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Bauphase beim Hausbau
Bauphasen beim Hausbau – alles Wichtige im Überblick Foto: ©DanBu.Berlin - stock.adobe.com

Bauphasen beim Hausbau – alles Wichtige im Überblick

Sie wollen ein Haus bauen, wissen aber gar nicht so genau was hier eigentlich so alles auf Sie zukommt? Dann kann Ihnen dieser Artikel einen ersten Überblick über die verschiedenen Bauphasen liefern. Erfahren Sie welche einzelnen Phasen ein Hausbau mit sich bringt und bereiten Sie sich sich so optimal auf das Projekt Haus vor.

Die 4 Hauptphasen beim Hausbau im Überblick

Grundsätzlich wird beim Hausbau zwischen 4 Hauptphasen unterschieden.

1. Die Entschlussphase

Während dieser Phase entscheiden Sie sich überhaupt erst dazu, ein Haus zu bauen und bereiten den Hausbau vor. In dieser Phase müssen Sie sich entscheiden ob Sie bauen wollen und wo Sie bauen wollen. 

Finden Sie ein Grundstück und machen Sie einen Finanzcheck und wagen Sie den Schritt in die eigenen 4 Wände. Wie lange die Entschlussphase dauert hängt individuell von Ihnen ab.

Planung eines Hausbaus
Planung eines Hausbaus Foto: ©Rido - stock.adobe.com

2. Die Planungsphase

Haben Sie sich erst einmal dazu entschieden ein Haus zu bauen und Sind die entsprechenden Partner gefunden, kann schließlich die Planungsphase beginnen. In der Planungsphase geht es kurz und knapp um folgende Inhalte:

  • die Hausbaufirma bzw. der Architekt  erstellt einen Entwurf
  • ein Kostenplan wird erstellt
  • die zuständige Behörde muss den Bauplan genehmigen
  • der Ausführungsplan wird erstellt
  • im Leistungsverzeichnis werden die einzelnen Arbeiten genau festgelegt
  • durch Ausschreibungen wird nach passenden Firmen gesucht
  • Angebote werden eingeholt und verglichen
  • einzelne Firmen und Handwerker müssen beauftragt werden

Wichtig: Wenn Sie mit einem Bauträger zusammen arbeiten fallen einige der genannten Schritte meist weg. Denn ein solcher Bauträger hat in der Regel seine festen Handwerksfirmen zur Hand, die dann für ihn die einzelnen Arbeiten auf den Baustellen übernehmen.

Die Planungsphase ist besonders wichtig, denn wie so oft im Leben läuft auch beim Hausbau nichts ohne Plan. Umso wichtiger ist es hier, dass mit viel Sorgfalt und Genauigkeit geplant wird. Wie lange die Planungsphase dauert hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. So kann z.B. die Genehmigung je nach Wohnort und Behörde mehrere Wochen dauern. Ist die Planungsphase abgeschlossen, kann dann der eigentliche Hausbau beginnen.

3. Die Rohbauphase

Bisher war alles theoretisch, jetzt werden die Pläne in die Tat umgesetzt. Von der Erschließung Ihres Grundstückes bis hin zum fertigen Rohbau zählt jeder jetzt anfallende Arbeitsschritt in die Rohbauphase. Je nachdem ob Sie sich ein Massivhaus oder ein Fertighaus wünschen kann die Rohbauphase von nur wenigen Tagen bis hin zu mehreren Wochen oder sogar Monaten dauern.

Während der Rohbauphase

  • wird das Grundstück hergerichtet
  • wird die Baustelle eingerichtet
  • wird die Baugrube ausgehoben (falls ein Keller gewünscht wird)
  • wird das Fundament gelegt bzw. die Bodenplatte errichtet
  • werden die einzelnen Stockwerke gemauert bzw. errichtet
  • werden tragende Wände und Geschossdecken errichtet
  • wird die Dachkonstruktion gebaut

4. Der Innenausbau

Beim Innenausbau ist es wichtiger denn je, dass jede Handwerksfirma und jedes Gewerke genau koordiniert wird, so dass es nicht zu Verzögerungen oder sogar Leerläufen kommt. Des Weiteren beginnt jetzt die Phase, bei der auch Sie als Bauherr mit etwas Geschick die eine oder andere Arbeit erledigen können.

