaubssperre zu haben und kämpfen gemeinsam gegen den Regen an. Nicht nur die zahlreichen Straßenbaustellen zeugen von reger Bautätigkeit, gerade in den innerstädtischen Bezirken lassen sich in vielen Straßenzügen Baukräne entdecken. Vielerorts werden Gebäude saniert oder neue Gebäude errichtet, um vorhandenen Wohnraum zu modernisieren oder neuen zu schaffen.

Sobald die Bauarbeiten beginnen, ist der zeitaufwändigste Teil des Bauvorhabens schon abgeschlossen: die Projektentwicklung. Während der eigentliche Bau im Schnitt 18 Monate braucht, bis aus der Baugrube ein Gebäude mit bezugsfertigen Wohnungen gewachsen ist, dauert der Planungszeitraum oft drei bis fünf Jahre. Das bedeutet für ein heute anzufangendes Bauprojekt, dass es in den sich entwickelnden Immobilienmarkt in fünf Jahren passen muss. Damit die Planung nicht zur Kaffeesatzleserei verkommt, ist die Projektentwicklung die entscheidende Phase jeden Baus.

Was machen Projektentwickler?

projektentwicklung wie entsteht ein bauprojekt immobilien hausbau berlin berliner volksbankAADie Tätigkeit eines Projektentwicklers ist kein eigenständiger Beruf – und so wird mit dem Begriff auf Visitenkarten der Baubranche auch gerne hausieren gegangen. Tatsächlich gibt es viele Ingenieurbüros die sich auf den bautechnischen Teil des Bauprojektes spezialisiert haben. Auch Architekten, bauausführende Firmen und auch Immobilienfirmen bieten Leistungen innerhalb der Projektentwicklung an. Der Teil der technischen Planung ist aber nur ein, wenn auch wesentlicher Baustein, der gesamten Projektentwicklung. Denn zuvor muss die Investitionsentscheidung getroffen werden. Da überwiegende Teile der Bauvorhaben in der Hand privater bzw. privatwirtschaftlicher Investoren liegt, muss die Investition letztlich wirtschaftlich erfolgreich sein, will der Bauträger keine finanzielle Bruchlandung erleben. Insofern kommt dem Beginn eines Bauprojektes auch die wichtigste Aufgabe zu: die Markt- und Standortanalyse.

Vielleicht haben Sie sich auch schon einmal gewundert, dass ein seit Jahrzehnten verwildertes Grundstück noch immer nicht bebaut ist, obgleich man sich vorstellen könnte, hier zu wohnen. Bei Neubauvorhaben ist genau dies der Ansatz, sich mit dem Grundstück zu beschäftigen. Die erste Hürde ist relativ einfach zu nehmen. Darf hier grundsätzlich, und wenn ja, was und wie viel gebaut werden, oder könnten Bodenbelastungen und vielleicht sogar alte Weltkriegsbomben vorhanden sein? Die grundsätzlichen Themen werden mit den Bau- und Planungsämtern erörtert. Im nächsten Schritt wird geprüft, ob die Eigentümer das Grundstück verkaufen würden und wie die Preisvorstellungen sind. Für die meisten Bauvorhaben ist die Projektphase hier schon zu Ende, entweder weil die Preisvorstellungen nicht zusammenpassen, die eigentumsrechtlichen Fragen nicht geklärt sind (z.B. bei Erbengemeinschaften), oder sich die beabsichtigte Baugröße sich nicht realisieren lässt.

Markt- und Standortanalyse

Passen das Grundstück baurechtlich und preislich zum Bauvorhaben, beginnt der wichtigste Teil der Entscheidung: Für wen soll gebaut werden? Wer sind voraussichtlich die künftigen Bewohner des Hauses, welche Erwartungen werden sie haben und vor allem, welchen Preis sind sie bereit zu zahlen? Mit der Markt- und Standortanalyse beauftragen Bauträger in der Regel Immobilienvertriebe wie die Berliner Volksbank Immobilien GmbH. Die Erfahrungen der Marktlage in den regionalen Kiezen und auch die zahlreichen Gespräche mit Käufern liefern wichtige Indikatoren. Zusätzlich dienen statistische Daten zu Bevölkerungsstruktur, Einwohnerzahlen, Zuzugs- und Fortzugsbewegungen und auch Sozialstruktur dazu, die künftigen Käufer zu identifizieren.

