Wer eine Immobilie erwirbt, steckt in der Regel viel Zeit und Nerven in die Wahl des passenden Baukredites. Die zweite Finanzierungsrunde wird hingegen gern verschlafen. Dabei können Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung mehrere tausend Euro sparen, wenn sie die folgenden Tipps beherzigen. Ozan Yaprak, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Südbrandenburg, verrät, welche das sind.
Wenn die Baufinanzierung unter Dach und Fach ist, atmen die meisten Kreditnehmer erst einmal durch und der Kreditvertrag landet nicht selten im hintersten Fach des Aktenschrankes. Spätestens nach zehn Jahren lohnt es sich allerdings, die Unterlagen hervorzuholen und die aktuellen Bauzinsen zu beobachten. Denn: Grundsätzlich ist ein Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos kündbar – und zwar unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Immobilienbesitzer profitieren bei ihrer Anschlussfinanzierung derzeit von den nach wie vor besonders niedrigen Zinsen. So können sie auch bei Beibehaltung der bisherigen Monatsrate eine wesentlich schnellere Tilgung erreichen. Oftmals gelingt es sogar, den verbleibenden Kredit bis zum Ablauf der neuen Zinsbindungsfrist vollständig zurückzuzahlen.
Vergleichen und von Zinsvorteilen profitieren
Die Bank für den Anschlusskredit kann der Kunde frei wählen. „Ein Wechsel lohnt sich oft, denn Angebote von Wettbewerbern sind in der Regel besser als das Prolongationsangebot der Hausbank“, erklärt Ozan Yaprak. „Viele Kreditnehmer befürchten, dass eine Umschuldung aufwändig oder teuer sein könnte. Diese Bedenken kennen auch die Hausbanken und sie ist ein Grund dafür, dass deren Prolongationsangebot oft nicht den bestmöglichen Zins bietet.“ Zusätzlich zum Vergleich verschiedener Angebote kann es Vorteile bringen, die eigene Immobilie bei einer Umschuldung neu bewerten zu lassen. In den meisten Städten und Gemeinden Deutschlands sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Wenn die eigene Wohngegend aufgewertet wurde, etwa durch den Ausbau der örtlichen Infrastruktur, oder der Besitzer Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat oder die Außenanlagen zwischenzeitlich aufgewertet hat, dann ist der Wert der Immobilie wahrscheinlich auch gestiegen – und das bedeutet meist bessere Konditionen für das neue Darlehen.
Angst vor den Umständen eines Wechsels brauchen Kreditnehmer indes nicht zu haben. Sowohl der bürokratische Aufwand als auch die Kosten der Umschuldung sind gering. Einzige Hürde: Die Grundschuld muss vom alten auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Hierfür fallen Grundbuch- und Notarkosten in Höhe von 0,2 bis 0,3 Prozent des abzutretenden Grundschuldbetrages an. Dieser Betrag, der bei einer Restschuld von 200.000 Euro rund 400 bis 600 Euro beträgt, ist durch den Zinsvorteil eines besseren Finanzierungsangebotes meist schnell wieder ausgeglichen. „Als Faustformel gilt: Je höher die noch ausstehende Restschuld, desto eher lohnt sich die Umschuldung“, weiß der Spezialist Yaprak. Bereits ein Zinsunterschied von nur 0,2 Prozent kann eine Zinsersparnis von mehreren Tausend Euro ausmachen. Die Unkosten für den Wechsel fallen in Anbetracht der Ersparnis gering aus.
Schon heute die günstigen Zinsen für die Zukunft sichern
Auch Kredite, die erst in den nächsten Jahren auslaufen, können schon heute attraktiv verlängert werden: Mit dem sogenannten Forward-Darlehen lässt sich der aktuelle Kurs bis zu 66 Monate im Voraus sichern. Daher lohnt sich schon fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung oder der Zehn-Jahres-Frist des Kreditvertrages ein Blick auf die aktuelle Zinslandschaft. Ein Forward-Darlehen ist besonders dann interessant, wenn die Zinsen niedrig sind und ein Anstieg vermutet wird. Das heißt: Wenn die Konditionen zum Zeitpunkt der Verlängerung vermutlich schlechter sein werden als es heute der Fall ist – den sogenannten Forward-Aufschlag mit eingerechnet. Kreditnehmer schützen sich mit einem Forward-Darlehen also vor höheren Zinssätzen und damit vor einer hohen Monatsrate, die unter Umständen schwer zu bewältigen ist. Wer steigende Zinsen erwartet, ist mit einem Forward-Darlehen daher auf der sicheren Seite. Risikofreudigere Kreditnehmer beobachten die Zinsen über einen längeren Zeitraum und reagieren erst kurzfristig auf einen möglichen Zinsanstieg.
Spätestens zwölf Monate bevor der Kreditvertrag ausläuft, wird es Zeit, konkrete Angebote einzuholen – und zwar sowohl bei der Hausbank als auch bei anderen Anbietern Ozan Yaprak vergleicht für seine Kunden die Konditionen von mehr als 400 Kreditinstituten und sucht aus den Angeboten genau dasjenige heraus, das am besten zu den individuellen Bedürfnissen passt. Mit diesem Wissen im Hinterkopf muss sich der Kunde natürlich nicht zwangsläufig für eine Umschuldung entscheiden. Er kann es auch dazu nutzen, ein besseres Angebot mit seiner Hausbank auszuhandeln. Wer allerdings zu spät dran ist, hat kaum noch Zeit, Angebote anderer Banken einzuholen und zu vergleichen und verpasst damit unter Umständen die Chance, sich deutlich bessere Konditionen zu sichern.
Jeder Fall ist anders
Wie bei allen Finanzfragen lässt sich auch beim Thema Anschlussfinanzierung keine allgemeingültige Empfehlung geben – auch das Forward-Darlehen ist nicht für jeden die beste Lösung. Je nach Darlehenshöhe, verbleibender Laufzeit und den Lebensplänen können andere Möglichkeiten besser passen. „Gerade bei der Anschlussfinanzierung sollten auch veränderte Lebensumstände in die Gestaltung der neuen Kreditkonditionen einfließen“, erklärt der Spezialist Yaprak. „Bei vielen Immobilienbesitzern hat sich seit Kauf oder Bau des Eigenheims einiges verändert: Ob Hochzeit, Geburt oder Auszug der Kinder – all diese Ereignisse haben auch Auswirkungen auf den eigenen finanziellen Spielraum.“ Und: Die derzeit niedrigen Zinsen führen ohnehin zu geringeren Zinskosten. Selbst bei gleichbleibender monatlicher Rate kann daher der Tilgungsanteil erhöht werden. „Wenn es der finanzielle Rahmen zulässt, ist für viele jetzt ein Volltilgerdarlehen sinnvoll“, meint Yaprak. Innerhalb der neuen Zinsbindung begleichen die Kreditnehmer dabei die gesamte Restschuld – und das wird von den Banken in der Regel mit noch besseren Konditionen belohnt.
Nicht nur bei der Erstfinanzierung, sondern auch bei der Anschlussfinanzierung geht es für die Bankkunden um viel Geld. Wer nicht weiß, welches Angebot das richtige ist oder einfach keine Zeit für einen Vergleich hat, ist bei neutralen Vermittlern gut aufgehoben. Sie kennen die Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsvarianten, können den Kunden umfassend beraten und ihm die bestmöglichen Konditionen vermitteln.
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Dr. Klein Privatkunden AG
Ozan Yaprak
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