Im Detail gehören folgende Arbeiten und Bereiche zur Phase des Innenausbaus:

  • die Dacheindeckung
  • der Einbau der Fenster
  • der Einbau der Haus-und Außentüren
  • die Verkleidung bzw. auch die Dämmung der Außenwände
  • Installation und Einbai von Heizung, Elektrik und der sanitären Anlagen
  • der eventuelle Einbau einer Lüftungs- oder Klimaanlage
  • die Estricharbeiten
  • Trockenbau und Innenputz
  • das Tapezieren und Streichen der Wände
  • das Verlegen der Fußböden
  • des Weiteren werden jetzt auch die Innentüren, eventuelle Holztreppen und oft auch Einbaumöbel eingebaut

Wie lange diese Bauphase dauert lässt sich nur schwer sagen. Hier kommt es u.a. auch darauf an, ob Sie viel in Eigenleistung machen wollen. Von Wochen und Monaten bis hin zu Jahren ist hier alles möglich und denkbar. Mit einkalkulieren sollten Sie hier in jedem Fall auch eventuelle Trocknungsphasen.

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Die Bauphasen im Detail

Massivhaus im Rohbau
Massivhaus im Rohbau Foto: ©DanBu.Berlin - stock.adobe.com

Sie haben bereits die 4 Hauptbauphasen kennengelernt. Auch haben Sie erfahren, dass jede der Hauptbauphasen nochmals wichtige Unterbauphasen hat. Auf einige dieser Bauphasen möchten wir nachfolgend nochmal etwas genau eingehen, um Ihnen aufzuzeigen, was in jeder einzelnen Phase überhaupt passiert.

Baustelle einrichten und sichern

Sie haben ein passendes Grundstück, der Plan steht und alles ist genehmigt? Dann kann es losgehen. Zuerst muss das Grundstück vorbereitet werden. Vielleicht muss es noch gerodet werden, vielleicht gibt es auch noch alte Gebäude die abgerissen werden müssen.

Für die Baustelle muss Baustellenstrom vorhanden sein, ebenso ist ein Wasseranschluss ein Muss. Des Weiteren wird in der Regel eine mobile Toilette aufgestellt, meist gibt es zudem einen Baucontainer. Auch ist es wichtig die Baustelle abzusichern und zu kennzeichnen.

Baustellenzufahrt beantragen und herrichten

Beim Hausbau ist es wichtig, dass alle Fahrzeuge problemlos das Grundstück erreichen können. So muss unbedingt eine entsprechende Baustellenzufahrt vorhanden sein bzw. sichergestellt werden. Je nachdem wie diese Zufahrt aussieht bzw. gestaltet wird kann es sein, dass Sie diese entsprechend beantragen müssen. Ist der Weg nicht befahrbar, muss er zunächst hergerichtet werden.

Erd- und Ausbauarbeiten

Sie wünschen sich einen Keller. Dann muss zunächst die Baugrube ausgehoben werden, bevor der eigentliche Hausbau starten kann. Je nach Bodenbeschaffenheit können diese Arbeiten auch mal länger dauern. Gibt es viele Steine und Felsen, fallen die Erdarbeiten sehr mühsam aus. Es gibt sogar Grundstücke, auf denen kaum ein Erdaushub möglich ist und somit auch kein Keller errichtet werden kann. Vielleicht können Sie sich schon vorab über die Beschaffenheiten des Bodens informieren.

Fundament und Bodenplatte

Soll ein Keller erreichtet werden, so erfolgt die Bodenplatte nach dem Erdaushub, ansonsten wird gleich die Bodenplatte gegossen. Diese Fundamentarbeiten sind enorm wichtig, sie sorgen für den notwendigen Halt des späteren Hauses. Des Weiteren wird jetzt meist auch der Hauptkanal gelegt und es werden erste Abdichtungsarbeiten vorgenommen.