Natürlich sind sämtliche Daten vergangenheitsorientiert, weswegen der Entwicklung- und Trendanalyse ein hoher Stellenwert eingeräumt wird. Wie wird sich der Kiez entwickeln, sind positive oder negative Veränderungsprozesse zu erkennen, beschleunigen oder verlangsamen sich die Entwicklungen und welche Kieze und Stadtteile kämen für Erwerber als Alternative in Betracht. Aus den Antworten auf diese Fragestellungen werden die künftigen Bewohner (in der Projektphase Zielgruppen genannt) definiert und Empfehlungen (Zielkorridore) für beispielsweise Wohnungsgröße, Ausstattungsqualität oder Preisniveau ausgesprochen. Schon jetzt müssen die Rahmenbedingungen festgesteckt werden, die noch in einigen Jahren bei Realisierung des Projektes Gültigkeit haben müssen.

Auch zu diesem Zeitpunkt der Projektentwicklungsphase wird der Großteil der Projekte wieder verworfen. Zumeist zeigt sich, dass mit dem erzielbaren Preisniveau das Vorhaben wirtschaftlich nicht umgesetzt werden kann. In der Tat ist es so, dass ein Gebäudeneubau immer dasselbe kostet, egal wo es steht. Lediglich in der Ausstattung (z.B. Balkone, Tiefgarage, Innenausstattung) können die Gebäudekosten noch variiert werden.

Da diese Phase der Entscheidungsfindung so wichtig ist, wird dieser Prozess auch als Due Diligence bezeichnet, also das Bewerten einer Investition mit der gebotenen Sorgfalt.

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Bauplanungsphase

Hat der Bauträger die Entscheidung getroffen, dass sein Bauprojekt an diesem Standort mit dem erwarteten Preisniveau zu realisieren ist, beauftragt er die nächste Phase, die Architektur. Es ist üblich, bei größeren Projekten mehrere Architekturbüros mit einer Entwurfsplanung zu beauftragen. Bevor es um die eigentliche Architektur – also die Gestaltung von Fassaden und Wohnungen – geht, werden die Gebäudeteile mit ihren Flächen entworfen und die grundsätzliche Machbarkeit mit den Stadtplanungsämtern abgestimmt. Zum Ende des Abstimmungsprozesses werden die Wohnungsgrößen, deren Anzahl und auch die wesentlichen Ausstattungsstandards zwischen Bauträger, Architekten – und sinnvollerweise mit den Analysten und den künftigen Immobilienverkäufern entwickelt.

Nun kann der Architekt die Baukosten weiter differenzieren und das Baubudget einschätzen, wobei er natürlich auch hier berücksichtigen muss, dass sich die Baukosten bis zum späteren Baubeginn verändern werden.

Dieser hier knapp dargestellte Prozess dauert in der tatsächlichen Projektentwicklung rund ein Jahr. Während der gesamten Bauplanungsphase werden selbstverständlich die Ergebnisse der Marktanalyse laufend aktualisiert, um Veränderungstendenzen noch aufgreifen und in die weitere Planung einfließen lassen zu können. Vor dem Übergang in die Detailplanung hat der Bauträger noch eine ganz wichtige Hürde zu nehmen: die Bauträgerfinanzierung. Hierbei handelt es sich eigentlich „nur“ um eine Zwischenfinanzierung, denn letztendlich bezahlt ja jeder Käufer seine Wohnung selbst. Der Berliner Volksbank beispielsweise, als einer der großen Bauträgerfinanzierer der Hauptstadt, wird neben der Markt- und Standortanalyse auch die genaue Baukostenkalkulation zur Prüfung vorgelegt. Die Bank muss, auch mit Quervergleichen bereits erfolgreich umgesetzter Bauvorhaben, zu dem Schluss kommen, dass mit dem geplanten Budget, das Vorhaben fertig gestellt werden kann und das Konzept so stimmig ist, dass auch alle Wohnungen verkauft werden können.

