Villen am Wasser und Höfe auf dem Land
Der Landkreis Potsdam-Mittelmark grenzt an Potsdam, der Landeshauptstadt Brandenburgs, dem Havelland, Berlin und dem Landkreis Teltow-Fläming, während die Stadt Brandenburg an der Havel fast vollständig vom Landkreis umschlossen wird. Es ist der bevölkerungsreiche Landkreis Brandenburgs, wobei im unmittelbaren Speckgürtel wesentlich mehr Menschen leben als im restlichen Gebiet.
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In den vergangenen zehn Jahren stieg die Bevölkerung von 205.100 auf 216.600 Personen an. Im Vergleich von 2018 zu 2019 verzeichneten Michendorf, Teltow und Beelitz den größten Bevölkerungszuwachs, während Bad Belzig, Brück, Niemegk und Kleinmachnow Abgänge verbuchten und in Werder nur ein Plus von 0,93 Prozent registriert wurde. Auf die meisten Einwohner kommen nach wie vor Teltow, Werder an der Havel, Kleinmachnow, Stahnsdorf, Michendorf, Beelitz und Bad Belzig. Zum Berliner Umland gehören Teltow und Kleinmachnow, aber auch Stahnsdorf, Nuthetal, Michendorf und Werder.
Für die Entwicklung des Landkreises war im 18. und 19. Jahrhunderts Potsdam und der Hof von Bedeutung, während es im 20. Jahrhundert die Nähe zu Berlin, dem Zentrum der Moderne, Kunst und Politik, war, die für die Magnetwirkung ausschlaggebend war. Eine zunehmende Begeisterung für den Wassersport unterstützte diesen Trend. Bereits vor dem Ersten Weltkrieg erlebte der Wassersport eine erste Blüte. Auch zu DDR-Zeiten wurde diese Tradition weiter gepflegt.
Zu den bekanntesten Seen gehören der Schwielowsee, Große Zernsee, Templiner See und Großer Seddiner See. Vor allem die Orte rings um den Schwielowsee sind besonders attraktiv und haben sich ihren Charme bewahrt. Dazu gehören Caputh, Ferch, Petzow und Geltow. In Caputh hatte Albert Einstein ein Wohnhaus. Der Architekt Karl Friedrich Schinkel zeichnete die Pläne für die Kirche in Petzow. Und auf dem Franzensberg in Geltow, mit Blick über den Schwielowsee, entstand am Ende der 1920er Jahren eine Bauhaus-Villa nach den Plänen von Ernst Ludwig Freud, dem Sohn von Sigmund Freud. So lassen sich weitere bekannte Namen wie Loriot, geboren in Brandenburg an der Havel, nennen, die diese Region kannten, liebten und prägten. Einer muss noch erwähnt werden, Theodor Fontane, der in seinen “Wanderungen durch die Mark Brandenburg” u. a. Werder an der Havel eine Liebeserklärung machte.
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Generell ist der nördliche Teil des Landkreises durch die Havel, ihre Nebenarme und seenartigen Erweiterungen geprägt. In diesem Bereich hat sich eine bedeutende Landwirtschaft etabliert. Es gibt Erdbeerfelder zur Selbsternte, Kornfelder und rund um Werder Weinanbau für Liebhaber besonderer Trauben. Ruhiger geht es im südlichen Teil zu, denn große Waldbestände, Natur- und Landschaftsschutzgebiete und nur wenige landwirtschaftliche Betriebe prägen diesen Landstrich. Die Menschen leben mit den Jahreszeiten. Viele junge Familien erfüllen sich den Traum vom Einfamilienhaus.
Im Berliner Speckgürtel muss niemand auf Kultur und Naherholungsmöglichkeiten verzichten. Unter anderem ist Werder mit seiner bekanntesten Veranstaltung, dem Baumblütenfest, einen Ausflug wert. Aber auch Märkte, Feste, Stadtführungen und Sportveranstaltungen stehen auf dem Programm. Wer sich häuslich dort niederlassen möchte, kann gerne das Musterhaus der Firma Schwörer Haus KG, einem deutschen Fertighaushersteller, besichtigen und Anreize für die eigenen vier Wände einholen.
Die Nähe zu Berlin, Potsdam und Brandenburg an der Havel spielt eine Rolle bei den Grundstücks- und Immobilienpreisen. Aber nicht nur die Städte sind bei der Preisentwicklung ausschlaggebend, sondern auch die landschaftlichen Reize. So sorgt die Havel – von Potsdam bis nach Werder an der Havel – für teilweise exklusive Wohnlagen. Aber dazwischen lassen sich kleine Orte entdecken, die im Bereich der Bestandsimmobilien für Überraschungen gut sind.
Aufgrund der langen Urbanisierungsgeschichte sind heute nur noch wenige Wassergrundstücke verfügbar. Ebenfalls selten auf dem Markt kommen Bestandsimmobilien mit Wasserzugang. Jedoch haben viele kleine Orte neues Bauland ausgewiesen. In den vergangenen 30 Jahren entstanden teilweise ganze Neubausiedlungen mit Doppelhäusern und Einfamilienhäusern. Auch wurden kleinere Areale für Neubauten neu erschlossen. Es entstanden hochwertige Stadtvillen, Bauhausvillen und klassische Einfamilienhäuser. Die Nähe zu Berlin und Potsdam bietet ebenfalls die schöne Möglichkeit, einen Zweitwohnsitz im Landkreis Potsdam-Mittelmark zu erwerben, denn es verlaufen die Bundesautobahnen 2, 9 und 10. Auch die Bundesstraßen 1, 2, 102, 107 und 246 sorgen für eine gute Verbindung. Ansonsten fahren die Züge über Potsdam bis nach Brandenburg an der Havel und Magdeburg.