Optional Keller

Natürlich ist ein Keller kein Muss, er kann aber viele Vorteile mit sich bringen. Egal ob Heizungsraum, Vorratsraum, Garage oder sonstiger Platz, ein Keller bedeutet automatisch mehr Räume. Auf der anderen Seite aber bedeutet ein Keller auch mehr Kosten und Zeitaufwand. Ob Sie einen Keller wollen oder nicht ist Ihre individuelle Entscheidung. Dabei kann ein Keller Stein auf Stein oder auch als Fertigbaukeller gebaut werden. Wie bereits erwähnt muss für den Kellerbau zunächst ein entsprechendes Erdloch ausgehoben werden. Hier wird dann die Bodenplatte betoniert, bevor dann der Keller gebaut bzw. errichtet werden kann. Ähnlich wie beim Rohbau können Sie auch hier zwischen verschiedenen Steinen wählen. Wichtig ist natürlich, dass die Wände ordentlich abgedichtet werden, bevor die Erde rundherum wieder aufgefüllt sind. Des Weiteren wird eine Drainage installiert, u das Haus vor Sickerwasser und allgemein Wasser von Außen zu schützen. Meist werden hier auch Lichtschächte gesetzt, die dann später die Fenster im Keller mit Licht versorgen. Beim Kellerbau wird dann nach Fertigstellung die erste Zwischendecke gegossen, bevor es dann an den eigentlichen Rohbau geht.

Versorgungsleitungen verlegen

Auch wenn es beim Thema Haus bauen und den Bauphasen gerne mal vergessen wird, ein Haus braucht Versorgungsleitungen. Wasser, Abwasser, Strom und Telefon bzw. Internet sind ein Muss für jedes Haus, oft auch Gas.  Meist liegen die einzelnen Leitungen bereits am Grundstücksrand oder dem Gehweg, aber sie müssen mit dem Haus verbunden werden. Meist findet dieser Arbeitsschritt noch vor dem Rohbau statt.

Wichtig ist, Sie können sich nicht einfach „bedienen“, Sie müssen die Anschlüsse beantragen. Wasser und Abwasser beantragen Sie bei Ihrem örtlichen Wasserverband, den Strom sowie Telefon und Internet beim jeweiligen Anbieter. Auf keinen Fall dürfen Sie hier die Kosten unterschätzen, um die 10.000 Euro fallen hier in der Rege für die Versorgungsleitungen und die Anschlüsse an.

Während der Bauphase bekommen Sie bezüglich Strom und Wasser einen separaten Zähler für Baustrom und Bauwasser. Diese werden nach Fertigstellung wieder demontiert. Oft gibt es hier gesonderte Tarife.

Rohbau

Jetzt folgt der Rohbau. Wie Sie bereits erfahren haben, werden jetzt die Wände gemauert und die Zwischendecken gesetzt. Des Weiteren gehören die Treppen sowie die Dachkonstruktion zum Rohbau dazu.

Beim Massivhaus können Sie zwischen verschiedenen Steinen wählen. Leichtbausteine, Kalksandsteine, Ytong oder Ziegelsteine sind nur eine kleine Auswahl der möglichen Steinarten. Natürlich kann der Rohbau auch in Fertigbauweise errichtet werden. In erster Linie sind es die Maurer und die Zimmerleute, die den Rohbau errichten. Während der gesamten Rohbauphase hingegen kommen dann auch Maschinenführer, Gerüstbauer, Trockenbauer und Dachdecker zum Einsatz.

Innenausbau

Zum Innenausbau gehören nicht nur die Wände und Böden, hier fallen wie Sie bereits erfahren haben viele weitere Bereiche hinein. Sinn des Innenausbaus ist es, dass jetzt die einzelnen Raum bewohnbar und nutzbar gemacht werden müssen. Die richtige Koordination ist hier das A und O, besonders dann, wenn Sie selbst mitarbeiten wollen. Sie selbst, der Bauträger und der Architekt müssen versuchen, alle Arbeiten gut aufeinander abzustimmen.

Auf keinen Fall dürfen Sie die Trocknungszeiten unterschätzen. Diese sind ganz besonders wichtig, auch damit später kein Schimmel entstehen kann.

