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Bauvertrag

Schutz vor Risiken in Bauverträgen

Typische Fallstricke im Bauvertrag
Typische Fallstricke im Bauvertrag

Verbraucherfeindliche Vertragsklauseln und fehlende oder nicht eindeutige vertragliche Regelungen sind häufig Quelle für Konflikte zwischen privaten Bauherren und ihren Auftragnehmern. Sie schaffen rechtliche und wirtschaftliche Risiken, die beginnend mit der Planung über die Bauausführung bis hin zur Bauabnahme und darüber hinaus reichen. Für baufachliche Laien ist wichtig, solche Risiken rechtzeitig vor Vertragsabschluss zu erkennen und zu vermeiden.

Vertragsgegenstand und Baubeschreibung

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das „Herzstück“ des Bauvertrages. Nur wenn sie vollständig und konkret ist, wird der Vertragsgegenstand eindeutig definiert. Bei jeder zweiten untersuchten Bau- und Leistungsbeschreibung sind Leistungsumfang, Baukonstruktion, Art und Güte der Baustoffe und Baumaterialien, technische Qualitätsparameter und die Gebäudetechnik unvollständig bzw. zu unkonkret dargestellt. Solche Bau- und Leistungsbeschreibungen bleiben die Antwort schuldig, was der Bauherr für sein Geld bekommt und bieten keine ausreichende Rechtssicherheit.

Unser Rat: Lassen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung und den Vertrag prüfen, etwa durch Bauherrenberater und Vertrauensanwälte des Bauherren-Schutzbund e.V. Sorgen Sie in der Vertragsverhandlung dafür, dass vereinbarte Änderungen und Ergänzungen zum Vertragsbestandteil werden. Vergessen Sie nicht im Bauvertrag zu vereinbaren, welche Bauunterlagen und technischen Nachweise der Vertragspartner Ihnen zu übergeben hat.

Vertragspreis und Festpreisgarantie

Typische Fallstricke im Bauvertrag
Typische Fallstricke im Bauvertrag

Zahlreiche finanzielle Risiken, die während des Hausbaus und bei der Baufinanzierung auftreten, haben ihren Ursprung bereits im Bauvertrag. Sind die Leistungen des Unternehmers in der Bau- und Leistungsbeschreibung unvollständig beschrieben, fehlen gar Bauleistungen, die unbedingt für die Errichtung und Nutzung des Hauses notwendig sind, entsteht ein Kosten- und Preisrisiko. Teure Nachträge zum Vertrag sind die Folge. Es droht eine Finanzierungslücke. Sonderwünsche des Bauherrn kosten Geld. Deshalb müssen sie in die Vertragsverhandlungen einbezogen werden und im Vertragspreis enthalten sein. Sollen Eigenleistungen vereinbart und aus diesem Grund ausgewählte Gewerke aus dem vertraglichen Leistungsumfang herausgenommen werden, muss das konkret verhandelt werden. Angebotene Gutschriften für Eigenleistungen – getrennt nach Material- und Lohnanteil – sollten sorgfältig geprüft und bei den Preisverhandlungen berücksichtigt werden. Kosten- und Preissicherheit bietet der Vertragspreis im Bauvertrag nur dann, wenn alle vereinbarten Leistungen erfasst sind und Änderungen während der Bauzeit möglichst vermieden werden.

Unser Rat: Achten Sie darauf, dass alle gewünschten Leistungen einschließlich der Sonderwünsche und der Gutschriften für Eigenleistungen verhandelt und zum Bestandteil des zu vereinbarenden Pauschalpreises werden. Wichtig ist, eine Festpreisgarantie bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens zu vereinbaren.

Zahlungsplan und Abschlagszahlungen

Vertragspreis und Zahlungsplan sind untrennbar verbunden. Statt dem Prinzip „Zahlung nach Baufortschritt“ liegt vielen Zahlungsplänen entgegen der gesetzlichen Regelung  das Prinzip der „Vorkasse“ zugrunde. Der Bauherr zahlt teilweise für Leistungen, die der Baupartner noch nicht erbracht hat. Solche Zahlungspläne sollten nicht akzeptiert werden, weil große finanzielle Risiken damit verbunden sind. Insbesondere bei Konflikten während des Bauausführung, bei einer unumgänglichen vorzeitigen Vertragskündigung, bei einem unvermeidbaren Rechtstreit oder bei einer Firmeninsolvenz zeigen sich oft die gravierenden Folgen, wenn Bauherren wesentlich mehr gezahlt haben, als an Gegenleistung durch den Unternehmer erbracht wurde. Bauherren sollten zudem wissen: bei Baumängeln haben sie ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht von der fälligen Zahlungsrate in Höhe des Zweifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.

