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Gesicherte Erschließung

Ohne Zufahrtsrecht keine Baugenehmigung

Grundstücksmarkt Berlin Foto: Marco2811 - Fotolia.com Grundstücksmarkt Berlin Foto: Marco2811 - Fotolia.com

Nach den Vorschriften des Baurechts ist für eine Baugenehmigung immer erforderlich, dass die Erschließung gesichert ist. Erschließung bedeutet zum einen die Anbindung des Baugrundstücks an die Leitungsnetze für Strom, Frischwasser und Abwasser. Und natürlich muss das Baugrundstück auch zu Fuß und mit Fahrzeugen erreichbar sein.

Grundstücke an öffentlichen Straßen

Bei Baugrundstücken an öffentlichen Straßen ist die Erschließung als solche normalerweise kein Problem. Bei großflächig bebauten oder schmalen und tiefen Grundstücken sind aber die Brandschutzvorschriften der Bauordnung zu beachten. Mit gewissen Ausnahmen gilt die Daumenregel, dass jeder Gebäudeteil für Rettungsfahrzeuge der Feuerwehr erreichbar sein muss.

Schwierig ist der Fall, wenn ein Grundstück zwar direkt an eine öffentliche Straße grenzt, von dort aber keine Zufahrt auf das Grundstück möglich ist. Bei einer am Grundstück vorbeiführenden Autobahn wird jedem einleuchten, dass das Grundstück nicht durch die Autobahn erschlossen wird. Aber selbst bei Grundstücken in Stadtlagen können die Verkehrsverhältnisse so sein, dass eine An- und Abfahrt zum und vom Grundstück über die vorbeiführende Straße nicht möglich ist. Dann muss die Erschließung auf andere Weise gesichert werden.

Zuwegung über Privatgrundstück

Auch in Stadtlagen ist oft genug der Fall gegeben, dass ein Grundstück nicht direkt an eine öffentliche Straße grenzt. Dann setzt eine gesicherte Erschließung immer eine Vereinbarung mit Nachbarn voraus, über deren Grundstücke eine öffentliche Straße erreicht werden kann. Ein typischer Fall sind die sogenannten Hinterliegergrundstücke. Da wird ein Grundstück mit einem großen Garten geteilt, um auch im hinteren Teil eine Bebauung zu ermöglichen. Ein anderer Fall sind große Betriebsgelände, deren betriebliche Nutzung aufgegeben wurde und die dann in viele Parzellen zum Verkauf aufgeteilt werden. In solchen Lagen werden dann Straßen angelegt. Das sind jedoch Privatstraßen. Und die Eigentümer der Straßengrundstücke sind frei, darüber zu entscheiden, wer wann wie die Straße nutzen darf.

Keine Erschließung trotz Straße

Dadurch kann eine Situation entstehen, dass es zwar eine Straße gibt, aber im baurechtlichen Sinne die Erschließung nicht gesichert ist. Obwohl die Straße benutzbar ist und benutzt wird, darf die Baubehörde keine Baugenehmigung erteilen. Der Grund dafür ist das Eigentumsrecht. Der Eigentümer des Wegegrundstücks ist nicht verpflichtet, jeden beliebigen Verkehr zu dulden. Darum gilt: Wer über das Grundstück eines anderen zum eigenen Grundstück kommen möchte, muss mit dem Eigentümer des Wegegrundstücks eine Vereinbarung treffen.

Grunddienstbarkeit – Wegerecht

Für eine Baugenehmigung muss sichergestellt sein, dass der Zugang zu einem Grundstück dauerhaft und durchgehend gewährleistet sein. Bei Hinterliegergrundstücken und Grundstücken an Privatstraßen muss deshalb zugunsten des Baugrundstücks ein Wegerecht als sogenannte Grunddienstbarkeit im Grundbuch der Zuwegungsgrundstücke eingetragen sein.

Baulast

In manchen Bundesländern (z.B. Berlin, NRW) gibt es ein rechtliches Instrument namens Baulast. Durch eine Baulast wird eine dauerhafte Verpflichtung für ein Grundstück gegenüber den Behörden festgeschrieben. Bei manchen Bauvorhaben ist es erforderlich, dass die dauerhafte Erschließung durch Baulasten auf den Wegegrundstücken gesichert ist. Während das Wegerecht als Grunddienstbarkeit nur zwischen den Eigentümern des Wegegrundstücks und des Baugrundstücks gilt, wirkt die Baulast zwischen dem Eigentümer des Wegegrundstücks und den Behörden.

Notweg

Immer wieder gibt es eingeschlossene Grundstücke, zu deren Gunsten weder ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit noch eine Baulast besteht. Für solche Fälle sieht das BGB ein sogenanntes Notwegerecht vor. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Eigentümer des eingeschlossenen Grundstücks berechtigt, seinen Weg zu eigenen Grundstück über ein Nachbargrundstück zu nehmen. Ein Notwegerecht stellt aber niemals eine gesicherte Erschließung dar! Wenn auf dem eingeschlossen Grundstück bereits ein Haus besteht, kann dieses weiter genutzt, erhalten und in gewissem Umfang auch modernisiert werden. Eine Genehmigung für einen Umbau oder Neubau ist aber ausgeschlossen, wenn nur ein Notwegerecht besteht.

Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht
Kurfürstendamm 194, 10707 Berlin
030 700 159 815

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