Trends und Tricks bei Bauverträgen

Es gibt mehrere Möglichkeiten, zu Wohneigentum zu kommen. Ist der Bauherr noch nicht Grundstückseigentümer und will den Grundbesitz mit der fertigen Bebauung erhalten, so wird das herkömmlich über einen Bauträgervertrag abgewickelt. Das kann sowohl den Erwerb einer Wohnung als auch einer Immobilie wie Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Einfamilienhaus betreffen.

„Verdecktes Bauträgermodell“

In den letzten Jahren hat sich nun das sogenannte „verdeckte Bauträgermodell“ etabliert. Worin besteht der Unterschied: bei einem „echten“ Bauträger hat der Bauherr als Erwerber nur einen Vertragspartner, der bei Vertragsschluss Eigentümer des Grundstückes ist und die Bebauung für den Bauherrn verantwortlich organisiert. Beim kombinierten Erwerb des Grundstücks und dem Abschluss eines Bauvertrages mit einem Bauunternehmen im weitesten Sinn zum Zweck der anschließenden Bebauung des Erwerbsgrundstücks schließt der Bauherr streng genommen zwei Verträge mit zwei unterschiedlichen Vertragspartnern.

Haus ohne Grundstück

Die Investition in eine Neubau-Immobilie wird oft über die Bebauung beworben. Im Mittelpunkt steht das Gebäude mit seinen Ansichten, den Grundrissen und der Bauweise. Folge ist, dass sich Bauherren häufig erst für die Art der Bebauung und erst danach für das dazu passende Grundstück entscheiden. Jedenfalls treten gehäuft Fälle auf, in denen die Bauherren einen Bauvertrag über das gewünschte Bauobjekt abschließen, ohne ein dazu passendes Grundstück in Besitz bzw. im Eigentum zu haben. Teils wird der Grundstückserwerb dann im zeitlichen Zusammenhang nach oder zeitgleich mit Abschluss des Bauvertrages beurkundet. In anderen Fällen wird in Bauverträgen ein befristeter Vorbehalt für einen kostenfreien Rücktritt vereinbart, falls der Grundstückserwerb scheitert. Hausanbieter haben natürlich Interesse, dass der geschlossene Werkvertrag zur Umsetzung kommt. Solche Vorbehaltsvereinbarungen halten deshalb nur selten, was sie versprechen und sind meist wenig verbraucherfreundlich. Sie sollten deshalb rechtlich gründlich geprüft werden.

Mehrere Bauherrenparteien

Investieren mehrere Bauherrenparteien in einen Baukörper, z.B. Dreispänner, Mehrfamilienhaus oder Doppelhaus mit Dachgeschosswohnung, werden die Bauherren mit ihren selbständigen Bauverträgen in der Regel zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sein. Über diese Bindung bestehen mögliche Einschränkungen. Diese betreffen die individuelle Bauausführung und jeweilig unterschiedliche Bauherrenwünsche. Änderungen am Gemeinschaftseigentum müssen mit den Miteigentümern abgestimmt werden und können eventuell nicht folgenlos von einem Bauherrn unbeschränkt mit dem Bauunternehmer vereinbart werden.

Nichtigkeit der Verträge vermeiden

In den vergangenen Jahren wurden gehäuft Bauverträge abgeschlossen und unterschrieben, bevor der Grundstückserwerb beurkundet wurde. Lassen sich Bauherren auf einen Bauvertrag vor Beurkundung des Grundstückserwerbs ein, kann das gravierende Folgen haben. Konkret wird zu prüfen sein, ob die Kombination von Grundstückserwerb und Bauvertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellt. Ist das der Fall, folgt nach langjähriger und aktueller Rechtsauffassung, dass weder der Bauvertrag noch der Grundstückserwerb wirksam ist, wenn nicht der Bauvertrag mit dem Grundstückserwerb beurkundet wurde. Inzwischen und gewissermaßen als neuer Trend treten gehäuft die beurkundeten Grundstückskauf- und Werkverträge auf. Das bedeutet, sowohl der Erwerb des Baugrundstücks vom Verkäufer einerseits als auch der Bauvertrag (Werkvertrag) mit dem Bauunternehmer werden in einer Urkunde geregelt. Der Bauvertrag, der üblicherweise formfrei geschlossen werden könnte, wird also beurkundet. Mit der Beurkundung soll und kann das Risiko der Nichtigkeit beider Verträge vermieden werden.

