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Berlin
Blick über Berlin Foto: ©elxeneize - stock.adobe.com

Hausbau in Berlin

Ein Haus in Berlin bauen – den Lebenstraum in der Hauptstadt erfüllen

 

Ein Eigenheim mit Garten ist für viele Menschen einer der Lebensträume, die sie sich gern erfüllen möchten. Die Lebensqualität ist in einem Haus höher. Sie haben mehr Platz und einen eigenen Garten. Sie leben nicht mit anderen Menschen in einem Haus. Außerdem sorgen Sie für die Rente vor. Wenn Sie das Eigenheim vor dem Ende Ihrer Berufstätigkeit abgezahlt haben, brauchen Sie im Alter keine Miete zu zahlen. Für einen Hauskauf in Berlin benötigen Sie eine solide finanzielle Grundlage, denn Immobilien sind in der Hauptstadt teuer.

Berlin im Kurzporträt

Berlin ist, bezogen auf Fläche und Einwohnerzahl, die größte deutsche Stadt. Die deutsche Hauptstadt hat eine lange und bewegte Geschichte. Überall finden Sie Zeugnisse der Vergangenheit. 96 Stadtteile laden zum Leben ein, und jeder hat eine eigene persönliche Note. Die Besonderheit von Berlin ist das viele Grün. Überall finden Sie Parks und schöne Grünanlagen. Vor allem die Randlagen haben einen eher städtischen Charakter. Dies liegt daran, dass Berlin bis zu Beginn der 1920er Jahre von zahlreichen Dörfern umgeben war. Mit der Gründung von Groß-Berlin erfolgte die Eingemeindung der Dörfer. Der ursprüngliche Charakter ist jedoch erhalten geblieben. Dies unterscheidet Berlin von anderen Hauptstädten Europas. Schöne Wohnlagen finden Sie in allen Stadtteilen. Es gibt auch Baugrundstücke. Insgesamt ist das Bauen aber relativ teuer.

Berlin-Mitte
Berlin-Mitte Foto: ©JFL Photography - stock.adobe.com

Kultur und Geschichte erleben

Die verschiedenen Strömungen der Kultur und die bewegte Geschichte geben der Stadt einen besonderen Charakter. Jeder Stadtteil hat seine eigene Note, was das kulturelle und gesellschaftliche Leben betrifft. Die Mitte und Randlagen wie Wannsee und Zehlendorf sind mondän. Auf dem Kiez am Prenzlauer Berg treffen Sie Freischaffende und Künstler. Neukölln hat sich in den letzten Jahren zu einem jungen modernen Viertel entwickelt. In Staaken, Biesdorf oder Lichtenrade leben Sie ruhig, aber dennoch am Puls der Zeit. Sie entscheiden sich für eine Stadt mit besonderem Charakter. Errichten Sie Ihr Haus in einer abgelegenen Nebenstraße und bleiben Sie dennoch am Puls der Zeit. Oftmals findet das Leben entlang der nächsten Hauptstraße statt. Dies ist der besondere Charakter, den Berlin ausmacht.

Beliebte Wohnorte in Berlin

In einigen Stadtteilen hat sich in den letzten Jahren viel verändert. Charlottenburg als ehemaliges Zentrum West-Berlins hat in der Gunst der Bewohner abgenommen. Stattdessen wollen die Berliner raus ins Grüne. Am Rande der Stadtgrenze sind im Norden und Süden zahlreiche neue Siedlungen mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern entstanden. Die Häuser liegen zum Teil direkt in Berlin, zum Teil in Brandenburg.

Der Speckgürtel von Berlin

Mit dem Speckgürtel ist ein Bereich im Bundesland Brandenburg gemeint, der innerhalb des Autobahngürtels A10 gelegen ist. Die Autobahn umschließt Berlin als Ring. Viele Berliner ziehen in diesen Teil des Umlandes und entscheiden sich für ein Leben in Brandenburg, aber dennoch vor den Toren der Hauptstadt. Brandenburg ist in Bezug auf den Nahverkehr eng mit Berlin verbunden. Wenn Sie im Speckgürtel bauen, können Sie Geld sparen und die City von Berlin dennoch einfach und komfortabel erreichen. Dies gilt für Ihren Weg zur Arbeit, aber auch für die vielfältigen Freizeitaktivitäten, die in Berlin möglich sind.

