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Immobilienbewirtschaftung durch eine Hausverwaltung

Immobilienbewirtschaftung durch eine Hausverwaltung Immobilienbewirtschaftung durch eine Hausverwaltung

Warum sich die Verwaltung einer Immobilie als durchaus vorteilhaft herausstellen kann

Hausverwaltungen übernehmen für den Immobilieninvestor vor allem administrative Aufgaben des Immobilieneigentums betreffend. Neben der Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung kümmert sich eine Hausverwaltung darüber hinaus auch um die Bewirtschaftung des entsprechenden Gemeinschaftseigentums wie z.B. den Hausflur, Grünflächen sowie Parkplatz und Einfahrt zur Immobilie.

Daneben dient ein Hausverwalter als Dienstleister vor allem aber auch dazu, als Vermittler zwischen dem etwaigen Vermieter und seinen Mietern in Erscheinung zu treten. Insbesondere kleine Reparaturansprüche oder anderweitige Probleme des Mietobjekts betreffend können so erst einmal vom Dienstleister zusammengetragen werden und werden im Anschluss komprimiert an den entsprechenden Vermieter weitergeleitet. Die Kosten für die Immobilienverwaltung werden vom Vermieter getragen und können nicht auf seine Mieter umgelegt werden. Welche rechtlichen und organisatorischen Dinge hierbei sonst noch beachtet werden müssen, dass soll hier einmal zusammengetragen werden.

Wichtige Ansatzpunkte sollen dabei nochmals ein detaillierter Einblick ins Aktivitätsprofil einer Verwaltungsgesellschaft sowohl die konkreten Vor- und Nachteile einer Hausverwaltung für Mieter und Hauseigentümer sein.

Aufgaben, rechtliche Grundlagen sowie potentielle Fallstricke einer Hausverwaltung im Überblick

Zur Immobilienverwaltung gehört viel mehr als sich nur um die Vermietung zu kümmern

Zur Immobilienverwaltung gehört viel mehr als sich nur um die Vermietung zu kümmern

Festgelegt im Wohnungseigentumsgesetz übernehmen Hausverwaltungen den etwaigen Schriftverkehr sowie potentielle Verhandlungen zwischen der Mietpartei und dem Vermieter oder Hauseigentümer. Das schließt unter anderem den Abschluss sowie die Kündigung neuer, bzw. bestehender Mietverträge mit ein sowie auch das Anfertigen von Abnahme- und Endabnahmeprotokollen. Darüber hinaus kümmert sich eine Verwaltungsgesellschaft im Falle einer Neuvermietung darum, dass die entsprechenden Wohn- oder Geschäftsräume zur jeweiligen Marktmiete vermietet werden.

In puncto Mieterträge stellen sich Hausverwaltungen vorrangig auf die Seite der Vermieter: Diese sichern dem Vermieter seine Vermieterrechte zu und nehmen deren Umsetzung gemäß gesetzlicher sowie vertraglicher Bestimmungen mit diesem vor – hierunter fallen z.B. Mieterhöhungen oder Modernisierungserhöhungen, die sich im Rahmen des vorher geschlossenen Mietvertrags mit der Mietpartei ergeben. Sie steht auf der anderen Seite aber auch Mietern helfend zur Seite wenn es beispielsweise um die Rechte und Pflichten beim Auszug geht.

Weiterhin verwaltet die Gesellschaft das für den Eigentümer oder die Eigentümer (sollte es sich um mehrere Vermieterparteien in einem Wohnhaus handeln) eingerichtete Treuhandkonto. Auf dieses fließen in monatlichen Abständen Teilbeträge der entrichteten Hausverwalterkosten.

Die entsprechende Höhe dieses Anteils wird vorher vertraglich mit dem Vermieter abgesichert. Über das etwaige Konto werden Leistungen von Handwerkern sowie Bezahlungen wiederkehrender Rechnungen – z.B. für den Hausmeister oder die Hausflurreinigung – und Renovierungsvorhaben getätigt.