Gibt die Bank „grünes Licht“, beginnt die intensivste Phase: die Detailplanung. Jetzt arbeiten Bauträger, Architekt, Fachplaner für Energie, Elektro und Sanitär – zumeist mit Beratung der Verkäufer – Hand in Hand. Die Wohnungsgrundrisse werden festgelegt, die architektonische Gestaltung und die Ausstattung, von der Steckdose bis zum Waschtisch beschlossen. Parallel werden die Architekturpläne im Detail mit den Baubehörden abgestimmt, um gegebenenfalls noch Korrekturen vornehmen zu können, bevor der Bauantrag gestellt wird. Nicht alles, was den Käuferwünschen entspricht, ist auch städteplanerisch gewollt oder baurechtlich genehmigungsfähig.

Wie kommt der Preis zustande?

Sobald die Baukosten detailliert feststehen, rückt der Zeitpunkt des Verkaufsbeginns in greifbare Nähe. Nun müssen die Verkaufspreise festgelegt werden. Sicher haben Sie schon einmal festgestellt, dass nicht jede Wohnung gleich viel kostet, auch wenn sie genau denselben Grundriss haben. Damit das Bauvorhaben sich wirtschaftlich rechnet, muss der Bauträger einen genauestens kalkulierten durchschnittlichen Verkaufspreis je Quadratmeter Wohnfläche erzielen. In jedem Haus gibt es Wohnungen, die beliebter sind (z.B. Dachgeschosswohnungen, Wohnungen mit Balkon, oder nach Süden oder Westen ausgerichtete Einheiten) und solche, die sich nicht ganz so großer Nachfrage erfreuen. Das sind beispielsweise Wohnungen im Erdgeschoss und Wohnungen, die durch Bäume verschattet würden.

Die beliebteren Einheiten müssen de facto die weniger begehrten Wohnungen subventionieren. Das ist einerseits notwendig, den wirtschaftlichen Gesamterfolg eines Bauprojektes sicherzustellen, zum Anderen hat diese übliche Preisverteilung auch einen sozialen Aspekt. Erst dadurch werden Eigentumswohnungen geschaffen, die sich auch Käufer leisten können, die zu den reellen Durchschnittspreisen kein Wohneigentum erwerben könnten. Die Entwicklung der Baukosten, auch durch die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz, zeigt eine weiter steigende Tendenz auf. Schon heute werden Neubauwohnungen in den Citystadteilen im Mittel mit weit über 3.000 Euro/m² angeboten (Charlottenburg 3.500 Euro, Mitte 3.800 Euro oder Prenzlauer Berg 3.100 Euro). Tendenz weiter steigend.

Aus den Erfahrungen der Berliner Volksbank Immobilien GmbH (BVBI) bestätigt auch deren Geschäftsführer Christian Falb, dass die in den nächsten Monaten neu auf den Markt kommenden Projekte diese Werte noch überschreiten werden. Nur selber bauen ist billiger, aber dann ist jeder sein eigener Projektentwickler.

weitere Informationen zu aktuellen Wohnbauprojekten erhalten Sie unter:

www.bvbi.de
www.bvbi.de/wohnbau

oder

Berliner Volksbank Immobilien GmbH
(030) 56 55555-56

info@bvbi.de

Quelle: Berliner Volksbank Immobilien GmbH

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1 Kommentar zu Projektentwicklung: Wie entsteht ein neues Bauprojekt?

  1. Der Bereich der Projektentwicklung ist ein sehr interessantes und essentielles Gebiet. Viel Zeit und Mühe stecken hinter diesen Projekten. Mehr als man denkt. Es geht so viel ein und es gibt so viel zu beachten bei Bauvorhaben. Wenn man sich mit diesem Thema nicht beschäftigt, ist es leicht zu unterschätzen und nimmt Dinge einfach hin.

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