Der Wunsch, mit der Partnerin oder dem Partner gemeinsam in einer eigenen Wohnimmobilie zu leben, ist unabhängig davon realisierbar, ob das Paar mit oder ohne Trauschein liiert ist.
Immer häufiger erhalten wir, die Berliner Volksbank Immobilien GmbH (BVBI), von unseren Kunden entsprechende Anfragen. Als Partner für Immobilienkäufer und –verkäufer begleiten wir unsere Kunden während der gesamten Kauf- bzw. Verkaufsaktion – entsprechend intensiv sind neben unseren Maklerdiensten auch unsere Beratungsaktivitäten. Bei besonderem Beratungsbedarf – wie z. B. beim hier behandelten Thema – arbeitet die BVBI mit ausgewählten spezialisierten Fachleuten zusammen, um so dem Kunden die fachlich beste Unterstützung bieten zu können. Wir haben Herrn Olaf H. Herzog von der Kanzlei Gülpen & Garay gebeten, für die interessierten Leser und für unsere Kunden die wesentlichen rechtlichen Aspekte zu beleuchten, die für unverheiratete Paare beim gemeinsamen Immobilienerwerb beachtet werden sollten.
Kanzlei Gülpen & Garay zum Thema Gemeinsamer Immobilienerwerb ohne Trauschein
Obgleich die Zahl der Hochzeiten in den vergangenen Jahren wieder angestiegen ist, ist das Zusammenleben von Partnern ohne Trauschein auch weiterhin ein beliebtes Lebensmodell. Auch diese Paare wollen Immobilien erwerben und sind dabei vom Gesetzgeber nur unzureichend geschützt. Hier gilt es besonders sorgsam zu sein, wenn die Beiträge zur Finanzierung oder Renovierung und die Beteiligung an den entsprechenden Kosten unterschiedlich hoch sind.
Zunächst gilt es oftmals die Finanzierung zu klären, bevor die Immobilie angeschafft werden kann. Hierbei tritt die offene Frage zu Tage, wer welchen Beitrag zur Finanzierung zu tragen hat. Gleiches gilt, wenn im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb auch ein Darlehen für eine Renovierung aufgenommen wird.
Während miteinander verheiratete Paare für den Fall des Scheiterns ihrer Beziehung über güterrechtliche Regelungen, z.B. über den Zugewinnausgleich geschützt sind, ist dieses bei „nicht miteinander verheirateten Paaren“, wie es in der Rechtsprechung heißt, nur unzureichend der Fall.
Zuletzt hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der zivilrechtlichen Aufarbeitung von gescheiterten nicht-ehelichen Lebensgemeinschaften zu beschäftigen. Beide Entscheidungen hatten finanzielle Beiträge bzw. Arbeitsleistungen eines Partners zum Gegenstand, die der gemeinsam bewohnten Immobilie zugutekamen und weit über den Grad der Beteiligung, wie sie aus dem Grundbuch ersichtlich war, hinaus gingen.
In einem Fall erwarben die Lebensgefährten in Bruchteilsgemeinschaft zu je ½ ein Baugrundstück. Beide trugen den Kaufpreis für das Grundstück und die Grunderwerbssteuer zu gleichen Teilen. Die Partner bebauten das Grundstück in der Folgezeit mit einem Wohnhaus, in dem sie gemeinsam wohnten. Nach Trennung trug die Frau im Prozess vor, dass sie als Architektin in weit höherem Maße als der Mann zur Bebauung beigetragen habe. Darüber hinaus hätte sie auch die erheblich höheren finanziellen Beiträge erbracht. Im Ergebnis wertete der BGH das Zusammenleben der Partner als Kooperationsvertrag, dem mit dem Scheitern die Geschäftsgrundlage entzogen wurde. In der Folge konnte die Frau die finanziellen Beiträge und Arbeitsleistungen von ihrem Partner zurück verlangen, die über den hälftigen Hauswert hinausgingen.
In einem anderen Fall hatte der BGH über die Forderung eines Partners zu bestimmen, der Ausgleich für seine finanziellen Beiträge zum Hausbau und seine erbrachten Arbeitsleistungen in das Haus seiner Partnerin verlangte. In diesem Fall stand das Familienwohnhaus nämlich im Alleineigentum der Frau, in das der Mann finanziell und tatkräftig investierte. Hier gab der BGH dem Partner dahingehend Recht, dass der von ihm mit den Leistungen verfolgte Zweck, nämlich der Bestand der nichtehelichen Lebensgemeinschaft, nicht erreicht worden ist. Auch hier konnte er seine Beiträge zurückerstattet erhalten.
Während der BGH früher derartige Fälle über die Konstruktion einer fiktiven Innengesellschaft löste, versuchte der BGH durch die neueren Entscheidungen nunmehr die Partnerschaft der nicht miteinander verheirateten Leute als Kooperationsvertrag oder sonstigen Vertrag zu werten und quasi die Parteien wie Geschäftsleute betrachtete, die ein Geschäft „abzuwickeln“ hätten. Es bleibt aber dabei, dass dies Ausnahmefälle sind und nur für gravierende und im Ergebnis für nicht mehr haltbare Fälle Ausgleichsansprüche zugestanden wurden.
