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Den richtigen Baupartner beim Hausbau finden

Wer baut unser Haus?Hausangebote und typische Vertragspartner

Der Traum vom eigenen Haus steht nach wie vor bei vielen Familien hoch im Kurs. Fragt man nach den Gründen für die Wahl des Baupartners so sind es vor allem das „schlüsselfertige Angebot aus einer Hand“ und der „günstige Festpreis“. Typische Vertragspartner privater Bauherren sind heute mit 52,3 % Generalunternehmer und Generalübernehmer und mit 36,9% Bauträger. Während in der Vergangenheit das individuelle Planen und Bauen mit dem Architekten des Vertrauens einen großen Stellenwert hatte ist heute leider der Architekt nur noch mit einem Anteil von 10,8% Vertragspartner beim Hausneubau.

Wer ein eigenes Grundstück besitzt baut „auf eigenem Grund und Boden“ und in der Regel mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer. Andere, die über kein geeignetes freies Grundstück verfügen, kaufen Grundstück und Haus vom Bauträger aus einer Hand.

Was unterscheidet Generalunternehmer, Generalübernehmer und Bauträger?

Ein Generalunternehmer bietet vertraglich komplett alle Leistungen zur Errichtung des Hauses an. Allerdings erbringt er nur einen Teil der Bauleistungen selbst und vergibt zahlreiche Gewerke an Nachunternehmer. Häufig errichtet der Generalunternehmer zum Beispiel den Rohbau in eigener Regie lässt aber alle anderen Gewerke wie Tiefbauarbeiten, Putzarbeiten, Estrich und Fußbodenbelag, Dacheindeckung, Tischlerarbeiten sowie die gesamte Installation der Haustechnik durch Nachunternehmer ausführen.

Im Unterschied zum Generalunternehmer erbringt der Generalübernehmer selbst keine Bauleistungen sondern vergibt sämtliche Leistungen an Nachunternehmer und sieht seine Rolle lediglich in der Koordinierung. Wichtig ist, stets sind der Generalunternehmer bzw. der Generalübernehmer der Vertragspartner des privaten Bauherren und nicht die Nachunternehmer. Bei den Planungsleistungen erfolgt in der Regel die Einbeziehung externer Planungsbüros. Gegenüber dem Bauherrn haften bei Mängeln sowohl Generalunternehmer als auch Generalübernehmer und nicht die von ihnen einbezogenen Nachunternehmer. Der Bauherr ist Eigentümer des Baugrundstücks und tritt gegenüber den Behörden als Bauherr auf.

Beim Abschluss eines Vertrages mit einem Bauträger zum Erwerb eines Bauträgerobjekts ist der Verbraucher kein Bauherr sondern Käufer. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung zur Errichtung eines Hausobjektes, ist Vertragspartner der Baufirmen und tritt selbst bei den Behörden als Bauherr auf. Bauträgerverträge sind notariell zu beurkunden. Die rechtliche Grundlage für den Abschluss eines Bauträgervertrages bildet die „Makler- und Bauträgerverordnung“.

Gleich mit wem man baut – es ist für jeden Bauherren notwendig, sich ein konkretes Bild über seinen künftigen Vertragspartner zu verschaffen – über seine Seriosität, seine Fachkompetenz und seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.

Hausanbieter können sich in Ihrer Größe, ihrer Unternehmensstruktur und in der Rechtsform deutlich unterscheiden.

Wie findet man den richtigen Baupartner?

Bauinteressenten suchen auf Messen, in Musterhausausstellungen und im Internet nach einem geeigneten Hausanbieter, wälzen Hauskataloge und Immobilienseiten in Zeitungen oder folgen der Empfehlung von Verwandten und Arbeitskollegen.

Die Entscheidung für den Vertragspartner kann den Bauherren jedoch niemand abnehmen. Firma und Hausangebot sollten gründlich ohne Zeitdruck geprüft werden, bevor man sich vertraglich bindet. Empfehlenswert ist, mehrere Hausanbieter einzubeziehen. Von der Qualität des Angebots und der Fachkompetenz der Beratung kann man bereits viel über die Seriosität der Firma ablesen.

Ebenso wichtig ist, Fragen an den potenziellen Baupartner zu stellen. Seit wann existiert die Firma? Welche Leistungen führt die Firma selbst aus und welche nicht? Welche Fachfirmen sind als Nachunternehmer am Hausbau beteiligt? Wie viele Hausobjekte hat das Unternehmen bereits errichtet? Gibt es eine Referenzliste und können Referenzobjekte besichtigt werden? Ist die Preiskalkulation realistisch und marktgerecht? Kann das Vertragsangebot akzeptiert werden? Wer ist der einbezogene bauvorlageberechtigte Architekt? Verfügen die Firmeninhaber über die notwendige Fachkompetenz und ausreichende Erfahrungen? – auf solche und andere Fragen sollte der Bauherr konkrete Antworten verlangen. Der Bauherren-Schutzbund e.V. bietet seinen Vereinsmitgliedern einen Firmen-Check mit Wirtschaftsauskunft an.

Was gehört zu einem Hausangebot?

Ein bunter Werbeprospekt ersetzt kein Hausangebot, enthält nur allgemeine Informationen und es gibt keine gesetzliche Prospekthaftung.

Zu einem Hausangebot gehören ein detailliertes Preisangebot mit den Mehrkosten für gewünschte Sonderleistungen und den Gutschriften für Eigenleistungen – aufgeschlüsselt nach Material- und Lohnanteil.

Bauherren sollten unbedingt die komplette Bau- und Leistungsbeschreibung, den Vertrag mit Zahlungsplan sowie die Grundrisse mit Bemaßung und Angaben zur Wohnfläche anfordern. Die gleichen Unterlagen benötigt auch die Bank zur Prüfung der Finanzierung.

Wie verhandelt man erfolgreich?

Vor allem, in dem man stets bedenkt, dass man nicht als „Bettler“ auftritt, sondern dem Hausanbieter ein Geschäft anbietet, Anders ausgedrückt: Der Bauherr gibt sein gutes Geld – gleich ob aus der eigenen Tasche oder von der Bank – und will dafür ein solides mängelfreies Haus zum vereinbarten Preis.

Nach unseren Erfahrungen verhandeln jene Bauherren besonders erfolgreich, die nach der Prüfung des Bauvertrages, der Bau- und Leistungsbeschreibung, der Preiskalkulation und der Informationen über den Baupartner sich gründlich auf die Vertragsverhandlungen vorbereiten.

Es bewährt sich, dem künftigen Vertragspartner nach Auswertung des Angebots schriftlich Fragen und Verhandlungswünsche zu übermitteln und dazu verbindliche Stellungnahmen anzufordern. Preisangebote erfordern eine detaillierte Verhandlung um zu gewährleisten, dass alle vereinbarten Leistungen im Leistungsumfang und damit im Vertragspreis enthalten sind. Eine unabhängige Beratung vor Vertragsabschluss ist also ratsam. Im eigenen Interesse sollten Bauverträge erst unterschrieben werden, wenn alle Fragen geklärt sind und die Finanzierung sichergestellt ist.

Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V.
Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V.

Peter Mauel

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