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Werder an der Havel
Werder an der Havel ©pure-life-pictures - stock.adobe.com

Hausbau im Landkreis Potsdam-Mittelmark

Villen am Wasser und Höfe auf dem Land

Der Landkreis Potsdam-Mittelmark grenzt an Potsdam, der Landeshauptstadt Brandenburgs, dem Havelland, Berlin und dem Landkreis Teltow-Fläming, während die Stadt Brandenburg an der Havel fast vollständig vom Landkreis umschlossen wird. Es ist der bevölkerungsreiche Landkreis Brandenburgs, wobei im unmittelbaren Speckgürtel wesentlich mehr Menschen leben als im restlichen Gebiet.

Überblick über den Landkreis

Aussicht auf die Kirche St. Maria Meeresstern und die Heilig-Geist-Kirche in Werder (Havel)
A.Savin (Wikimedia Commons · WikiPhotoSpace) [FAL], via Wikimedia Commons

In den vergangenen zehn Jahren stieg die Bevölkerung von 204.600 auf 214.500 Personen an. Im Vergleich von 2017 zu 2018 verzeichneten Michendorf, Beelitz und Werder mit die größten Bevölkerungszuwächse, während Stahnsdorf und Kleinmachnow Abgänge verbuchten und in Teltow nur ein Plus von 0,13 Prozent registriert wurde. Auf die meisten Einwohner kommen nach wie vor Teltow, Werder an der Havel, Kleinmachnow, Michendorf, Beelitz und Bad Belzig. Zum Berliner Umland gehören Teltow und Kleinmachnow, aber auch Stahnsdorf, Nuthetal, Michendorf und Werder.  

Kurzer Rückblick

Für die Entwicklung des Landkreises war im 18. und 19. Jahrhunderts Potsdam und der Hof von Bedeutung, während es im 20. Jahrhundert die Nähe zu Berlin, dem Zentrum der Moderne, Kunst und Politik, war, die für die Magnetwirkung ausschlaggebend war. Eine zunehmende Begeisterung für den Wassersport unterstützte diesen Trend. Bereits vor dem Ersten Weltkrieg erlebte der Wassersport eine erste Blüte. Auch zu DDR-Zeiten wurde diese Tradition weiter gepflegt.

Zu den bekanntesten Seen gehören der Schwielowsee, Große Zernsee, Templiner See und Großer Seddiner See. Vor allem die Orte rings um den Schwielowsee sind besonders attraktiv und haben sich ihren Charme bewahrt. Dazu gehören Caputh, Ferch, Petzow und Geltow. In Caputh hatte Albert Einstein ein Wohnhaus. Der Architekt Karl Friedrich Schinkel zeichnete die Pläne für die Kirche in Petzow. Und auf dem Franzensberg in Geltow, mit Blick über den Schwielowsee, entstand am Ende der 1920er Jahren eine Bauhaus-Villa nach den Plänen von Ernst Ludwig Freud, dem Sohn von Sigmund Freud. So lassen sich weitere bekannte Namen wie Loriot, geboren in Brandenburg an der Havel, nennen, die diese Region kannten, liebten und prägten. Einer muss noch erwähnt werden, Theodor Fontane, der in seinen “Wanderungen durch die Mark Brandenburg” u. a. Werder an der Havel eine Liebeserklärung machte.

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Land und Leute im Landkreis Potsdam-Mittelmark

Der Werderaner Wachtelberg, nördlichste eingetragene Lage  für Qualitätsweinanbau (QbA) in Europa und der Welt
Der Werderaner Wachtelberg, nördlichste eingetragene Lage für Qualitätsweinanbau (QbA) in Europa und der Welt © Biberbaer [CC BY-SA 3.0], via Wikimedia Commons

Generell ist der nördliche Teil des Landkreises durch die Havel, ihre Nebenarme und seenartigen Erweiterungen geprägt. In diesem Bereich hat sich eine bedeutende Landwirtschaft etabliert. Es gibt Erdbeerfelder zur Selbsternte, Kornfelder und rund um Werder Weinanbau für Liebhaber besonderer Trauben. Ruhiger geht es im südlichen Teil zu, denn große Waldbestände, Natur- und Landschaftsschutzgebiete und nur wenige landwirtschaftliche Betriebe prägen diesen Landstrich. Die Menschen leben mit den Jahreszeiten. Viele junge Familien erfüllen sich den Traum vom Einfamilienhaus.