Unser Rat: Zusammen mit dem Pauschalfestpreis bietet ein ausgewogener Zahlungsplan dem Bauherrn ein hohes Maß an Sicherheit – deshalb hart darüber verhandeln. Legen Sie besonderen Wert darauf, dass der Zahlungsplan im Bauvertrag Abschlagszahlungen enthält, die dem Prinzip Zahlung nach tatsächlich erreichtem Baufortschritt gerecht werden.

Bauzeitrisiko vermeiden – Vertragsstrafe nicht vergessen

In jeden Vertrag gehören Fristen! Fehlen im Bauvertrag konkrete Regelungen zum Baubeginn, zur Bauzeit und zum Fertigstellungstermin, kann das für Bauherren schwerwiegende Folgen haben. Was passiert, wenn der Umzugswagen vor der Tür der gekündigten Mietwohnung steht, aber das Haus nicht bezugsfertig ist? Wer trägt die Mehrkosten aus längerer Doppelbelastung für Miete und bereits anfallenden Finanzierungsraten sowie Bereitstellungszinsen der Bank? Kurzum: Bauzeitverzögerungen können zu erheblichen Mehrkosten führen. Andere Schwierigkeiten kommen nicht selten dazu – vom Schulwechsel der Kinder bis zu Problemen mit dem Arbeitgeber. Eine Vertragsstrafe des Unternehmers wegen Bauzeitüberschreitung muss ausdrücklich vertraglich vereinbart sein. Fehlt das, dann fehlt ein Druckmittel.

Unser Rat: Sorgen Sie dafür, dass im Bauvertrag eindeutige Regelungen zu Baubeginn, zur Bauzeit und zum Fertigstellungstermin vereinbart werden. Die Einhaltung der Bauzeit und des Fertigstellungstermins sollte vertraglich mit einer Vertragsstrafe gekoppelt werden. In der Praxis hat es sich bewährt, einen verbindlichen Bauzeitenplan zum Vertragsbestandteil zu machen.

Sicherheitsleitung mindert das Insolvenzrisiko

Firmeninsolvenzen können bereits in der Planungsphase, während der Bauausausführung aber auch in der Gewährleistungsfrist auftreten. Das damit verbundene wirtschaftliche Risiko erreicht beim Einfamilienhausbau laut Umfragen unter privaten Bauherren einen durchschnittlichen Wert von 20.000 – 25.000 €. Ein Rundumschutz vor Firmeninsolvenzen ist nicht möglich, aber die Risiken können wirksam gesenkt werden. Ausgewogene Verträge mit marktgerechten Vertragspreisen und Zahlungsplänen nach Baufortschritt sind Voraussetzung. Unabhängige baubegleitende Qualitätskontrollen werden oft zum Frühwarnsystem am Bau. Schließlich gehören Sicherheitsleistungen des Unternehmers dazu. In vielen Verträgen fehlen solche Vereinbarungen. Bei Verträgen mit Verbrauchern sind Auftragnehmer verpflichtet, für die mängelfreie Fertigstellung des Bauvorhabens Sicherheit in Höhe von 5% der Bruttovertragssumme zu leisten.

Unser Rat: Achten Sie darauf, dass die gesetzlich zwingend vorgeschriebene Sicherheit von 5 % nicht nur vertraglich vereinbart ist, sondern auch geleistet wird (was auch durch Verrechnung mit fälligen Raten geschehen kann) und prüfen Sie, ob es gelingt, dass Ihr Vertragspartner eine weitergehende Erfüllungssicherheit stellt, beispielsweise eine weitergehende Fertigstellungsbürgschaft oder auch eine Insolvenzsicherung.

Bauabnahme und Gewährleistung

Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V
Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V

Mit der Bauabnahme endet das Stadium der Vertragserfüllung. Der Unternehmer kann seine Schlussrechnung stellen. Mit der Abnahme geht die Gefahr der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse an den Bauherren über. Es tritt die Beweislastumkehr für Mängel ein und es beginnt die fünfjährige Gewährleistungspflicht. Auf der sicheren Seite sind private Bauherren, wenn sie bereits im Bauvertrag eine förmliche Abnahme mit einer gemeinsamen Objektbegehung und schriftlichem Abnahmeprotokoll vereinbaren.

Unser Rat: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen oder unabhängigen Bauherrenberater, Sie bei der Vorbereitung und Durchführung der Bauabnahme fachlich zu begleiten und zu unterstützen. Versuchen Sie mit dem Baupartner eine Gewährleistungssicherheit vertraglich zu vereinbaren.

Zum Schluss

Beachten Sie: Sie sind baufachlicher Laie. Beim Bau treffen Sie sowohl bei der Vertragsgestaltung, als auch bei der Bauabwicklung in der Regel auf Profis. Sie sollten nicht zögern, gerade weil es in der Regel um das größte Invest Ihres Lebens geht, sich für eine so wichtige Sache wie dem Bau eines Hauses einen Profi an die Seite zu stellen.

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