Letzte Meldungen

Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibungen

Grafik zu typischen Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibungen Grafik zu typischen Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibungen

Wer plant, sich sein neues Eigenheim bauen zu lassen, muss sich früher oder später sehr intensiv mit dem Bauvertrag und der damit verbundenen Bau- und Leistungsbeschreibung auseinandersetzen. Ohne diese wichtigen Grundlagen geht es nun mal nicht. Der Bau- und Leistungsbeschreibung kommt dabei besondere Bedeutung zu. Denn als Herzstück und wesentlicher Bestandteil des Bauvertrages muss sie alle Bau- und Baunebenleistungen, die Art und Qualität der einzelnen Materialien, technischen Anlagen und Baustoffe sowie der geschuldeten Ausstattung des späteren Bauwerks so genau wie möglich beschreiben.

Für Klarheit sorgen

Nur was dort schwarz auf weiß steht, ist vom Auftragnehmer auch als Leistung geschuldet. So reicht es nicht aus, wenn etwa in der Bauleistungsbeschreibung der Hinweis steht: „ Sie erhalten eine top moderne Heizungsanlage von einem namenhaften deutschen Hersteller“. Wie bei allen anderen Materialien, technischen Anlagen und Baustoffen auch kommt es darauf an, dass der Hersteller, die technischen Parameter und das Modell genau bezeichnet und beschrieben sind. Denn sollte im Zuge der Baumaßnahme dieses dann vertraglich geschuldete Bauteil nicht lieferbar sein, so muss der Baupartner mindestens einen gleichwertigen oder sogar einen höherwertigeren Standard ohne Aufpreis liefern.

In meinen Beratungen privater Bauherren zur Prüfung der Bauleistungsbeschreibung stelle ich immer wieder fest, dass ihnen wichtige Begrifflichkeiten neu sind und einfach überlesen werden. Verständlich, sind die meisten von ihnen doch baufachliche Laien. Dabei ist es aber wichtig alles zu verstehen, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht. Ist etwas unverständlich, gilt es nachzufragen, nachzuverhandeln oder den Sachverhalt gegebenenfalls als Klarstellung oder Nachtrag zu vereinbaren. Noch wichtiger ist es, die Lücken zu finden, die manch ein Unternehmer bewusst lässt, um nach Vertragsunterzeichnung Nachforderungen stellen zu können. Ist der zukünftige Bauherr nämlich vertraglich gebunden, so müssen diese „Nachträge“ meist teuer beim Auftragnehmer nachgekauft werden. Oft genug kommt es so zu eigentlich unnötigen, meist teuren Nachfinanzierungen.

Alle gewünschten Leistungen anbieten lassen

Viele meiner Beraterkollegen vom BSB teilen mit mir die Erfahrung, dass eine große Zahl der Streitigkeiten auf der Baustelle zwischen Bauherr und Unternehmer aus einer mangelhaft vereinbarten Bau- und Leistungsbeschreibung entstehen. Und das nicht selten mitten im Bauprozess. Die Erwartungen der Bauherren an einzelne Bauteile stehen dem tatsächlichen Ergebnis gegenüber. „Das habe ich mir aber anders vorgestellt“, mit diesen wenigen Worten beginnen dann oftmals langwierige Diskussionen und Verhandlungen. Ist die Bau- und Leistungsbeschreibung im betreffenden Punkt nicht aussagekräftig genug, kommt es zwangsläufig zum Konflikt zwischen den Vertragspartnern. Das muss nicht sein. Eigentlich ist es ja im Interesse der Bauherren wie auch des Bauunternehmers, die Bau- und Leistungsbeschreibung so aussagekräftig und so lückenlos wie möglich zu gestalten. Wir raten privaten Bauherren, sich vor Vertragsabschluss alle Wünsche und Vorstellungen zur Ausstattung ihres Hauses anbieten zu lassen. Diese Angebote können dann  zusammengefasst und als  Zusatz zur Bauleistungsbeschreibung zum Vertragsbestandteil gemacht werden. So lassen sich hohe Zusatzkosten und so mancher Streit auf der Baustelle während des Hausbaus vermeiden.

