Wer in den Immobilienmarkt investieren möchte, kommt auch in Zukunft nicht an Berlin vorbei. Die Rahmenbedingungen für eine steigende Nachfragen nach Wohnungen bleiben hier denkbar günstig. In den vergangenen vier Jahren wuchs die deutsche Hauptstadt laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg pro Jahr um circa 45.000 Einwohner. Experten rechnen damit, dass sich deren Zahl in den folgenden 15 Jahren noch einmal um rund 350.000 Menschen erhöht. Das entspricht der zweifachen Größe der Landeshauptstadt Potsdam. Hinzu kommt: Die Wirtschaftsleistung Berlins ist seit 2005 mit circa fünf Prozent mehr gestiegen als in jedem anderen Bundesland. Besonders in der örtlichen IT-Branche wächst der Bedarf an Arbeitskräften. Parallel dazu entscheiden sich immer mehr Neuberliner für die Gründung von Startup-Unternehmen. Die Hauptstadt wird damit nicht nur für Investoren, sondern auch für gut ausgebildete Zuzügler immer attraktiver.
Immobilien rund um S-Bahn-Ring von Berlin zunehmend gefragt
Der bisherige Neubau kann dem stetig steigenden Bedarf an Wohnraum längst nicht mehr decken. 20.000 neue Wohnungen benötigt Berlin bis 2017 laut aktuellen Studien jährlich. Realisiert werden kann mittelfristig davon nur etwas mehr als die Hälfte – nämlich 11.000 Wohnungen pro Jahr. In der Innenstadt von Berlin hat der Hauptstadt-Boom….
bereits für eine Trendwende gesorgt. Innerhalb diesen hochpreisigen Wohnlagen ist der Immobilienmarkt laut den Marktexperten der Unternehmen „formart“, „TLG IMMOBILIEN“ sowie „Wüest & Partner“ zunehmend gesättigt. Die in Berlin Mitte angesetzten Preise für Immobilien sind für viele Mieter und Investoren oftmals nicht mehr bezahlbar.
Zunehmend rücken stattdessen Mikrolagen entlang des Berliner S-Bahn-Ring in den Blickpunkt. Dort finden sich noch viele Wohnungen, von denen aus die Stadtmitte innerhalb von 20 Minuten erreichbar ist. Hinzu kommt: Für Investoren – sowie für den durchschnittlich verdienenden Berliner – sind die Miet- und Kaufpreise in diesen Randlagen des Zentrums oft erschwinglich. In solchen attraktiven Lagen sei das Preislimit noch lange nicht erreicht, urteilen Experten. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt bleibt damit für Kapitalanleger weiterhin attraktiv. In der Hauptstadt gäbe es auch darüber hinaus noch einige freie oder ungenutzte Grundstücksflächen, die gutes Potential zum Neubau bieten. Vor allem zahlreiche kleine wilde Grünanlagen sowie alte Industrieareale ermöglichen selbst in der Berliner Innenstadt noch lukrativen Neubau.
Nachfrage nach Single-Wohnungen in Berlin besonders hoch
Damit das Kaufen oder Mieten einer Wohnung in Berlin erschwinglich bleibt, müsste die Branche jedoch neue Geschäftsmodelle für einen preisgedämpften Wohnungsbau entwickeln. So seien Einsparpotenziale durch eine optimale Grundstücksverwendung zu nutzen. Auch die Rationalisierung und Standardisierung der angebotenen Produkte und Prozesse spiele eine wichtige Rolle.
Entscheidend bleibe jedoch die steigende Nachfrage nach kleinen 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in attraktiven Lagen. Denn Berlin gilt auch als Deutschlands Single-Hauptstadt. Tendenziell wird der aktuelle Wohnflächenverkauf von circa 40 Quadratmetern pro Kopf sinken und sich noch stärker an internationalen Standards orientieren. Wer das berücksichtigt, kann sich der Nachfrage von Mietern und Käufern von Wohnungen in Berlin langfristig besser anpassen.
Diese Entwicklung zeigt auch: Berlin bleibt für Investoren – trotz gestiegener Preise – weiterhin außerordentlich attraktiv. Denn noch immer sind die Miet- und Kaufkosten in der Hauptstadt sowohl im deutschlandweiten wie auch im europäischen Vergleich moderat. Mit einem Aufwärtstrend der Preise sei deshalb auch weiterhin zu rechnen, urteilen Analysten aus der Immobilienbranche. Besonders stark zulegen könnten die Kaufpreise für exklusive und gehobene Wohnungen.
Kapitalanleger vertrauen weiterhin dem Hauptstadt-Boom: Wenngleich die Mietrenditen in den vergangenen Jahren parallel gesunken sind, stellt der Kauf einer Wohnimmobilie in Berlin immer noch eine lukrative Investition dar. Eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt zudem die sogenannte „Wertveränderungsrendite“: Wer in Berlin heute eine Immobilie in attraktiver Lage erwirbt, kann innerhalb weniger Jahre oft mit einem spürbar höheren Wiederverkaufswert rechnen. Für Wohnungsentwickler bietet Berlin gutes bis sehr gutes Potenzial – das gilt vor allem für etablierte sowie aufstrebende Bezirke.
Nachfrage steigt auch bei Gewerbeimmobilien in Berlin
Doch nicht nur auf dem Markt für Wohnimmobilien, sondern auch bei Gewerbeimmobilien schlägt sich der Hauptstadt-Trend nieder. Zumindest in den nächsten drei Jahren dürften auch die Berliner Büromieten weiter steigen. Vom Zuzug junger, kreativer und potentiell kaufkräftiger Menschen profitiert auch der Berliner Einzelhandel spürbar. Hier könnte ebenso die Nachfrage nach Gewerbefläche zunehmen. Eines aber bleibt so oder so sicher: Berlin steht auch in den kommenden Jahren nicht still!
Johannes Schüller
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