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Wohnanlagen und Baugebiete

Bauen und Leben in Wohnanlagen – Was sie bieten und worauf Sie beim Kauf achten sollten

Wenn man sich als Immobiliensuchender Interessent zum Kauf eines Baugrundstückes, eines Einfamilienhauses oder eines Reihen- oder Doppelhauses entschlossen hat, so kann man seinen Wunsch auf sogenannten Einzelgrundstücken individuell verwirklichen oder sich dazu entschließen, seinen Traum von den eigenen vier Wänden in einem geschlossenen Baugebiet zu verwirklichen. Für eine Umsetzung seines Vorhabens in einem Baugebiet sprechen viele Gründe. Die vielseitigen Angebote reichen von kleinen Baugebieten mit 4 – 20 Einheiten bis zu komplett neuen Ortsteilen mit eigenständiger Infrastruktur. Grundsätzlich gibt es beim Erwerb in einem geschlossenen Baugebiet zwei Möglichkeiten:

1. der Erwerb eines unbebauten Grundstückes vom Bauträger, der das Baugebiet erschlossen hat. Dieses kann man mit einem Haus und einem Hausanbieter seiner Wahl bebauen.

2. der Erwerb eines Einfamilienhauses, eines Reihen- oder Doppelhauses von einem Bauträger, der das Baugebiet erschlossen und bebaut hat.

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Der Traum vom eigenen Haus

Ein eigenes Haus bietet dafür eine größere Unabhängigkeit und Individualität. Wer Kinder hat, wird auch den Garten als Spielplatz schätzen. Auch das stadtnahe Wohnen ermöglichen immer mehr Anbieter. So entwickelte sich in den letzten Jahren ein Trend zu so genannten Townhouses. Letztendlich ist die Entscheidung ob Wohnung oder Haus eine Persönlichkeitsfrage. Finanziell gesehen, sind die Unterschiede kleiner als mancher denkt, wenn man gleiche Wohnflächen ansetzt.

Wer jedoch eine grüne Umgebung bevorzugt oder dessen Budget ein Stadthaus nicht zulässt, zieht lieber an den Stadtrand oder auf das Land. Wer im Umland wohnt, muss in der Regel längere Wege zur Arbeit oder zum Einkaufen einplanen. Das kostet Zeit und Geld. Auch die Infrastruktur ist auf dem Lande meistens nicht so gut. Denken Sie dabei auch daran, dass Sie eines Tages alt werden und eventuell auf öffentliche Verkehrsmittel und eine gute ärztliche Versorgung angewiesen sind.

Im direkten Berliner Umland sollten Sie diese Probleme allerdings nicht haben. Gerade in den Baugebieten und den Wohnanlagen, die in den letzten Jahren neu entstanden sind, wurden entsprechende städtebauliche Konzepte verwirklicht, die eine „Rundumversorgung“ sicher stellen.

Wer die eigene Immobilie ein großes Stück Selbstverwirklichung sieht kann diesen Gedanken mit einem Neubau verwirklichen. Hier hat man die Möglichkeit, sein ganz persönliches Traumhaus mit individuellem Grundriss und der gewünschten Ausstattung auf das Grundstück zu bauen, welches am besten zur Lebenssituation passt. Bei einem Wohnprojekt mit Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern gibt es einige Einschränkungen.

Das passende Grundstück finden

Für den Bau eines Einfamilienhaus braucht man natürlich ein passendes Grundstück. Das Angebot ist durch hohe Nachfrage nicht mehr so groß wie vor 20 Jahren und die Grundstückssuche kann sich schwierig gestalten. Grundstücke im Umfeld vorhandener Bebauung sind kaum auf dem Markt und bei den Maklern gibt es sogar Wartelisten. Eine vielversprechende Alternative stellen Baugebiete dar.