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Luftaufnahme von Berlin
Berlin mit seinen 96 Stadtteilen bietet vor allem in den Randlagen Raum für den Hausbau Foto: iiiphevgeniy / shutterstock.com

Bevorzugte Lagen in der City Berlins

Möchten Sie direkt in Berlin bauen, müssen Sie mit einem größeren Budget rechnen. Es gibt verschiedene Stadtteile, die sich in Bezug auf den Bau von Häusern einer großen Beliebtheit erfreuen.

Dazu gehören die Lagen rund um den Grunewald im Südwesten von Berlin. Auch Kladow und Gatow, direkt an der Havel gelegen, erfreuen sich bei Bauherren einer großen Beliebtheit. Im Osten Berlins gibt es ebenfalls Lagen, in denen Sie noch Baugrundstücke bekommen. Dazu gehören Britz und Biesdorf. Berlin-Buch im Norden ist ebenfalls von viel Grün umgeben.

Wenn Sie etwas preisgünstiger bauen möchten, finden Sie im Bezirk Reinickendorf, in Hellersdorf, aber auch in den südlichen Stadtlagen Angebote.

Aufgrund der besonderen Struktur der Hauptstadt finden Sie mit Ausnahme des Stadtkerns zwischen Charlottenburg, Tiergarten, Potsdamer Platz und Prenzlauer Berg überall Einfamilienhäuser. Verlassen Sie die Hauptstraßen und biegen Sie in die Nebenstraßen ein. Hier befinden Sie sich plötzlich in Wohnstraßen, die von Einfamilienhäusern geprägt sind. Oftmals sind die Areale dicht bebaut. Es gibt aber noch Baulücken, die zum Verkauf stehen. Allerdings sind die noch verfügbaren Baugrundstücke sehr begehrt, was sich natürlich auf die Höhe des Grundstückspreises auswirkt.

Preiswerte Randlagen in Brandenburg

Wenn Ihnen die Lage nicht zusagt oder wenn Sie etwas preiswerter bauen möchten, weichen Sie auf den Stadtrand oder auf das Bundesland Brandenburg aus. In diesen Bereichen können sie Baugrundstücke erwerben:

  • Bernau
  • Neuenhagen
  • Glienicke
  • Strausberg
  • Werder (Havel)
  • Großziethen

Alle genannten Orte sind mit der S-Bahn, dem Bus oder der Regionalbahn an die Hauptstadt angebunden. Sie brauchen in der Regel kaum mehr als eine halbe Stunde, um die Mitte Berlins zu erreichen.

Massivhaus, Fertighaus oder Holzhaus - beliebte Bauweisen in Berlin

Die Architektur der Einfamilienhäuser ist in Berlin sehr vielfältig. Dabei ist es unerheblich, ob Sie in der Stadt oder am Stadtrand bauen. In den meisten Bereichen haben die Bauherren freie Hand, was die Architektur des Hauses betrifft. Wenn Sie durch die abgelegenen Wohnstraßen Berlins flanieren, begegnen Ihnen vom klassischen Massivhaus über den Fachwerkbau bis zum Holzhaus alle möglichen Stile.

Die freie Möglichkeit der Planung ist für Sie der Schlüssel, um sich Ihren Wohntraum in Berlin zu erfüllen. Erkundigen Sie sich dennoch vor dem Erwerb des Grundstücks, ob in Bezug auf die Bauweise Vorschriften gelten. Sollten Sie beispielsweise eine Baulücke schließen wollen, kann es sein, dass Sie Vorschriften beachten müssen. Erfahren Sie, welche Bauweisen in Berlin besonders beliebt sind:

Massivhaus

Das Massivhaus gilt als klassische, aber oft auch teure Variante des Bauens. Noch immer werden die meisten Häuser in Deutschland in dieser Bauweise errichtet. Sie können das Haus von einem Architekten planen lassen oder Sie entscheiden sich für die fertige Planung eines Hausanbieters. Das wesentliche Merkmal der Massivhäuser ist die Errichtung Stein auf Stein. So bekommt das Haus eine hohe Wertigkeit. Im Vergleich zum Fertighaus müssen Sie aber auch mit einer längeren Bauzeit rechnen.

Fertighaus

Die Errichtung eines Fertighauses ist binnen weniger Tage abgeschlossen. Das ist ein Grund warum sich immer mehr Menschen für die Art des Bauens entscheiden. In Berlin liegt der Anteil am gesamten Neubau bei rund 22 Prozent. Die Häuser bestehen aus Fertigelementen. Nach der Lieferung erfolgt die Zusammensetzung der einzelnen Elemente. Der Vorteil liegt, darin, dass Sie schnell in Ihr neues Heim einziehen können. Nachteilig ist, dass Sie auf den Grundriss wenig Einfluss nehmen können. Es gibt aber viele Anbieter, sodass Sie sicher einen Grundriss finden, der Ihnen zusagt. Aufgrund der Elementbauweise sind Fertighäuser günstiger als Massivhäuser.

