Baugrundstück auswählen und bewerten

Hier will ich wohnen! Was bei der Grundstücksauswahl alles zu bedenken ist

Der Kauf eines Grundstücks ist für viele Voraussetzung, um ein geplantes Neubauvorhaben verwirklichen zu können. Beides zusammen – Grundstückserwerb und der Bau der eigenen vier Wände – sind meist die größte Investition, die Verbraucher im Leben tätigen. Aber es geht nicht nur um Geld, sondern um Entscheidungen, die das künftige Leben maßgeblich beeinflussen. Daher ist es wichtig, sich Zeit bei der Wahl des richtigen Grundstücks zu nehmen. Auch Wiederverkaufsaspekte sollten dabei mit bedacht werden. Prof. Dr.-Ing. Horst Borgmann, Servicepartner des Bauherren-Schutzbund e.V. gibt Anregungen und Tipps, was es beim Grundstückserwerb alles zu bedenken gilt. Prof. Dr.-Ing. Borgmann ist Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur und Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin.

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Ist das Grundstück bebaubar?

Grundsätzlich gilt, dass kein Grundstück bebaut werden darf. Es sei denn, dass es Baurecht gibt. Ohne Baurecht ist generell keine Bebauung zulässig! Das Grundstück ist bebaubar, wenn entweder ein festgesetzter Bebauungsplan vorhanden ist, welcher eine bauliche Nutzung zulässt oder wenn sich das Bauvorhaben nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Tipp: Eine schriftliche Anfrage beim Planungsamt schafft Klarheit.

Lage des Grundstücks

Die Lage des Grundstücks ist von wesentlicher Bedeutung. Gibt es Geruchs- oder Lärmbelästigung durch Gewerbebetriebe oder Verkehrswege in der Nähe? Bei der Besichtigung sollte auch geklärt werden, wie weit es zur nächsten Einkaufmöglichkeit, zum Arzt, zur Schule, zum Kindergarten, zur nächsten Bushaltestelle ist. Tipp: Das Grundstück zu unterschiedlichen Zeiten an unterschiedlichen Tagen besichtigen. Meistens ist die Umgebung am Wochenende ruhiger.

Form des Grundstücks

Nicht jedes Grundstück ist so geschnitten, dass es ohne zusätzliche Kosten bebaut werden kann. In Einfamilienhausgebieten sollte darauf geachtet werden, dass der Abstand zwischen Haus und seitlichen Grundstücksgrenzen in der Regel jeweils drei Meter betragen mu ss. Ist das Grundstück zu schmal, müssen Kompromisse beim Grundriss des Hauses in Kauf genommen werden. Beim Erwerb schmaler beziehungsweise ungleichmäßig geschnittener oder zu großer Grundstücke sollten Preisabschläge berücksichtigt werden. Tipp: Flurkarte vom Katasteramt beschaffen und das geplante Haus probeweise im entsprechenden Maßstab einzeichnen.

Beschaffenheit des Grundstücks

Welche Himmelsrichtung ist bestimmend? Handelt es sich um ein Hanggrundstück? Hanggrundstücke können höhere Baukosten verursachen. Weiterhin muss beachtet werden, dass das Niederschlagswasser auf kein Nachbargrundstück geleitet werden darf. Ist das Grundstück eben oder sind Planierungsarbeiten vor der Bebauung erforderlich? Besteht aufgrund einer früheren Nutzung Altlastenverdacht? Eine Beseitigung von Altlasten ist in der Regel umfangreich und teuer. Falls Gesundheitsgefährdung besteht, sollte vom Grundstückskauf abgesehen werden. Die Tragfähigkeit des Bodens sowie die Grund- und Schichtenwassersituation ist für die Gründung des Hauses von wesentlicher Bedeutung. Tipp: Einsicht in das Umweltkataster bei der zuständigen Behörde vornehmen und dort die Baugrundkarte einsehen. Wenn eine Baugrundkarte nicht geführt wird, reicht eine geologische Karte für eine erste Beurteilung häufig aus. Den höchsten Wasserstand bei der zuständigen Behörde erfragen. Ohne Baugrundgutachten baut man nicht!

Sind Erschließungskosten zu berücksichtigen?

Ist die Straße, an der das Grundstück liegt, vollständig ausgebaut oder sind demnächst Ausbaumaßnahmen zu erwarten? Sind diese Kosten von der Gemeinde abgerechnet worden oder ist noch ein Kostenbescheid zu erwarten? Die Kosten für den Ausbau von Straßen, Radwegen, Fußwegen, Versorgungs- und Abwasserleitungen aber auch von Kinderspielplätzen können meist von der Gemeinde auf die Eigentümer der betroffenen Grundstücke umgelegt werden. Sind Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten? Wurden bei Hinterliegergrundstücken die zusätzlichen Kosten für Versorgungs- und Abwasserleitungen im Kaufpreis berücksichtigt? Ist das Grundstück frei zugänglich oder kann es nur über ein Nachbargrundstück erreicht werden? Welche rechtliche Regelung gibt es, wenn das Nachbargrundstück betreten werden muss? Tipp: Wegen Anliegerbeiträgen beim Tiefbauamt nachfragen. Kaufvertrag hinsichtlich Erschließungs- und Hausanschlusskosten exakt verhandeln. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht bei Hinterliegergrundstücken im Grundbuch sichern. Eine bloße vertragliche Regelung ist generell nicht ausreichend.

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Ist das angebotene Grundstück rechtlich identisch mit dem Kaufgegenstand?

Die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs angegebenen Bezeichnungen für „Gemarkung, Flur und Flurstück“ müssen mit den Angaben im Liegenschaftskataster übereinstimmen. Tipp: Die Angaben in der Katasterkarte mit den Angaben im Grundbuch vergleichen. Wenn keine Identität besteht, entweder den Widerspruch aufklären oder vom Grundstückskauf Abstand nehmen.

Gibt es dingliche Rechte am Grundstück?

Dingliche Rechte wirken gegenüber jedem. Sie sind privatrechtlicher Natur und haben fast immer Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. Meist handelt es sich um Nutzungs- oder Baubeschränkungen, zum Beispiel Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Auch Nießbrauch oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind wertbeeinflussend. Tipp: Unbedingt aktuellen Grundbuchauszug einsehen.

Bestehen Baulasten?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Bauordnungsrecht, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Es handelt sich demzufolge um begünstigte oder belastende Nutzungsbeschränkungen. In jedem Fall ändern Baulasten den Wert eines Grundstücks! Baulasten werden von Amts wegen von der Bauordnungsbehörde eingetragen, ohne dass es eines Antrages bedarf. Es reicht das gesetzliche Erfordernis. Die Löschung einer Baulast erfolgt ebenfalls von Amts wegen. In einigen Bundesländern wird das Baulastenverzeichnis bei den Bauordnungsbehörden geführt, in anderen Bundesländern werden Baulasten zugunsten der Gemeinde im Grundbuch eingetragen. Tipp: Baulastenverzeichnis und/oder aktuelles Grundbuch einsehen.