Baugrundstücke werden im Berliner Umland immer rarer. Aus
diesem Grund stiegen die Preise für Bauland im Jahr 2018 weiter an. Die
Hypovereinsbank sagte, dass in Teltow 340 Euro, in Stahnsdorf 360 Euro und am
Schwielowsee 230 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. In Kleinmachnow war
Bauland, mit 400 bis 760 Euro pro Quadratmeter, fast so teuer wie in Potsdam.
Für Wassergrundstücke in Werder oder am Schwielowsee werden auch 500 Euro pro
Quadratmeter verlangt. Auch der Grundstücksmarktbericht 2019 des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, mit
Daten auf der Basis abgeschlossener Verkäufe, gibt für Kleinmachnow, Stahnsdorf
und Teltow eine Preisspanne von 230 bis 900 Euro pro Quadratmeter an. Der
Bodenrichtwert für Werder an der Havel liegt zwischen 200 bis 270 Euro pro
Quadratmeter. Neben diesen hochpreisigen Wohnlagen – mit Preissteigerungen zum
Vorjahr um bis 130 Euro pro Quadratmeter – lag der Bodenrichtwert von Beelitz
im Jahr 2019 zwischen 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter, Groß Kreutz (Havel)
kommt auf bis zu 110 Euro pro Quadratmeter, während es in Brück 130 Euro pro
Quadratmeter waren.
Für Bestands-Einfamilienhäuser zahlte man 2019
durchschnittlich im Berliner Umland 487.818 Euro, während es im weiteren
Metropolraum noch 159.159 Euro waren. Im Detail wurde für Kleinmachnow,
Stahnsdorf und Teltow bei Einfamilienhäusern eine Preisspanne von 380.000 bis
975.000 Euro erfasst – durchschnittlich ergibt sich ein Kaufpreis von 562.828
Euro. Für Michendorf, Nuthetal, Schwielowsee und Werder kam man auf 249.000 bis
549.619 Euro für Einfamilienhäuser aus den Jahren 1900 bis 2013 –
durchschnittlich ergibt sich ein Kaufpreis von 418.187 Euro. Im weiteren
Umkreis zahlte man durchschnittlich rund 244.715 Euro pro Objekt. Etwas
günstiger waren Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit 400.500 Euro im Berliner
Umland und 94.910 Euro im weiteren Umkreis. Auch hier kann eine genaue
Unterscheidung getroffen werden, denn in Kleinmachnow kostete ein Reihenhaus
zwischen 421.000 bis 609.000 Euro (Baujahr 2001 bis 2010), während es in Werder
190.000 bis 299.000 Euro (Baujahr 1991-2000) waren. Wenige Daten liegen für
Villen und Landhäuser aber auch Drei- und Vierseitenhöfe vor. Bei den 2019
verkauften Drei- und Vierseitenhöfen mit einer Grundstücksfläche von weniger
als 2.500 Quadratmeter zahlten die Käufer im Durchschnitt 144.528 Euro, während
es für Objekte mit mehr als 2.500 Quadratmeter Land nur 114.100 Euro waren. Und
für bebaute Wochenendgrundstücke im Berliner Umland mit Wasserzugang wurde bis
zu 220.000 Euro bezahlt.
Für Eigentumswohnungen (Neubauten von 2014 bis 2018) lag der
durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Kleinmachnow bei 3.335 Euro, in
Werder bei 3.266 Euro und in Teltow bei 3.532 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr machte
Teltow den größten Preissprung – um 512 Euro.
Im Speckgürtel gibt es eine ungebremste Neubautätigkeit. So entstand in Teltow der Wohnpark “Striewitzweg” und das “Alleenquartier”. Für die Neubau-Eigentumswohnungen lag der Quadratmeterpreis bei circa 3.500 Euro.
Ob Eigentumswohnung im Speckgürtel, Grundstück in Werder oder Einfamilienhaus am Seddiner See, den Landkreis Potsdam-Mittelmark charakterisiert eine starke Nachfrage, die auf immer weniger Angebot stößt. Daraus ergibt sich eine erhebliche Preisdynamik, die aufs weitere Umland ausstrahlt. Der positive Bevölkerungstrend sorgt dafür, dass die Gemeinden in Schulen, Infrastruktur und Versorgung investieren. Daraus ergibt sich ein hoher Lebensstandard, der Komfort und Erholung schafft.
Dr. Carsten Schmidt
Quellen:
Grundstücksmarktbericht 2019, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, erschienen Mai 2020.
Grundstücke im Umland werden immer teurer, Sarah Stoffers, Potsdamer Neueste Nachrichten, erschienen 23.11.2018.
Kaum gebaut, schon verkauft, Solveig Schuster, Potsdamer Neueste Nachrichten, erschienen am 24.05.2018.
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