Prüfung durch Steuerberater

Vorsicht ist geboten, wenn die Vertragspartner des Bauherrn die Beurkundung des Bauvertrages für entbehrlich halten und argumentieren, die Beurkundung des Bauvertrages würde unnötig Grunderwerbssteuer oder ähnliches veranlassen. Für solche verbundenen Geschäfte hatte der Bundesfinanzhof entschieden (BFH, Urt. 03.03.2015, II R 9/14), dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer die dem Erwerber bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages bekannten Baukosten sind. Später beauftragte Ausbaukosten werden unter besonderen Voraussetzungen in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Im Einzelfall sollten die Argumente der Bauunternehmer gegen die Beurkundung des Bauvertrages, der im zeitlichen Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb abgeschlossen wird, nicht unreflektiert bleiben und von einem Steuerberater geprüft werden.

Gefahr Verzögerung des Baubeginns

Zum Ärger der Bauherren und für sie aus nicht erkennbarem Grund kommt es immer wieder zu Verzögerungen beim Baubeginn. Mit der Bauausführung bzw. Abwicklung des Bauvertrages aus einem einheitlichen Geschäft wird nur sehr schleppend begonnen, meist nicht vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Aus Sicht der beauftragten Baufirma macht das allerdings großen Sinn. Denn die Eigentumseintragung der Bauherren nach dem Grundstückserwerbsvertrag bewirkt eine Heilung der bis zu diesem Zeitpunkt nichtigen, getrennt geschlossenen Grundstückskauf- und Bauverträge. Sollen beide Verträge miteinander stehen und fallen ist es für die Wirksamkeit beider Verträge erforderlich, dass sowohl Grundstückskauf- und Bauvertrag zusammen beurkundet werden.

Folgen für die Makler- und Bauträgerverordnung

Bei solch „verdeckten Bauträgermodellen“ bleibt zu prüfen, ob die Verbraucherschutzregelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) überhaupt anwendbar und eingehalten sind. Hierzu wurde vom OLG München entschieden, dass beim einheitlichen Geschäft der für die Bauausführung verantwortliche Vertragspartner an die Bestimmungen der MaBV gebunden ist, wenn er zwar nicht personenidentisch mit dem Grundstücksverkäufer, aber wirtschaftlich mit diesem verflochten ist. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, sollten Zahlungspläne vereinbart und beurkundet werden, die die Regularien von § 3 Abs.2 MaBV einhalten. Das ist nicht in allen Notarurkunden so vorgesehen.

Erwirbt der Bauherr von einem Bauträger das gewünschte Objekt, so hat sich In den letzten Jahren verstärkt gezeigt: mit den Vertragsregelungen wird versucht, die Besitzübergabe Zug um Zug gegen Zahlung des Gesamtpreises durchzusetzen, also die Besitzübergabe nach vollständiger Zahlung. Vertragsregelungen, die darauf abzielen, sind verbraucherfeindlich und unwirksam. Dem Bauherrn darf das gesetzlich zulässige Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln und fehlender Restarbeiten nicht genommen werden und er darf damit rechnen, dass er nach Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate Besitz an dem bestellten Objekt erhält.

Zur Konfliktvermeidung und Vermeidung eines Baustillstandes sollte die Prüfung der Vertragsreglungen vor Vertragsschluss und Beurkundung erfolgen, etwa durch Vertrauensanwälte des BSB.