Welche konkreten Renovierungs- oder Sanierungsvorhaben am Wohnobjekt genau vorgenommen werden müssen, dass wird innerhalb regelmäßiger Abstände in einer Eigentümerversammlung abgestimmt. In dieser wird der Bewirtschaftungsplan festgelegt, welcher z.B. auch beinhaltet, welche größeren Investitionen in naher Zukunft am Wohnobjekt anstehen. Sind die etwaigen Entscheidungen von der Eigentümerversammlung gefällt, kümmert sich eine Hausverwaltungsgemeinschaft im Folgenden nun um die Einholung von Angeboten.

Rein rechtlich gesehen muss dafür zunächst die auf dem Treuhandkonto vorhandene Instandhaltungsrücklage aufgebraucht werden. Gehen die notwendigen Reparaturleistungen am Wohnhaus jedoch über die vorhandene Instandhaltungsrücklage hinaus, werden die einzelnen Eigentümer mit zur Kasse gebeten. Hier ist besonders als potentieller Eigentümer darauf zu achten, vor dem Immobilienkauf auch einen Blick in den entsprechenden Geschäftsplan der Hausverwaltung, des Wohnobjekts betreffend, zu werfen. Das kann vor unvorhergesehenen Kosten schützen.

Auch die etwaige Bausubstanz sollte daher vor dem Kauf eines Wohnhauses von einem unabhängigen Sachverständigen geprüft werden. Neben den genannten Leistungen übernimmt der Hausverwalter zudem auch die Überwachung sämtlicher Mieteingänge. Auch behördliche Verhandlungen sowie der Schriftverkehr mit Versicherungsgesellschaften zur Wahrung der Vermieterrechte in potentiellen Schadenfällen werden in der Regel von einer solchen Grundstücksverwaltung für den Vermieter übernommen. Hinzu kommen aber auch noch rein organisatorische Leistungen wie z.B. das Ausschreiben von Wohnobjekten zur Vermietung, welches unter anderem Wohnungsvermessungen, Wohnungsbesichtigungen und die Auswahl geeigneter Mieter miteinschließt.

Vor- und Nachteile einer Hausverwaltung für Mieter und Vermieter

Problematisch wird es für den Vermieter vor allem dann, wenn dieser eine Hausverwaltung auswählt, die die entsprechenden Aufträge nicht korrekt ausführt. Das kann sich z.B. darin äußern, dass diese überteuerte Angebote für Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einholt oder auch insofern, dass die erstellten Nebenkostenabrechnungen nicht der wahrheitsgemäß umgesetzt worden sind und es in diesem Zusammenhang zu Streit zwischen Mieter und Vermieter kommen kann.

Auf der anderen Seite kann es aber auch vorkommen, dass die entsprechende Verwaltung nicht im Sinne des eigentlichen Immobilieneigentümers handelt, sondern im Sinne des Mieters. Hinzu kommen natürlich noch etwaige Problematiken wie z.B. eine Veruntreuung des auf dem Treuhandkonto verwalteten Gelds oder Schlechtleistungen in puncto Immobilienbewirtschaftung.

Die möglichen Vorteile der Bestellung eines Grundstückverwalters überwiegen jedoch in den meisten Fällen, da diese dem Vermieter sowie dem Mieter Zeit und Nerven spart. Sinn und Zweck einer solchen Hausverwaltung ist es dabei vor allem, beide Parteien möglichst zu entlasten und eine reibungslose und zudem auch nachhaltige Vermietung zu ermöglichen.

Ein deutlicher Vorteil seitens des Vermieters ist zudem auch, dass die Leistungen für eine Hausverwaltung gemäß §9 EStG Werbungskosten im Bereich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung darstellen und in diesem Zusammenhang steuerlich absetzbar sind. Hinzu kommen zudem noch weitere Vorteile: beständige Gesetzesänderungen im Umgang mit Mietern machen es Vermietern heutzutage schwer, hier einen allumfassenden Überblick zu wahren.

Eine Hausverwaltung kann sich für Mieter oder Vermieter also nicht nur in einer Zeitersparnis widerspiegeln, vielmehr punktet diese auch in Sachen Know-how und dem aktuellen, rechtlichen Kenntnisstand.

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