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Strategien für die Immobilienfinanzierung

Immobilien sind für viele Bundesbürger die optimale Form der Altersvorsorge – und bleiben dank günstiger Bauzinsen weiter erschwinglich. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, erklärt, wie Kreditnehmer und Hausbesitzer die Niedrigzinsen jetzt optimal nutzen können.

1. Lange Zinsbindung wählen
Im Schnitt weniger als 3 Prozent Zinsen waren für Darlehen mit 5- bis 10-jähriger Zinsbindung im ersten Quartal 2014 zu zahlen. Baugeld ist damit weiterhin historisch günstig. „Wer jetzt Wohneigentum erwerben will, tut gut daran, sich die sehr niedrigen Zinsen langfristig zu sichern“, rät Eva Grunwald. „Eine längere Sollzinsbindung wird mit einem geringen Zinsaufschlag bezahlt, doch dafür sparen die Darlehensnehmer viel Geld, wenn die Zinsen künftig wieder steigen.“ Kunden, die jetzt eine lange Sollzinsbindung vereinbaren, bleiben dennoch flexibel: Sie können ihre Finanzierung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist schon in zehn Jahren ohne finanzielle Nachteile kündigen.

2. Mit Volltilgerdarlehen schneller schuldenfrei sein
Beim Volltilgerdarlehen wird der Zins über die gesamte, meist kürzere Laufzeit fest vereinbart. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung ist eine Anschlussfinanzierung also nicht nötig. Volltilgerdarlehen sind gerade im Moment besonders attraktiv, denn sie setzen üblicherweise eine höhere Tilgung voraus als eine klassische Finanzierung. Da die Zinsen aktuell sehr niedrig sind, können sich die Darlehensnehmer bei gleicher monatlicher Belastung eine relativ hohe Tilgung leisten. Sie werden so besonders schnell schuldenfrei – und das bei voller Planungssicherheit.

Deutsche Bank Erschwinglichkeitsindex 06-2014 Quelle: Deutsche Bank Research
Deutsche Bank Erschwinglichkeitsindex 06-2014 Quelle: Deutsche Bank Research

3. Staatliche Förderung mit Riesterdarlehen nutzen
„Riestern“ ist auch beim Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie möglich – und kann die Finanzierungskosten deutlich senken. Beim Riesterdarlehen gibt es die gleichen Zulagen und möglichen Steuervorteile wie bei der Riesterrente. Die staatliche Förderung wird aber nicht zum Aufbau eines Vorsorgekapitals genutzt, sondern fließt direkt in die Tilgung des Darlehens. So wird die Immobilie schneller schuldenfrei, was oft zu einer hohen Zinsersparnis führt. Alternativ kann Vermögen, das bereits für eine Riesterrente angespart wurde, als Eigenkapital für den Immobilienkauf eingesetzt werden.

4. Solide und langfristig kalkulieren
Günstiges Baugeld bedeutet, dass bei gleichem Kapitaleinsatz eine teurere Immobilie finanziert werden kann. Dennoch sollten die eigenen Möglichkeiten realistisch eingeschätzt werden, wie Eva Grunwald betont: „Eine solide Planung ist bei der Baufinanzierung das A und O. Dazu gehört, dass vor allem bei Eigenheimkäufen mindestens 20 Prozent der Kosten durch Eigenkapital gedeckt sein sollten. Eine höhere Eigenkapitalquote verringert die monatliche Belastung und damit die Risiken für die Zukunft.“ Möglicherweise kann eine künftige Anschlussfinanzierung nur zu einem höheren Zinssatz abgeschlossen werden – entsprechender finanzieller Spielraum muss dann vorhanden sein. Nicht zuletzt sind bei der Kalkulation Nebenkosten von etwa 10 bis 15 Prozent des Immobilienpreises zu berücksichtigen, zum Beispiel für Grundsteuer, Gutachter und Baugenehmigung.

5. Anschlussfinanzierung frühzeitig planen
Baufinanzierungskunden, deren Sollzinsbindung demnächst ausläuft, können dank niedriger Zinsen auf eine günstige Anschlussfinanzierung hoffen. Dabei sollte auch geprüft werden, ob sich ein Anbieterwechsel lohnt – denn bei einem Bankenwechsel können oft deutlich günstigere Konditionen verhandelt werden. Aufwand und Kosten für einen Wechsel sind überschaubar. Kunden, die sich frühzeitig gegen steigende Zinsen absichern wollen, können die aktuell günstigen Konditionen mit einem Forward-Darlehen bis zu vier Jahre im Voraus festschreiben.

6. Bestandsobjekte zinsgünstig sanieren
Wer bereits ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kann die günstigen Zinsen jetzt nutzen, um seine Immobilie auszubauen oder zu sanieren. „Für den altersgerechten Ausbau eignet sich zum Beispiel ein Darlehen, das Vorfinanzierung und Bausparvertrag kombiniert“, sagt Eva Grunwald. „Das Darlehen kann relativ schnell und unkompliziert beantragt werden und ist gerade für kleinere Investitionssummen gut geeignet.“ Auch der Staat hilft mit, die Immobilie zukunftsfit zu machen: Die Förderbank KfW unterstützt den altersgerechten Ausbau und die energetische Sanierung mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen.

Quelle: Deutsche Bank

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