Potsdam-Mittelmark wird immer beliebter

Die Nähe zu Berlin, Potsdam und Brandenburg an der Havel spielt eine Rolle bei den Grundstücks- und Immobilienpreisen. Aber nicht nur die Städte sind bei der Preisentwicklung ausschlaggebend, sondern auch die landschaftlichen Reize. So sorgt die Havel – von Potsdam bis nach Werder an der Havel – für teilweise exklusive Wohnlagen. Aber dazwischen lassen sich kleine Orte entdecken, die im Bereich der Bestandsimmobilien für Überraschungen gut sind.

Kirche in Petzow, Ortsteil von Werder (Havel)
Kirche in Petzow, Ortsteil von Werder (Havel) © KUI [CC BY-SA 3.0], via Wikimedia Commons

Aufgrund der langen Urbanisierungsgeschichte sind heute nur noch wenige Wassergrundstücke verfügbar. Ebenfalls selten auf dem Markt kommen Bestandsimmobilien mit Wasserzugang. Jedoch haben viele kleine Orte neues Bauland ausgewiesen. In den vergangenen 30 Jahren entstanden teilweise ganze Neubausiedlungen mit Doppelhäusern und Einfamilienhäusern. Auch wurden kleinere Areale für Neubauten neu erschlossen. Es entstanden hochwertige Stadtvillen, Bauhausvillen und klassische Einfamilienhäuser. Die Nähe zu Berlin und Potsdam bietet ebenfalls die schöne Möglichkeit, einen Zweitwohnsitz im Landkreis Potsdam-Mittelmark zu erwerben, denn es verlaufen die Bundesautobahnen 2, 9 und 10. Auch die Bundesstraßen 1, 2, 102, 107 und 246 sorgen für eine gute Verbindung. Ansonsten fahren die Züge über Potsdam bis nach Brandenburg an der Havel und Magdeburg.

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Grundstücks- und Hauspreise im Landkreis Potsdam-Mittelmark

Großer Seddiner See und Golf- und Countryclub Seddiner See
Großer Seddiner See und Golf- und Countryclub Seddiner See © Foto: Ra Boe / Wikipedia, via Wikimedia Commons, [CC by-sa 3.0]

Baugrundstücke werden im Berliner Umland immer rarer. Aus diesem Grund steigen die Preise für Bauland weiter an. Die Hypovereinsbank sagt, dass derzeit in Teltow 340 Euro, in Stahnsdorf 360 Euro und am Schwielowsee 230 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. In Kleinmachnow ist Bauland, mit 400 bis 760 Euro pro Quadratmeter, fast so teuer wie in Potsdam. Für Wassergrundstücke in Werder oder am Schwielowsee werden auch 500 Euro pro Quadratmeter verlangt. Auch der Grundstücksmarktbericht 2018 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, mit Daten auf der Basis abgeschlossener Verkäufe, gibt für Kleinmachnow eine Preisspanne von 280 bis 790 Euro pro Quadratmeter an. Für Stahnsdorf sind es 180 bis 490 Euro pro Quadratmeter. Der Bodenrichtwert für Teltow liegt zwischen 150 bis 400 Euro pro Quadratmeter. Neben diesen hochpreisigen Wohnlagen – mit Preissteigerungen zum Vorjahr um bis 130 Euro pro Quadratmeter – lag der Bodenrichtwert in der Gemeinde Seddiner See im Jahr 2018 zwischen 80 bis 170 Euro pro Quadratmeter, Kloster Lehnin kommt auf bis zu 80 Euro pro Quadratmeter, während es in Treuenbrietzen noch 44 Euro pro Quadratmeter waren.

