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Gericht erklärt Berliner Mietspiegel für unwirksam

Prozesslawine in ganz Deutschland droht

Tipp vom Bauanwalt © styleuneed / Fotolia.com Tipp vom Bauanwalt © styleuneed / Fotolia.com

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt für unwirksam erklärt, weil dieser nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. „Das Urteil ist zwar noch nicht rechtskräftig, aber es hat eine Signalwirkung weit über die Hauptstadt hinaus, da die Begründung des Gerichts auf viele Mietspiegel in anderen Städten übertragbar ist“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. In der Begründung des Urteils heißt es, dass dem Berliner Mietspiegel 2013 keine gesetzliche Vermutungswirkung zukomme. Außerdem sei die sogenannte Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt. Vergleichbare Mieten im Umfeld der Wohnung seien zu Unrecht als Wucher eingestuft und bei der Berechnung nicht berücksichtigt worden.

Mietspiegel werden durch die Einführung der Mietpreisbremse künftig eine viel größere Bedeutung haben als bisher, da die ‚ortsübliche Vergleichsmiete‘ der entscheidende Parameter für die Festlegung der Miethöhe bei Neuvermietungen sein wird“, erklärt Schick. Von Gerichten wurde bislang meist der Mietspiegel als objektiver Maßstab anerkannt und auch die meisten Mieter und Vermieter haben den Mietspiegel akzeptiert. „Das wird sich jedoch mit dem Urteil ändern“, prognostiziert Schick. „Wir rechnen mit einer Prozessflut, wenn die Bundesländer die Mietpreisbremse einführen. Viele Vermieter aus anderen Städten werden anzweifeln, dass der Mietspiegel der jeweiligen Stadt nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.“ In diesen Fällen wird, wie in Berlin geschehen, ein Gutachten erstellt, ob der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Dabei wird überprüft, ob die Stichprobe ausreichend groß war und die erhobenen Daten repräsentativ waren. Die Häufung von Zivilprozessen kommt dabei nicht unvermutet: „Der Gesetzgeber hat bereits in seiner Gesetzesbegründung eingeräumt, dass es zu vermehrten Rechtsstreitigkeiten kommen könnte“, sagt Schick. „Der Umfang der Streitigkeiten und die dadurch entstehenden Kosten sind nicht prognostizierbar.“

 Quelle: IVD

 Der Mai 2015 vorgestellte Mietspiegel soll laut Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel genügen. Der Mietspiegel 2015 basiert auf der Auswertung von über 8 000 Mietdaten, die vom Hamburger Gewos-Institut erhoben wurden. Doch im Gegensatz zu den Vorjahren wurde das Werk von zwei der drei an der Ausarbeitung beteiligten Vermieterverbänden nicht mitunterzeichnet. Der Senator zieht auch keine Auswirkungen auf die zum 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse, da der o.g. Mietspiegel von einem anderen Amtsgericht als qualifiziert eingestuft wurde. Beide Urteile sind aber noch nicht rechtswirksam. Einzelfallentscheidungen werden wohl in der Zukunft häufiger on Nöten sein.

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