Abnahme

Sind alle Arbeiten erledigt und ist das Haus bezugsfertig, erfolgt in einem letzten Schritt die Bauabnahme. Was aber genau bedeutet Abnahme hier? Genau genommen gibt es bei der Bauabnahme zwei verschiedene Bereiche:

  1. Die Abnahme zwischen Ihnen und den beauftragten Gewerken

Hier vereinbaren Sie als Bauherr einen Termin mit Bauträger bzw. den einzelnen Firmen. Die Bauausführung endet, die Nutzungsphase beginnt. Gemeinsam gehen Sie vorab jeden Raum und jede Arbeit durch und überprüfen, ob alles vereinbarungsgemäß und ordnungsgemäß ausgeführt wurde. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie dann, dass alles in Ordnung ist, die Gewährungsfrist beginnt.

  1. Die Abnahme durch die Behörde

Natürlich wollen auch die zuständigen Baubehörden sichergehen, dass ein Haus ordnungsgemäß und sicher gebaut wurde. Ist der Hausbau abgeschlossen, müssen Sie das melden. Dann erfahren Sie, ob Sie entweder eine Fertigstellungsanzeige aufgeben müssen, oder ob eine Benutzungsbewilligung nötig ist. Grundsätzlich geht es immer darum, dass die Behörde prüfen will und muss, ob alle Auflagen für den Hausbau erfüllt wurden.

→ Sind beide Abnahmen erfolgt, können Sie endlich in Ihr Haus einziehen.

Der Bauzeitenplan

Bauüberwachung Hausbau
Die Bauüberwachung und die Einhaltung des Bauzeitenplans sollte nicht vernachlässigt werden Foto: ©Rido - stock.adobe.com

Der Bauzeitenplan ist eine Art Terminkalender, durch den die verschiedenen Arbeiten und Schritte im Rahmen eines Hausbaus koordiniert und festgelegt werden. Es ist wichtig, dass es hier Strukturen und Termine gibt, denn nur kann ein reibungsloser und lückenloser Ablauf garantiert werden.

Oft übernimmt der Architekt oder der Bauträger diese Aufgabe. Aber es kann auch sein, dass Sie selbst koordinieren wollen oder müssen. Der Bauzeitenplan ist hier ein sehr wichtiges Instrument. Besonders im Internet finden Sie hierzu viele Vorlagen und Hilfestellungen, damit das Erstellen leichter wird.

Bei der Erstellung des Bauzeitenplans ist es natürlich auch wichtig einzubeziehen, wie lange die einzelnen Arbeitsschritte brauchen bzw. wie lange ein Hausbau überhaupt dauert. Bei den einzelnen Bauphasen haben Sie bereits ein paar zeitliche Anhaltspunkte bekommen. Nachfolgend möchten wir Ihnen hier noch ein paar mehr Richtwerte mit an die Hand geben, die für Ihre Planung eventuell von Nützen sein können. Dabei gehen wird aber nur auf  3 der  Hauptphasen ein, die Entscheidungsphase ist eine sehr individuelle Phase und wird daher hier nicht berücksichtigt. Sie sollten aber bedenken, dass es sich bei den Wochenangaben nur um grobe Durchschnittswerte handelt. Individuelle Abweichungen nach oben und unten sind möglich.

Bauphase

Wochenanzahl

Einzelne Bauarbeiten

1. Planungsphase

3-4 Wochen

Entwurf Bauplan

+- 20 Wochen

1-2 Wochen

Kostenplanung

 

6-8Wochen

Genehmigungsverfahren

 

4-5 Wochen

Erstellung Ausführungsplan

 

1-2 Wochen

Leistungsverzeichnis

 

2-4 Wochen

Ausschreibungen und Angebote

2. Rohbauphase

1-2 Wochen

Herrichtung Grundstück

+-12 Wochen

1-2 Wochen

Baustelleneinrichtung

 

1-2 Wochen

Baugrube ausheben

 

1 Woche

Bodenplatte

 

4-6 Wochen

Außenwände/Decken

 

1-2 Wochen

Dachkonstruktion

3. Innenausbau

1 Woche

Dacheindeckung

+-24 Wochen

1 Woche

Einbau der Türen/Fenster

 

2-3 Wochen

Dämmung/Verkleidung

 

4-6 Wochen

Installationen

 

1 Woche (3-4 Wochen)

Estrich (+Trocknung)

 

1-2 Wochen

Innenputz

 

3-4 Wochen

Trockenbau

 

2-4 Wochen

Bodenbeläge/Wände

 

1 Woche

Einbau Innentüren

 

1-2 Wochen

Einbau der Einrichtung

     

Wie lange ein Hausbau dauert kann nicht pauschal beantwortet werden. Viele verschiedene Faktoren spiele hier eine wichtige Rolle, so z.B. ob es ein Massivhaus oder ein Fertighaus werden soll, ob Sie viel in Eigenleistungen erledigen wollen oder auch, wie groß und aufwendig das Haus gestaltet werden soll.

