Immobilienmarkt 2024: Sinken die Preise endlich?

Die hohen Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt beginnen derzeit etwas nachzulassen. Einerseits ist das ein Grund zur Freude für eine Branche, deren Umsätze im vergangenen Jahr unter einer Kombination aus hohen Grundstückspreisen, hohen Baukosten, steigenden Zinskosten und sinkendem verfügbarem Einkommen durch die Inflation gelitten haben. Andererseits verbreitet sich unter Experten aber derzeit zunehmend die Sorge um einen möglichen Kollaps des Immobilienmarktes oder bestimmter Segmente. Der Blick in die Zukunft war nie besonders einfach, aber aktuell sind die Unsicherheiten besonders gravierend.

Investoren, Käufer und Verkäufer von Immobilien müssen ihn jedoch wagen, um eine Grundlage für ihre Entscheidungen zu erhalten. Wir erklären in diesem Artikel, welches die entscheidenden Preis-Faktoren auf dem Immobilienmarkt sind, werfen einen Blick nach Bayern, um uns aktuelle Entwicklungen anzusehen und schließen mit einer Prognose für das Jahr 2024, die den Akteuren eine Orientierung für ihre persönlichen und gewerblichen Immobilienbelange bieten soll.

Allgemeine Preisfaktoren und Zusammenhänge auf dem Immobilienmarkt

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die in ihrer Komplexität oft miteinander verknüpft sind. Im Folgenden werden einige der wichtigsten Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise erläutert und auf die aktuelle Situation bezogen, damit eine Grundlage für die Prognose für 2024 besteht:

• Angebot und Nachfrage: Das grundlegende ökonomische Prinzip von Angebot und Nachfrage spielt eine entscheidende Rolle auf dem Immobilienmarkt. Eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot führt tendenziell zu steigenden Preisen, während ein Überangebot bei geringer Nachfrage zu Preisrückgängen führen kann. Vermittler wie der Immobilienmakler IMBF haben beispielsweise die Aufgabe, Angebot und Nachfrage so zusammenzubringen, dass Käufer und Verkäufer sich einig werden und müssen daher den Markt genau beobachten, um plausible Preise ansetzen zu können. Der derzeitige Einbruch in den Immobilientransaktionen, verunsichert deshalb viele Akteure, denn es fehlen die Daten, um Angebot und Nachfrage realistisch einschätzen zu können.
• Wirtschaftliche Indikatoren: Die wirtschaftliche Gesundheit eines Landes oder einer Region hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Faktoren wie das Bruttoinlandsprodukt (BIP), die Arbeitslosenquote, das real verfügbare Einkommensniveau und die allgemeine wirtschaftliche Stabilität beeinflussen die Bereitschaft der Menschen, in Immobilien zu investieren. Aktuell scheint sich die Inflation beruhigt zu haben und auch die wirtschaftlichen Aussichten bleiben stabil, sodass hier weder Preisimpulse nach oben noch nach unten zu erwarten sind.
• Zinsen und Finanzierungskosten: Die Höhe der Hypothekenzinsen beeinflusst die Kaufentscheidung erheblich. Niedrige Zinsen machen Finanzierungen attraktiver und können die Nachfrage nach Immobilien erhöhen, während hohe Zinsen den Zugang zu Krediten erschweren und die Nachfrage dämpfen können. Nachdem die EZB in diesem Jahr die Nullzinsphase für beendet erklärt hat, verzichtete sie jüngst auf eine weitere Anhebung des Leitzinses. Zumindest für das erste Halbjahr 2024 ist mit einer Stagnation auf diesem historisch immer noch moderaten Niveau zu rechnen. Die zaghaften Preisrückgänge, die in diesem Jahr beobachtet werden konnten, sind primär auf diesen Faktor zurückzuführen.
• Demografische Entwicklungen: Bevölkerungswachstum, Altersstruktur und Migration spielen eine Rolle bei der Bestimmung der Nachfrage nach Wohnraum. Städte oder Regionen mit wachsender Bevölkerung neigen dazu, eine höhere Nachfrage nach Immobilien zu verzeichnen. In Deutschland setzt sich die Bevölkerungskonzentration in Ballungsräumen wie Berlin, dem Rhein-Main-Gebiet München, Nürnberg und generell den großen und mittelgroßen Universitätsstädten fort. Ein nennenswerter Preisrückgang ist in diesen Regionen deshalb praktisch nur unter den Bedingungen einer veritablen Krise denkbar.
• Stadtentwicklung und Infrastruktur: Die Entwicklung von Städten und die Verfügbarkeit von Infrastruktur wie Verkehrsverbindungen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen beeinflussen die Attraktivität einer Region und damit auch die Immobilienpreise. Es sollte an dieser Stelle erwähnt werden, dass es nicht ‘den einen’ Immobilienmarkt in Deutschland gibt, sondern dass dieser vielmehr in verschiedene Regionen und Segmente mit ihren je eigenen Entwicklungen, Trends, Chancen und Gefahren gegliedert ist.
• Politische und rechtliche Rahmenbedingungen: Gesetzliche Regelungen, Steuergesetze und politische Entscheidungen können erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Änderungen in der Gesetzgebung oder der Steuerpolitik können das Investitionsverhalten beeinflussen. Derzeit bereiten vor allem die Energiepreise und die politischen Vorgaben zum Klimaschutz den Investoren Sorge. Insbesondere im niedrigen und mittleren Preissegment zu einer weiteren Zurückstellung von Investitionen führen. Dies konterkariert Entwicklungen in Richtung sinkender Preise und Mieten und sorgt damit tendenziell für eine Stabilisierung des aktuellen Preisniveaus.
• Baukosten: Die Kosten für Baustoffe, Arbeitskraft und andere Faktoren beeinflussen die Baukosten. Ein Mangel an verfügbarem Bauland und Baugenehmigungen kann zu einem begrenzten Angebot an neuen Immobilien führen und somit die Preise steigen lassen. Die Baukosten waren durch den Fachkräftemangel und die hohen Materialpreise teilweise enorm gestiegen, dürften aber in Zukunft nicht der entscheidende Faktor für die Zahl der errichteten Neubauten sein.
• Spekulation und Investorenverhalten: Das Verhalten von Immobilieninvestoren und Spekulanten kann den Markt ebenfalls beeinflussen. Wenn Investoren erwarten, dass die Preise steigen, können sie verstärkt in den Markt eintreten. Umgekehrt fließt weniger Kapital in den Immobiliensektor, wenn die Gewinnerwartungen sinken oder große Akteure straucheln wie zuletzt die Vonovia oder jüngst das Benko Firmengeflecht.

