Deutschland erlebt einen nie gekannten Bauboom – sowohl das Einfamilienhaus im Grünen, als auch Eigentumswohnungen in den Stadtzentren treffen auf eine hohe Nachfrage. In den Ballungsgebieten werden Grundstücke knapp, Eigentumswohnungen werden schon verkauft, lange Zeit bevor der Bauträger die Baugenehmigung für das Gesamtvorhaben in der Hand hält.
Hohe Nachfrage erzeugt Handlungsdruck
Aufgrund der hohen Nachfrage fühlen sich private Bauherren und Immobilienkäufer oft in der Defensive: Es entsteht das Gefühl, alles akzeptieren zu müssen, was die Baufirma vorgibt. Deren Vertriebsmitarbeiter feuern die Nachfrage noch mit Hinweisen auf – vermeintlich oder wirklich existierende – „Wartelisten“ an. Und wenn auch das nicht hilft, wird auf einen alten Verkäufertrick zurückgegriffen. Aufgrund der hohen Nachfrage werde in Kürze eine neue „Preisliste“ gelten, so die Ankündigung. Natürlich mit höheren Preisen. Dies soll dann nur durch sofortige Vertragsunterzeichnung abzuwenden sein. Viele Verbraucher werden massiv unter Druck gesetzt.
Wenig Entgegenkommen bei so manchem Anbieter
Wer vor diesem Hintergrund Fragen zur vorgesehenen Bauausführung stellt oder rechtliche Änderungen des Bauvertrages verlangt, stößt oftmals auf wenig Entgegenkommen. Diese Erfahrung machte auch Susanne S., die sich für eine Eigentumswohnung in einem als exklusiv beworbenen Bauvorhaben interessierte. Da sie 1,94 m groß ist, wollte sie für ihre Wohnung als Sonderwunsch eine höhere Anbringung des WCs vereinbaren. Schon dies lehnte der Bauträger kategorisch ab. Nach seiner Erfahrung werde der Subunternehmer in der Wohnung von Frau S. die Toilette fehlerhaft in der üblichen Höhe einbauen und dafür in der Nachbarwohnung fehlerhaft zu hoch. Wenn er also einen solchen Sonderwunsch vereinbare, werde er sich absehbar mit zwei Mängelvorwürfen herumschlagen müssen. So seine Begründung. Verärgert sagte Susanne S. den Kauf der Wohnung ab. Sie wollte nicht akzeptieren, dass sie mehr als eine halbe Million für die Eigentumswohnung zahlen sollte und nicht einmal die Höhe des WCs beeinflussen kann.
Eigene Schmerzgrenze bestimmen
Kein Bauherr muss befürchten, dass nur er allein über Änderungen des ihm vorgelegten Vertrages verhandeln möchte. Einige Bauherren setzten sich im besonderen Maße mit der technischen Bau- und Leistungsbeschreibung auseinander. Andere legen mehr Augenmerk auf die juristische Vertragsgestaltung. Letztlich findet in allen Fällen zumindest in einem bestimmten Umfang eine Verhandlung statt. Man ist also niemals „der Einzige“, der Änderungen verlangt. Es obliegt aber jedem Bauherrn selbst, seine persönliche Schmerzgrenze zu bestimmen.
Die Kompromissbereitschaft des Bauunternehmens bei den Vertragsverhandlungen sollte durchaus Gradmesser dafür sein, wie sich dieses wohl im Falle von Schwierigkeiten bei der Bauausführung verhalten wird. Wenn der Bauunternehmer etwa die im Gesetz festgeschriebene Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 Prozent des Werklohnes nicht zugestehen will, muss sich der Bauherr fragen: Wie wird dieser Bauunternehmer wohl mit weniger klar geregelten Rechten des Verbrauchers umgehen, wenn später unerwartete Probleme auftreten? Eine Grenze muss zudem immer da verlaufen, wo wirtschaftliche Interessen des privaten Bauherrn massiv bedroht sind. Dies ist etwa der Fall bei einem Zahlungsplan, der dem Bauunternehmer nach Abschluss der Dachdeckerarbeiten schon wesentlich mehr als 50 Prozent des gesamten Werklohnes sichert.