Bei der Erstellung des Bauzeitenplans ist es also auch wichtig, die einzelnen Arbeitsschritte mit dem jeweils notwendigen Zeitaufwand richtig einzusetzen.Nur so kann es dann möglich sein, dass die einzelnen Gewerke gut aufeinander abgestimmt und sogar Hand und Hand arbeiten können.

Abweichungen vom Bauzeitenplan – Gründe und Folgen

Ja, natürlich, ein Bauzeitenplan, oft auch als Bauablaufplan bezeichnet, ist enorm wichtig. Dennoch, keiner dieser Pläne ist in Stein gemeißelt. Eigentlich sollte jeder Bauherr damit rechnen, dass es hier zu Abweichungen kommen kann. Und, die eine oder andere kleine Abweichung fällt auch nicht weiter ins Gewicht, aber zu viele und zu starke Abweichungen können große Folgen für den weiteren Ablauf haben. Was aber sind die gründe für eventuelle Abweichungen, und welche Folgen entstehen für Sie?

Mögliche Gründe für Abweichungen:

  • das Wetter hat die eine oder andere Arbeit unmöglich gemacht oder herausgezögert
  • Materialien wurden zu spät geliefert
  • die Firma konnte zum festgelegten Termin nicht erscheinen, z.B. wg Krankheit
  • Sie selbst haben sich wegen der Eigenleistungen falsch eingeschätzt
  • die Trocknungsphasen haben sich verlängert
  • der Bauzeitenplan wurde zu knapp kalkuliert
  • es kam zu fehlerhaften Arbeiten die zuerst korrigiert werden mussten
  • bestimmte Arbeiten brauchen länger als üblich, z.B. wegen schlechter Bedingungen

Mögliche Folgen von Abweichungen:

  • weitere nachfolgende Arbeiten kommen in Verzug
  • Sie können später einziehen und müssen länger Miete zahlen
  • durch Verzögerungen kann es zu Leerläufen kommen
  • es entsteht ein großer Zeitdruck, Fehler können die Folge sein
  • eventuell brauchen Sie mehr helfende Hände um termingerecht einziehen zu können
  • es können allgemein höhere Kosten anfallen

Baubegleitung und Bauüberwachung – den Rat eines Bausachverständigen einholen

Egal ob Sie selbst Regie übernehmen und Hand anlegen, oder ob Sie ein schlüsselfertiges Haus in Auftrag geben, wie die meisten Bauherren werden auch Sie nicht in der Lage sein, jeden einzelnen Bauschritt fachmännisch zu bewerten und zu beurteilen. Läuft alles richtig, ist alles korrekt? Hier kann Ihnen ein Sachverständiger für den Hausbau eine große Hilfe sein.

Dabei übernimmt ein Bausachverständiger viele verschiedene Aufgaben. Er begleitet Sie durch den Hausbau,überwacht den Ablauf, berät Sie und steht Ihnen auch bei der Bauabnahme mit Rat und Tat zur Seite. Unter Umständen können Sie so viel bares Geld sparen. Auf der anderen Seite aber kostet ein solcher Sachverständiger im Durchschnitt 2.500 Euro. Dafür aber bekommen Sie das so wichtige Sicherheitsgefühl und können unbeschwerter einziehen.

Letzten Endes aber bleibt es Ihre persönliche Entscheidung, ob Sie einen solchen Bausachverständigen mit ins Boot holen wollen. Wichtig ist aber, dass Sie die Person sorgfältig auswählen, denn nur mit viel Fachwissen und Erfahrung kann Ihnen ein Sachverständiger von großem Nutzen sein.

Wann wird das Richtfest gefeiert?

