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Schnäppchen oder Fehlinvestition? Hinweise zum Kauf einer Bestandsimmobilie

Schnäppchen oder Fehlinvestition? Hinweise zum Kauf einer Bestandsimmobilie Schnäppchen oder Fehlinvestition? Hinweise zum Kauf einer Bestandsimmobilie

Viele träumen von einer historischen Jugendstilvilla am Stadtrand oder einem bestehenden Haus in der Innenstadt, nahe guten Einkaufsmöglichkeiten und Kulturangeboten. Aber der Kauf einer Bestandsimmobilie birgt viele Risiken. Nicht immer spiegelt der aufgerufene Kaufpreis den tatsächlichen Wert des Hauses wider. Durch unerwartete Ausgaben und Veränderungen in der Umgebung kann die anfängliche Euphorie schnell verfliegen. Deswegen sollten einige Fragen geklärt werden, bevor man sich zum Kauf einer Bestandsimmobilie entschließt.

Lage des Hauses

Ein wesentliches Merkmal, das den Wert eines bestehenden Gebäudes bestimmt, ist die Attraktivität der Umgebung. Ein Grundstück in der Nähe von Naherholungsgebieten, von Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder in einem beliebten Ausgehviertel ist bei vielen Menschen begehrt. Allerdings sollte das Haus in einem reinen Wohngebiet liegen, wenn man eine ruhige Umgebung schätzt. Wichtig ist es darauf zu achten, ob z. B. eine Überlandleitung, eine Autobahn, ein Flughafen oder eine Bahnstrecke die Wohnqualität beeinträchtigen. Auch mögliche Entwicklungen haben Einfluss auf den Hauswert, z. B. wenn die Immobilie im Bereich einer Hochwassergefährdung, einer geplanten Bahnstrecke oder einer viel befahrenen Entlastungsstraße, einer Flughafenerweiterung oder eines geplanten Gewerbegebietes liegt. Die Nähe des Grundstücks zu einer Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs ist hingegen attraktiv – insbesondere in ländlichen Regionen. Nicht übersehen werden sollte auch die prognostizierte demographische Entwicklung in der Region. Zu diesen Themen sollte man beim Bauamt die vorgesehene Entwicklungen erfragen und die aktuellen Bau- und Flächennutzungspläne einsehen.

Umbau und Nutzung

Alte Häuser sind nach dem Bedarf und technischen Stand einer bestimmten Zeit gebaut. Selten genügen diese den aktuellen Bedürfnissen. Die gewünschten Anpassungen des Wohnkomforts, des  Grundrisses und der Fassade des Gebäudes sind aber nicht immer umsetzbar. Bei Gebäuden, die in die Liste der Kulturdenkmale, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegen, sind sehr enge Grenzen für den möglichen Umbau des Hauses zu erwarten. Beim Baulastenkataster sollte außerdem nach möglichen Baulasten, z. B. durch eine unterirdische Kanalführung, Überbauung mit einer Stromleitung, nachbarschaftliche Abstandsflächen usw. gefragt werden. Ebenso kann im Grundbuch geprüft werden, ob andere privatrechtliche Grundstücksbelastungen wie z. B. ein Vorkaufsrecht, Dauerwohnrecht oder anderer Niesbrauch an Dritte besteht.

Eine Besonderheit stellen ältere Häuser dar, die bisher nicht als Wohnräume genutzt worden sind und als solche umgewidmet werden sollen. Hier sind neben dem öffentlichen Baurecht u.a. noch eine mögliche Grundstückskontamination aus vorhergehender Nutzung, Brandschutz, Energieeinsparung usw. von Relevanz. In diesen Fällen sollte der Hauskauf nicht ohne eine vorherige fachkundige Beratung erfolgen.

Auch die Möglichkeit einer Anpassung an die Barrierefreiheit kann Einfluss auf den Hauswert haben. Ob das potenzielle Eigenheim für eventuell notwendige Umbauten geeignet ist und mit welchen Kosten dabei gerechnet werden muss, sollte ein Architekt prüfen.