Bestehende Risiken kennen
Die Knappheit geeigneter Baugrundstücke führt dazu, dass sich private Bauherren in Vertragsverhältnisse drängen lassen. „Sie haben noch kein Grundstück – wir helfen ihnen!“ – so wird Interesse geweckt. Schnell stellt sich dann heraus, dass das Angebot so selbstlos und uneigennützig doch nicht ist. Das Angebot gilt natürlich nur für jene, die auch mit uns bauen, heißt es dann. Und das setze zunächst den Abschluss des Bauvertrages voraus. Das sei gewissermaßen ein „Vorvertrag“. Über Details könne man dann ja immer noch reden. Und überhaupt: es gebe auch Rücktrittsrechte, die den Ausstieg möglich machten – so für den Fall, dass es mit dem Grundstück doch nicht klappt oder die Finanzierung nicht zugesagt wird. Verbraucher sind sich in solchen Fällen oft nicht im Klaren darüber, dass rechtlich verbindliche Verträge geschlossen werden. Sie unterschätzen zumeist, dass es im Nachhinein kaum mehr möglich sein wird, über Vertragsinhalte zu verhandeln. Wenn das überhaupt geht, sind Mehrkosten vorprogrammiert. Die Rücktrittsklauseln sind oft recht schwammig formuliert. Dies führt zu erheblichen Risiken, wenn man dann doch mit einem anderen Anbieter bauen will, denn der Bauherr ist dann im bestehenden Vertragsverhältnis gefangen. Zu bedenken ist auch: Wer bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrages nicht mehr frei in der Entscheidung ist, mit welchem Anbieter das Haus darauf errichtet werden soll, muss Konsequenzen bei der Bemessung der Grunderwerbssteuer befürchten. Deren Höhe wird dann möglicherweise nicht nur vom Kaufpreis des Grundstücks, sondern von den Gesamtkosten des Vorhabens abgeleitet. Wer sich doch auf solche Angebote einlassen will, sollte diese Vertragstexte unbedingt vorab rechtlich prüfen lassen, insbesondere darauf, ob die Regelungen zum Rücktritt ausreichend sind.
Vor unlauteren Angeboten schützen
Der Bauboom schwemmt auch Firmen nach oben, die wenig durchdachte, schnell zusammengewürfelte oder auch bauernschlaue Bauvertragsmuster verwenden: So versucht ein Berliner Unternehmen als „Bauvertrag“ überschriebene Verträge abzuschließen, in denen sich Verbraucher zur Zahlung eines Baupreises, eines Honorars für die Planung und auch gleich noch einer Maklercourtage verpflichten. Der Unternehmer vermittelt allerdings nur die Bauleistung und will zudem die eigene Haftung vollständig ausschließen. Auch welche Firma das Haus eigentlich einmal bauen soll, lässt der Vertrag offen. Sie soll später bestimmt werden. Von derartigen Konstruktionen, mit denen die Planungs- und Bauleistung sowie die Gewährleistung verschleiert auf mehrere Vertragsverhältnisse aufgeteilt werden soll, muss der Verbraucher die Finger lassen.
Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.
Gute Beratung lohnt sich
Unbedingt zu empfehlen ist es, den Bau- oder Bauträgervertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt, etwa von einem Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., prüfen zu lassen. Man wird Risiken nicht in allen Fällen vermeiden können, man sollte diese aber jedenfalls kennen.
Gleiches gilt auch für die Bau- und Leistungsbeschreibung. Auch diese sollte unbedingt vor Vertragsschluss einem unabhängigen Experten vorgelegt werden, zum Beispiel einem Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. Private Bauherren müssen davon ausgehen, dass sich Unklarheiten und Lücken der Baubeschreibung nie anders auswirken werden als zu ihren Lasten.
Eine positive Folge des Baubooms ist: Gut beraten finden private Bauherren unter der großen Zahl von Anbietern auch viele seriöse Firmen. Diese verhandeln auf Augenhöhe und haben durchaus erkannt: Unterm Strich sind die Bauherren die unkomplizierteren Vertragspartner, die die wohl größte wirtschaftliche Entscheidung des Lebens von Fachleuten gut beraten treffen und sich mit den juristischen und technischen Fragen des Vorhabens vorab gründlich auseinandergesetzt haben.
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