Bauvertrag ohne (wirksame) Terminvereinbarung

In vielen Hausbauverträgen fehlen wirksame Vereinbarungen zum Baubeginn und zur Fertigstellung. Dies ist oft darauf zurückzuführen, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrages die Baugenehmigung noch nicht vorliegt und somit nicht verlässlich vorhergesehen werden kann, wann rechtlich begonnen werden kann.

Es gibt aber auch Bauverträge, die zwar eine gewisse Bauzeit in Abhängigkeit vom Vorliegen der Baugenehmigung garantieren. Diese beinhalten aber oft einen derart umfangreichen Katalog an Bauzeitunterbrechungstatbeständen (Trocknungszeiten, Schlechtwetterzeiten), dass von einer wirklichen Bauzeitvereinbarung keine  Rede sein kann. Die oft verwendete Sechsmonatsfrist stellt lediglich einen sog. Eyecatcher dar und soll den Auftragnehmer bei Vertragsschluss beruhigen.

Bauzeitangaben oft nichts wert

Beinhaltet der Hausbauvertrag also keine oder keine durchsetzbare Bauzeitvereinbarung, stellt sich für den Auftraggeber oft die Frage, wann er einen Anspruch auf Baubeginn bzw. Fertigstellung hat.

In Zeiten der vollen Auftragsbücher in der Baubranche ist es eine große Herausforderung für Bauunternehmen, die übernommenen Aufträge auch fristgerecht abzuarbeiten. Zu präsent sind noch die Erinnerungen an Zeiten leerer Auftragsbücher, in welchen die Bauunternehmen um jeden Auftrag kämpfen mussten. Es fällt daher schwer, Aufträge mangels Kapazität abzulehnen.

Auftragsablehnung mangels Kapazität fällt schwer

Es besteht daher die Gefahr, dass sich der Baubeginn oder die Baufertigstellung endlos hinziehen.

Im Gesetz gibt es für derartige Fälle eine zentrale Norm: § 271 BGB.

Die Frage auf die Antwort, wann der Werkunternehmer seine Leistung zu erbringen hat, wenn eine Leistungszeit nicht vereinbart wurde, ist: „sofort“.

Leistungszeit im Zweifel: sofort!

Wird ein verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart, tritt Fälligkeit mit Ablauf des Datums ein. Gleichzeitig gerät der Bauunternehmer in Verzug. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, kommt § 271 BGB zum Tragen. Der Unternehmer hat unverzüglich zu beginnen und hat die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Dies hat der BGH schon 2001 (VII ZR 470/99) entschieden.

Welcher Zeitrahmen dies ist, wird letztendlich durch ein Gericht bzw. einen Sachverständigen im Einzelfall entschieden werden.

Nach Ablauf einer angemessenen Baufrist muss der Bauherr den Werkunternehmer anmahnen und eine angemessene Nachfrist setzen.

Nach Ablauf dieser Nachfrist gerät der Werkunternehmer in Verzug und der Auftraggeber kann im Wege der Ersatzvornahme vorgehen und/oder Schadensersatz verlangen.

Aber Vorsicht: 

Die Bestimmung einer angemessenen Bauzeit ist nicht einfach. Das Risiko, dass man sich hier verschätzt, ist groß. Eine Mahnung vor Ablauf einer solchen angemessenen Baufrist ist wirkungslos, da sie vor Fälligkeit erfolgte. Dann bekommt man nicht nur die Ersatzvornahmekosten nicht ersetzt, sondern läuft auch noch Gefahr, dem Werkunternehmer auch noch den Werklohn für die nicht erbrachte Leistung zu schulden (§ 649 BGB).

Mein Tipp:

Die Frist sollte sehr großzügig bemessen sein, um auf der sicheren Seite zu sein. Die Ersatzvornahme, d.h. die Fertigstellung durch andere Unternehmen sollte daher nur Extremfällen der Bauverzögerung vorbehalten bleiben.

Ansonsten besteht die Gefahr für den Auftraggeber, dass er doppelt zahlt.