Für Bestands-Einfamilienhäuser zahlte man 2018 durchschnittlich im Berliner Umland 487.000 Euro, während es im weiteren Metropolraum noch 160.800 Euro waren. Im Detail wurde für Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow bei Einfamilienhäusern eine Preisspanne von 379.000 bis 1,1 Millionen Euro erfasst – durchschnittlich ergibt sich ein Kaufpreis von 677.100 Euro. Für Michendorf, Nuthetal, Schwielowsee und Werden kam man auf 200.000 bis 658.500 Euro für Einfamilienhäuser aus den Jahren 1872 bis 2016 – durchschnittlich ergibt sich ein Kaufpreis von 405.000 Euro. Im weiteren Umkreis zahlte man durchschnittlich rund 169.700 Euro pro Objekt. Etwas günstiger waren Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit 342.300 Euro im Berliner Umland und 129.100 Euro im weiteren Umkreis. Auch hier kann eine genaue Unterscheidung getroffen werden, denn in Kleinmachnow kostete ein Reihenhaus zwischen 421.000 bis 609.000 Euro (Baujahr 2001 bis 2010), während es in Werder 190.000 bis 299.000 Euro (Baujahr 1991-2000) waren. Wenige Daten liegen für Villen und Landhäuser aber auch Drei- und Vierseitenhöfe vor. Bei den 2018 verkauften Drei- und Vierseitenhöfen mit einer Grundstücksfläche von weniger als 2.500 Quadratmeter zahlten die Käufer im Durchschnitt 83.800 Euro, während es für Objekte mit mehr als 2.500 Quadratmeter Land schon 186.000 Euro waren. Und für bebaute Wochenendgrundstücke im Berliner Umland mit Wasserzugang wurde bis zu 340.000 Euro bezahlt.

Für Eigentumswohnungen (Neubauten von 2014 bis 2018) lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Kleinmachnow bei 3.240 Euro, in Werder bei 3.070 Euro und in Teltow bei 3.020 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr machten Kleinmachnow und Werder den größten Preissprung – um 490 bzw. 520 Euro.

Neubauten in Teltow und Umgebung

Im Speckgürtel gibt es eine ungebremste Neubautätigkeit. So entstand in Teltow der Wohnpark “Striewitzweg” und das “Alleenquartier”. Für die Neubau-Eigentumswohnungen lag der Quadratmeterpreis bei circa 3.500 Euro. Ein weiteres Objekt an der Ruhlsdorfer Straße/Albert-Wiebach-Straße, mit 60 Eigentumswohnungen, war vor Fertigstellung bereits vollständig verkauft: Mit Preisen von 300.000 bis 395.000 Euro für weitläufige 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen.

Drei Wohnprojekte realisiert der deutsch-schwedische Bauträger Bonava in und um Teltow. So ein Wohnprojekt am Striewitzweg mit 136 Eigentumswohnungen mit 52 bis 97 Quadratmeter Wohnfläche. Ein weiteres spannendes Projekt ist das Bäke-Quartier in Stahnsdorf, wo sechs Stadtvillen mit 66 Wohnungen bis 2020 entstehen werden. Daneben baut Bonava auch in Werder, wo 45 Eigentumswohnungen entstehen.

Ob Eigentumswohnung im Speckgürtel, Grundstück in Werder oder Einfamilienhaus am Seddiner See, den Landkreis Potsdam-Mittelmark charakterisiert eine starke Nachfrage die auf immer weniger Angebot stößt. Daraus ergibt sich eine erhebliche Preisdynamik, die aufs weitere Umland ausstrahlt. Der positive Bevölkerungstrend sorgt dafür, dass die Gemeinden in Schulen, Infrastruktur und Versorgung investieren. Daraus ergibt sich ein hoher Lebensstandard, der Komfort und Erholung schafft.

Dr. Carsten Schmidt

 

Quellen:

Grundstücksmarktbericht 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, erschienen Mai 2019.
Grundstücke im Umland werden immer teurer, Sarah Stoffers, Potsdamer Neueste Nachrichten, erschienen 23.11.2018.
Kaum gebaut, schon verkauft, Solveig Schuster, Potsdamer Neueste Nachrichten, erschienen am 24.05.2018.

 

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