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Komplettmodernisierung – oder doch Abrissbirne?

Kurz und schmerzlos: Ein Abriss der Immobilie kann Modernisierungskosten sparen Quelle: fußner | kühne Architekten/BHW Bausparkasse Kurz und schmerzlos: Ein Abriss der Immobilie kann Modernisierungskosten sparen Quelle: fußner | kühne Architekten/BHW Bausparkasse

Wer ein in die Jahre gekommenes Haus kauft oder erbt, muss meist mit Folgekosten für energetische Modernisierungen rechnen. In manchen Fällen ist es besser, den Altbau abzureißen und neu zu bauen.

Zehn bis zwölf Prozent der Immobilien in Deutschland schätzt die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen als reif für die Abrissbirne ein: Ihre Besitzer könnten Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) nur mit unwirtschaftlich hohen Investitionen erfüllen. Gerade Bungalows oder Leichtbauten aus den Baujahren zwischen 1950 und 1970 haben häufig erhebliche Mängel – vom Heizungs-Oldtimer im Keller über die porösen Wände bis hin zur fehlenden Dachdämmung.

Chancen eines Neustarts

Der marode Zustand muss potenzielle Käufer nicht vor dem Erwerb abschrecken. Die Immobilie kann nach einem Abriss zum wahren Schatz werden. „Viele Altbauten stehen auf attraktiven Grundstücken in bester Lage“, sagt Bernd Neuborn von der BHW Bausparkasse. „Sie eignen sich ideal für einen Neubau.“ Zwar fallen für den Abriss eines 100 Quadratmeter großen Hauses ungefähr 10.000 Euro Kosten an. Doch mit einem Neubau ist vieles gewonnen: Erwerber beseitigen das Risiko, dass eine Totalsanierung zum Fass ohne Boden werden könnte. Häufig zahlen sie zusätzlich noch einmal bis zu 50 Prozent der Kaufsumme, um die Sanierung umzusetzen. Zudem sind die neuen Besitzer weitgehend an den Grundriss und die Statik des Altbaus gebunden.

Entscheidungsfindung

„Im Neubau können Bauherren in jedem Fall ihre Vorstellungen ohne Einschränkungen verwirklichen“, sagt Bernd Neuborn. „Das ist ein klarer Vorteil.“ Wer Hilfe bei der Entscheidungsfindung benötigt, holt sich kompetente Unterstützung beim Verband Privater Bauherren, dem Bauherrenschutzbund oder freien Architekten. Die Experten untersuchen gewissenhaft den Zustand der Bausubstanz und die Ausstattung der alten Immobilie und geben eine Empfehlung ab. Für die Erstbesichtigung sollten Immobilienbesitzer zwischen 250 und 400 Euro einplanen.

Modernisierung versus Abriss – eine Checkliste in 5 Punkten

  1. Lohnt sich der Expertenrat? Die Honorarkosten für eine Ersteinschätzung durch den Profi bewegen sich im Bereich unter 1.000 Euro – die Kosten einer Fehlentscheidung können in die Tausende gehen!
  2. Gibt es Altlasten? Oftmals sind in alten Häusern böse Überraschungen verborgen: verrostete Leitungen, desolate Elektrik oder sogar gesundheitsschädliches Baumaterial wie Asbest. Wer auf derlei Missstände stößt, sollte auch einen Abriss mit anschließendem Neubau ins Auge fassen.
  3. Entspricht die Immobilie meinen Ansprüchen? Häuser aus der Zeit zwischen 1950 und 1980 sind in der Regel nicht auf Großzügigkeit und Komfort ausgelegt. „Wer mit der Bausubstanz so unzufrieden ist, dass er massive Umbaumaßnahmen vornehmen müsste, ist mit Abriss und Neubau meist besser beraten“, sagt Bernd Neuborn von der BHW Bausparkasse.
  4. Ist ein Neubau unproblematisch? Ein großes Grundstück ist oftmals Kaufanreiz für einen Altbau. Doch dessen Zuschnitt und Eigenarten sollten auch zu den Neubauplänen passen. Häufig sind Fragen zur Qualität des Baugrunds, zur Statik und der Möglichkeit einer Unterkellerung zu prüfen.
  5. Und wenn ich bei Modernisierung oder Neubau mit anpacke? Die Muskelhypothek spart gehörig Kosten und kann bei der Finanzierung das Zünglein an der Waage werden. Realistisch prüfen, wie viel Eigenleistung möglich ist!

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