Holzhaus

Das Holzhaus besteht ausschließlich aus natürlichen Elementen. Die Bauzeit ist angenehm kurz. Die Häuser sind wetterfest und können ebenso wie die anderen Haustypen über Jahrzehnte stehen bleiben. Sie bedürfen aber einer intensiven Pflege. Holzhäuser sehen optisch ansprechend aus. Abhängig von der Größe und Ausstattung können sie recht teuer sein. Während diese Bauweise vor allem im Süden Deutschlands beliebt ist, spiel sie in Berlin eine eher untergeordnete Rolle.

Moderne Stadthäuser in Berlin
Moderne Stadthäuser in Berlin Foto: ©elxeneize - stock.adobe.com

Kosten für den Hausbau in Berlin

Wenn Sie sich für einen Hausbau in Berlin entscheiden, müssen Sie grundsätzlich mit höheren Kosten rechnen als bei einem Hausbau im weiteren Umland. Das hat mehrere Gründe.

Grundstückskosten

Die Grundstückspreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. In beliebten Stadtteilen wie Zehlendorf, Wannsee oder Wilmersdorf zahlen Sie bis zu 1.500 EUR für einen Quadratmeter. In den Randlagen ist es preiswerter. Doch auch hier müssen Sie mit einem Preis von bis zu 500 EUR für den Quadratmeter rechnen. Entscheiden Sie sich für eine Randlage in Brandenburg, können die Kosten bis auf 300 EUR sinken.

Baukosten und Baunebenkosten

Die Kosten für das Grundstück machen nur einen Teil der Baukosten aus. Hinzu kommen die Kosten für die Errichtung des Haues und ggf. des Kellers. Bei einem Hausbau in Berlin müssen Sie damit rechnen, dass die Baukosten höher sind als in anderen Gebieten in Deutschland. Der Bauboom in der Hauptstadt sorgt dafür, dass die Bauunternehmen durchschnittlich höhere Preise verlangen können als in anderen Gebieten in Deutschland.

Auch die Baunebenkosten sollten Sie realistisch kalkulieren. Ein Überblick über die zu erwartenden Positionen:

  • Kauf des Grundstücks
  • Erschließung des Grundstücks
  • Baukosten für Haus und Nebengelass
  • Verlegung oder Modernisierung der Infrastruktur
  • Kosten für die Anlage des Gartens und der Wege
  • Kosten für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer
  • Inneneinrichtung

Wichtig ist, dass Sie die Finanzierung nicht zu knapp kalkulieren. Andernfalls könnten Sie in Bezug auf die Bezahlung aller Kosten in Schwierigkeiten geraten.

Hausbau in Berlin - was ist zu beachten

Wie in anderen Städten müssen Sie vor dem Beginn des Hausbaus einen Bauantrag stellen. Zuständig ist das Bauamt in dem Stadtbezirk, in dem Sie bauen möchten. Machen Sie sich mit der Bauordnung vertraut. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie ein sehr großes oder außergewöhnliches Bauprojekt planen.

Tipp: Ähnelt Ihr Haus denen in der Straße oder Umgebung, können Sie von einer Genehmigung des Bauprojekts ausgehen.

Als Grundstückseigentümer müssen Sie auch in Berlin Grundsteuern zahlen. Die Regelungen sind derzeit in Überarbeitung. Das Bundesverfassungsgericht hält daher die Vorschriften zur Einheitsbewertung mindestens seit 2002 für verfassungswidrig (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12). 

Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer bildet immer der sogenannte Einheitswert. Aktuell ist dabei zu beachten: grundsätzlich wird der Einheitswert für Einfamilienhäuser in Berlin nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins wird immer das Objekt im Sachwertverfahren bewertet.

Lohnt sich der Hausbau in Berlin?

Ein Hausbau in Berlin ist in jedem Fall lohnenswert. Sie können davon ausgehen, dass die Immobilie im Verlauf der Jahre im Wert steigt. Außerdem entscheiden Sie sich für das Leben in einer jungen, aber dennoch geschichtsträchtigen europäischen Metropole mit einem besonderen Flair und vielen Möglichkeiten der persönlichen Weiterentwicklung und der Freizeitgestaltung.

Möchten auch Sie in Berlin Ihr Haus bauen? Gerne sind wir Ihnen bei der Suche nach einem geeigneten Baupartner behilflich.

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