Auch weiterhin besteht daneben die Möglichkeit, dass Paare ohne Trauschein eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) errichten und den Immobilienerwerb zum Gesellschaftsgegenstand berufen. Das ist eine Konstruktion, die in Hamburg oftmals unter Eheleuten vorzufinden ist.
Der Nachteil einer GbR besteht dann jedoch in der aufwendigen Buchführung, da über die gezahlten Beiträge und Arbeitsleistungen Buch zu führen ist. Dieses mag dann auch Ausfluss haben auf weitere finanzielle Aufwendungen für die gemeinsame Lebensführung, da auch Beiträge für die Haushaltsführung und sonstige Ausgaben hiervon umfasst werden.
Da dies in der Regel nicht gewollt ist, kann ein Partnerschaftsvertrag hier die bessere Lösung darstellen, da hier allein Klarheit darüber geschaffen wird, welche Aufwendungen und welche finanziellen Beiträge im Fall des Scheiterns der Beziehung in Bezug auf die Immobilie – oder ansonsten klar formulierte Rechtsverhältnisse – auszugleichen sind.
In einem solchen Partnerschaftsvertrag kann explizit geregelt werden, wer für den Fall der Trennung das Vorrecht zur Übernahme der Immobilie und wer auszuziehen hat. Weiterhin kann vorab geklärt werden, wer in welcher Höhe die Kreditraten für die Immobilie zu bedienen hat und ggf. den anderen Partner zu entschädigen hat. Auch können Fragen geklärt werden, ob es eine Entschädigung für denjenigen gibt, der finanzielle Beiträge zur Schuldentilgung oder zur Renovierung erbracht hat, obgleich er keine weiteren Rechte mehr an dem Haus oder an der Wohnung haben soll. In jedem Fall sollten dann jedoch größere Investitionen auch schriftlich festgehalten werden, um diese Leistungen dann später nachweisen zu können.
Innerhalb einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wie auch in einem Partnerschaftsvertrag können flexible Beteiligungsverhältnisse vereinbart werden. Das kann auch von vornherein vorgenommen werden, wenn nämlich hohe Aufwendungen in die Immobilie getätigt werden oder einer der Partner einen höheren oder gar den alleinigen Schuldendienst für den Kredit übernimmt.
Darüber hinausgehende rechtliche Ansprüche haben Partner einer solchen gescheiterten Beziehung nicht. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf erbrechtliche Folgen. Der Partner einer „wilden Ehe“ ist kein gesetzlicher Erbe. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, den Partner testamentarisch zum Alleinerben oder Miterben einzusetzen. Es sollte jedoch dafür Sorge getragen werden, dass der überlebende Partner die Immobilie auch nach dem Tod des Erstversterbenden nutzen kann. Dieses ist durch die Einräumung eines lebenslangen Wohnungsrechtes, das auch im Grundbuch eingetragen werden kann, möglich.
Abgesichert werden kann der Partner durch einen Erbvertrag oder ein Einzeltestament. Zu beachten ist hier insbesondere, dass ein gemeinschaftliches Testament nicht möglich ist. Ein solches Testament ist im Ergebnis unzulässig oder allenfalls als ein Einzeltestament desjenigen zu werten, der es geschrieben hat. Zu berücksichtigen ist, dass der Lebensgefährte steuerrechtlich anders behandelt wird als ein Ehegatte oder ein Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Zur Klarstellung ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass die Lebenspartnerschaft nur homosexuellen Paaren als „Ersatz“ für die Ehe zur Verfügung steht.
Während der Ehegatte im Erbschaftssteuergesetz in der Steuerklasse I eingruppiert wird und einen Freibetrag in Höhe von 400.000,00 EUR erhält, wird dem Lebensgefährten lediglich ein Freibetrag in Höhe von grundsätzlich 20.000,00 EUR eingeräumt; dieser wird zudem in die ungünstigste Steuerklasse III eingruppiert. Steuerfrei bleiben Hausrat einschließlich Kleidung sowie andere bewegliche körperliche Gegenstände, soweit der Wert insgesamt nicht 12.000,00 EUR übersteigt.
Ungeachtet der Frage, ob der überlebende Lebenspartner dann tatsächlich Erbe werden soll, ist jedenfalls sicherzustellen, dass diesem ein lebenslanges unentgeltliches Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie eingeräumt wird.
Durch geeignete rechtliche Gestaltungen können maßgeschneiderte Lösungen angeboten werden. Die oben aufgezeichneten Probleme können durch Regelungen zwischen den Lebenspartnern gelöst werden, und zwar sowohl für den Fall der Trennung als auch für den Fall des Todes eines der Lebenspartner. Es bedarf deshalb nicht zwingend einer Eheschließung.
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