Zustand und Schadstoffe

Der technische Zustand von alten Gebäuden ist stark davon abhängig, mit welcher Sorgfalt sie instandgehalten wurden. Eine fehlende Pflege des Hauses führt zu Schäden wie Rissen, Undichtigkeiten im Dach, geschädigten Balkenköpfen oder einem feuchten Keller. Auch bei den Fenstern, der Heizungsanlage und bei der Stromverteilung besteht in älteren Gebäuden vielfach Modernisierungsbedarf.

Hinzu kommt, dass bis Mitte der 1990er Jahre in Innenräumen giftige Wirkstoffe wie PCP, DDT oder Lindan zum Schutz der Holzbauteile im Dachstuhl oder als Weichmacher bei Fußbodenbelägen, Tapeten und Anstrichen sowie zum Verkleben von Parkett oder Bodenbelägen verwendet wurden. Auch Flammschutzmittel in Bauschäumen und Dämmstoffe aus Polystyrol enthalten giftige Wirkstoffe, die heute als krebserregend gelten. Insbesondere bei Holzhäusern die vor 1996 gebaut worden sind, ist es ratsam, einen Schadstoffcheck durch einen unabhängigen Sachverständigen vornehmen zu lassen.

Vorgaben beachten

Kosten entstehen ebenfalls durch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung. Beispielsweise sind ältere Heizungsanlagen nach 30 Jahren Betriebslaufzeit auszutauschen. Heizkörperthermostate müssen nachgerüstet, Warmwasser-, Heizungsrohre und die obersten Geschossdecken gedämmt und die Heizungsanlage mit einer Außentemperatursteuerung ausgerüstet werden. Da bei diesen Bestimmungen jedoch viele Ausnahmen möglich sind, sollte ein Energieberater eingeschaltet werden.

Die Bundesimmissionsschutzverordnung schreibt zudem bestimmte Umweltschutzmaßnahmen vor. Demnach muss die bestehende Heizungsanlage bestimmte Abgaswerte und Feinstaubemissionen einhalten. Um Überraschungen zum Nachrüstungsbedarf zu vermeiden, sollten die Schornsteinfegerprotokolle eingesehen werden.

Möglichkeiten von Schnäppchenkäufen

Ein Haus als Schnäppchen zu kaufen ist bei einem angespannten Immobilienmarkt eher unwahrscheinlich. Zwangsversteigerungen bieten hingegen die Möglichkeit, ein Haus unterhalb des Marktwertes zu ersteigern. Allerdings wegen der besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen und der oft problematischen Möglichkeiten der Hausbesichtigung sollte diese Möglichkeit des Hauserwerbs nur nach sorgfältiger Recherche und mit fachkundiger Beratung in Betracht gezogen werden.

Beratung

Oft fällt der Kaufpreis für einen Altbau zuzüglich der Umbau- und Sanierungskosten teurer aus, als für ein gleichwertiges Neubaugebäude. Hierbei sollte beachtet werden das ein altes Gebäude auch nach einer kompletten Sanierung nicht mehr den technischen Standard eines Neubaus erreichen kann, da die Bauteile nur eine bestimmte Lebensdauer besitzen. Deshalb sollte man sich vor dem Kauf ausreichend über mögliche Risiken informieren mit einem Immobilien- oder Modernisierungscheck des Bauherren-Schutzbund e.V.. Ob der Kaufpreis des Hauses unter Berücksichtigung der Gesamtkosten einschließlich der Modernisierungs-, Reparatur- und Umbaukosten angemessen ist, kann mit Unterstützung eines Sachverständigen ermittelt werden.

Dipl.-Ing. Artur Schneider, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Dipl.-Ing. Artur Schneider, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

Weitere Informationen unter: www.bsb-ev.de.

Dipl.-Ing. Artur Schneider, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V.

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