Die Entwicklung in Bayern

Insgesamt sind die Preise für Häuser im Jahr 2023 leicht gesunken, diejenigen für Wohnungen jedoch leicht gestiegen. Die Mieten blieben ebenfalls relativ konstant. Eine gute Nachricht für Immobilien-Interessenten im Raum München ist, dass der dortige Boom bereits zum Ende des Jahres 2021 seinen Höhepunkt erreicht hat und die Preise dort seither kontinuierlich sinken, aktuell allerdings nicht mehr so schnell wie im Jahr 2022. In Nürnberg und Augsburg ist etwa seit Mitte des Jahres 2022 eine ähnliche Entwicklung zu beobachten, allerdings bewegen sich die beiden Städte deutlich näher am Bundesdurchschnitt als das nach wie vor sehr teure München.

In weniger attraktiven Regionen wie beispielsweise Bayreuth sind die Preisrückgänge etwas deutlicher, stabilisierten sich aber zuletzt auch wieder auf vergleichsweise hohem Niveau. Da sich voraussichtlich auch die Bauzinsen zunächst auf dem jetzigen Niveau bewegen werden, ist damit zu rechnen, dass die Immobilienpreise in Bayern auch 2024 nicht deutlich sinken werden.

Prognose für 2024

Vieles spricht dafür, dass die bayerische Entwicklung auf den Immobilienmarkt insgesamt übertragbar ist. Wir gehen daher davon aus, dass sich auch im ersten Halbjahr 2024 leichte Preisrückgänge, aber keine deutlichen Einbrüche ergeben werden. Bleibt die EZB bei ihrer derzeitigen Politik, werden sich vermutlich auch die Immobilienpreise kaum weiter bewegen. Allerdings könnten sich regional und je nach Preissegment unterschiedliche Entwicklungen ergeben.

So deutet derzeit etwa nicht nur die Benko-Pleite darauf hin, dass sich in den obersten Preissegmenten deutliche Korrekturen nach unten ergeben könnten. Allgemein wird zudem nicht mit steigenden Preisen gerechnet. Voraussichtlich steigende Einkommen werden daher ein allgemeines Absinken des Preisniveaus relativ zu den Löhnen und Gehältern bedeuten. Unklar ist zudem, wie es mit der staatlichen Förderung energieeffizienter Technologien weitergehen wird.

Entfielen diese zukünftig und würden gleichzeitig an immer höheren Standards festgehalten, könnte dies zu einem deutlichen Preiseinbruch auch in mittleren Preissegmenten führen. Die Regierungsparteien versichern allerdings, dass dies nicht geplant ist. Alles in allem erweist sich der Deutsche Immobilienmarkt erneut als äußerst stabil und krisenfest.