Handwerker beim Richtfest
Handwerker beim Richtfest Foto: ©contrastwerkstatt - stock.adobe.com
  • Das Richtfest ist ein alter und schöner Brauch. Dabei wird das Richtfest in der Regel nach Fertigstellung der Dachkonstruktion gefeiert. Typisch für das Richtfest sind:
  • der geschmückte Baum auf dem Dach
  • der sogenannte Richtkranz als Alternative zum Baum
  • der Richtspruch vom zuständigen Zimmermann
  • ein gemütliches Beisammensein mit leckerem Essen und kühlen Getränken
  • ein schönes Fest mit allen Gewerken und Helfern

Wie genau Sie das Richtfest gestalten bleibt natürlich Ihnen überlassen. Vom kleinen Umtrunk bis hin zur deftigen Grillfeier ist hier natürlich alles möglich und denkbar.

Was können Sie bei Mängeln tun?

Mängel beim Hausbau, das bedeutet, etwas ist nicht vollständig, nicht richtig oder funktioniert nicht. Aber was können Sie als Bauherr unternehmen, wenn Sie einen Baumangel feststellen? Wichtig ist, dass Sie zunächst nachlesen, was genau im Vertrag bzw. der Baubeschreibung festgehalten wurde. Sind Sie dann noch immer der Meinung dass ein Mangel besteht, sollten Sie sehr zeitnah handeln. Auch hier kann eventuell ein Bausachverständiger zu Rate gezogen werden oder ein sonstiger Fachmann, der Ihnen bei einem Verdacht auf einen Mangel zunächst mit Rat und Tat zur Seite steht.

Die nachfolgenden 5 Punkte sollen Ihnen kurz darstellen und erläutern, was Sie genau bei einem Baumangel unternehmen sollten:

  1. Den Mangel dokumentieren

Wenn Sie einen Mangel feststellen oder vermuten sollten Sie das Ganze möglichst genau fotografieren. Ebenfalls sind neutrale Zeugen von Vorteil.

  1. Eine sogenannte Mängelrüge schreiben

Die Mängelrüge wird oft auch als Mängelanzeige bezeichnet. Diese sollten Sie schriftlich verfassen und per Einschreiben mit Rückschein verschicken. Vergessen Sie auf keinen Fall das Datum, denn in der Regel gilt ab diesem Datum eine Frist von 14 Tagen zur Mängelbeseitigung.

  1. Kein Geld zahlen

Im Falle eines Mangels sollten Sie für die jeweilige Sache erst einmal kein Geld zahlen. Und mehr noch, es ist üblich das zweifache der Kosten zur Beseitigung der Mängel zurückzuhalten. Das gilt so lange bis der Mangel behoben ist, dann müssen Sie natürlich zahlen.

  1. Eine Nachfrist gewähren

Wie bereits erwähnt gilt eine 14-tägige Frist zur Beseitigung der Mängel. Auch wenn diese nicht eingehalten wird sollten Sie immer noch eine zweite Frist, die Nachfrist setzen.

  1. Ihre Rechte als Bauherr wahrnehmen

Natürlich kann es passieren, dass auch die Nachfrist nicht eingehalten wird. Dann haben Sie als Bauherr verschiedene Möglichkeiten:

    • Sie können einen anderen Fachmann beauftragen und die Vergütung entsprechend mindern
    • Sie können vom Vertrag zurücktreten
    • Sie können Schadensersatz verlangen

Sie können einen Fachanwalt beauftragen und Ihr Recht einklagen

Fazit

Wenn Sie ein Haus bauen wollen, durchlaufen Sie in der Regel die Entscheidungsphase, die Planungsphase, die Rohbauphase und den Innenausbau. Je nach Bauart, Grad der Eigenleistungen und vielen weiteren Faktoren kann es zu Unterschieden beim zeitlichen Ablauf und beim Bauzeitenplan kommen. Grundsätzlich kann es immer gut und sinnvoll sein, sich von einem Bausachverständigen beraten und begleiten zu lassen, und das nicht nur bei Baumängeln. Das Richtfest nach der Fertigstellung des Rohbaus ist ein erster großer Meilenstein. Nach der Bauabnahme durch Sie selbst als auch durch die zuständige Behörde ist die Hausbauphase abgeschlossen und Sie können endlich in Ihr Eigenheim einziehen.

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