Aktuelle Analysen zu Bau- und Leistungsbeschreibungen

Grafik der Gesamtbewertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen

Grafik der Gesamtbewertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen

Bereits seit 2003 gibt es „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“. Sie wurden ursprünglich im Rahmen der „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst bauen“ vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung herausgegeben. Der Bauherren-Schutzbund hat sich an Diskussion und Aufstellung dieser Mindestanforderungen intensiv beteiligt. Doch auch heute noch erfüllen viele Vertragswerke die dort formulierten Anforderungen nicht. Diese Erfahrung machen wir im Beratungsalltag immer wieder. Und eine aktuelle gemeinsame Analyse von BSB und Institut für Bauforschung e.V. Hannover (IFB) hat das gerade erneut bestätigt. Für diese Analyse wurden 100 Bau- und Leistungsbeschreibungen von Generalunternehmen, Generalübernehmern und Bauträgern unter die Lupe genommen. Keines der untersuchten Vertragswerke erfüllte die definierten Mindestanforderungen vollständig. 2010 hatten BSB und IFB eine solche Analyse schon einmal durchgeführt. Immerhin sind im Vergleich zu dieser Vorgängerstudie leichte Verbesserungen festzustellen. So waren 2016 bei 72 Prozent der untersuchten Bau- und Leistungsbeschreibungen die Leistungen zumindest im Wesentlichen vollständig, aber nicht durchgehend konkret beschrieben. 2010 traf dies nur bei 53 Prozent zu. Besonders negativ schnitten in der aktuellen Studie die Bereiche „Übergabe der Unterlagen und technischen Nachweise“, die „Planung und Bauleitung“, die „Erdarbeiten“, die „Baustelleneinrichtung“ und die „Außenanlagen“ ab, die überwiegend unzureichend beschrieben waren. Neben Trends und zusammenfassenden Bewertungen enthält die Analyse eine Reihe konkreter Anregungen, welche Fallstricke möglichst umgangen werden sollen. So ist Vorsicht geboten etwa bei Formulierungen wie „Versicherung und sonstige Baunebenkosten sind vom Bauherren zu zahlen“ oder „Ein Grundstücksentwässerungsplan kann als Zusatz vereinbart werden“. Sie bergen für Bauherren Kostenrisiken und erschweren den Vergleich mit anderen Angeboten. Formulierungen wie „…oder gleichwertig“ öffnen Tür und Tor für den Einbau von No-Name-Produkten, deren Preis und Herkunft kaum zu ermitteln sind. Und wenn der Bauherr laut Leistungsbeschreibung für die „Sicherung der Baustelle“ selbst verantwortlich ist, trägt er nicht nur ein hohes Kostenrisiko, sondern schlimmstenfalls auch juristische Konsequenzen. Die Ergebnisse der „Analyse von Bau- und Leistungsbeschreibungen von Hausanbietern für Ein- und Zweifamilienhäuser“ sind auf der Internetplattform des BSB www.bsb-ev.de veröffentlicht.

Verbesserter Verbraucherschutz für private Bauherren in Sicht

Die Einführung einer gesetzlichen Baubeschreibungspflicht ist eine langjährige Forderung des Bauherren-Schutzbundes und ein wichtiger Beitrag zur Erhöhung der Markttransparenz. Nun könnte sie bald Wirklichkeit werden. Im Bundestag läuft das Gesetzgebungsverfahren für ein „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufmännischen Mängelhaftung“. Die Baubeschreibungspflicht ist dort wesentlicher Teil der geplanten Neuregelungen. Nicht weniger wichtig ist auch das erstmals vorgesehene gesetzliche Widerrufsrecht bei Bauverträgen mit Verbrauchern. Ebenso mindern die im Gesetzentwurf verankerten Regelungen zur Bauzeit, zu Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen sowie zur Übergabe von Bauunterlagen die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken der Verbraucher. Alles in Allem ist das Gesetz ein wichtiger Schritt hin zu mehr Verbraucherschutz für private Bauherren. Bleibt die Erwartung, dass es zügig in Kraft tritt. So können private Bauherren gerade auch in der aktuellen Phase starker Bauaktivitäten wirksamer geschützt werden.

Dipl.-Ing. Dirk Rosenkranz, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Dipl.-Ing. Dirk Rosenkranz, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

FAZIT

Je mehr Zeit private Bauherren in die Prüfung und Durcharbeitung der Bau- und Leistungsbeschreibung investieren, desto entspannter ist später der Bau des Hauses. Der Bauherren- Schutzbund e. V. bietet seinen Mitgliedern die Möglichkeit, sich vor Vertragsabschluss in technischer und juristischer Sicht bei den Bauverträgen und den Bau- und Leistungsbeschreibungen beraten zu lassen, um so mögliche Fallstricke und Lücken zu finden.

Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibungen
5 (100%) 1 Stimmen

Kommentar hinterlassen

E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht.


*