Für eine Umsetzung seines Vorhabens in einem Baugebiet sprechen viele Gründe. Die vielseitigen Angebote reichen von kleinen Baugebieten mit 4 – 20 Einheiten bis zu komplett neuen Ortsteilen mit eigenständiger Infrastruktur. Grundsätzlich gibt es beim Erwerb in einem geschlossenen Baugebiet zwei Möglichkeiten: 1. der Erwerb eines unbebauten Grundstückes vom Bauträger, der das Baugebiet erschlossen hat. Dieses kann man mit einem Haus und einem Hausanbieter seiner Wahl bebauen. 2. der Erwerb eines Einfamilienhauses, eines Reihen- oder Doppelhauses von einem Bauträger, der das Baugebiet erschlossen und bebaut hat.

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Vorteile erschlossener Baugebiete

Der Hauptvorteil dieser Baugebiete ist die meist vollständige Erschließung. Der Anbieter erwirbt dazu größere Bauflächen, entwickelt ein städtebauliches Konzept, sorgt für die entsprechenden baurechtlichen Rahmenbedingungen und setzt diese dann durch die Aufteilung der Bauflächen und öffentliche Erschließung um. Diese städtebaulichen Konzepte sind auf die Bedürfnisse der dort lebenden Menschen abgestimmt.

Dabei sollte man jedoch nicht den Aspekt der so genannten Wohndichte außer Acht lassen. In den großen Baugebieten gibt es sogar eigene Kindergärten, Schulen sowie Erholungs-, Freizeit- und Grünflächen, die für die Anwohner angelegt werden.

Der Erwerber profitiert so von einer Rechtssicherheit bei der Planung seines Bauvorhabens und erspart sich eine Menge Stress und Ärger mit Baubehörden und Medienanbietern.

Bei Einzelgrundstücken besteht besonders bei Grundstücken in den neuen Bundesländern die Gefahr, dass diese noch nicht vollständig erschlossen sind und noch nachträglich Kosten entstehen. Dann wird aus dem auf den ersten Blick vergleichsweise günstigen Grundstück ein teueres Vergnügen. Zu dem können immer noch die Vermögensverhältnisse ungeklärt sein, was oft auch ein langjähriges Prozedere nach sich zieht.

Was macht den Wohnpark für viele Kaufinteressenten neben der Infrastruktur noch so attraktiv? Diese Frage ist schnell und leicht zu beantworten: Natürlich in erster Linie der Preis!

Durch den Einkauf von billigem Bauland, allein schon durch die Größe bedingt und der darauf zu errichtenden vielen Wohneinheiten, werden die Baukosten durch die Masse deutlich gesenkt. Diesen Preisvorteil geben die Investoren an die künftigen Erwerber weiter. Man sollte sich nicht von den auf den ersten Blick teueren Bodenrichtwerten täuschen lassen. Auch wenn Einzelgrundstücke preiswerter erscheinen, fehlt jedoch wie schon genannt dort meistens die Erschließung vollständig oder teilweise.

Allerdings kann man in letzter Zeit einen Preisanstieg bei diesen Angeboten beobachten. Zum einem sind die Baukosten in der letzten Zeit deutlich gestiegen und zum anderen steht einer wieder steigenden Nachfrage nur ein begrenztes Angebot gegenüber. Ende der 90ziger Jahre schossen neue Baugebiete und Wohnanlagen wie Pilze aus dem Boden und der Markt wurde regelrecht „überschwemmt“. Dieses Überangebot wurde mittlerweile abgebaut. Bei neuen Baugebieten liegen heute oft schon vor dem offiziellen Verkaufsstart Reservierungen vor und die besten Grundstücke sind nach wenigen Wochen verkauft.

Die Vor- und Nachteile eines Baugebietes

Vorteile

öffentliche Erschließung
eindeutige baurechtliche Rahmenbedingungen
meistens kein Bodengutachten erforderlich
bessere Planungsmöglichkeiten
Kostensicherheit

Nachteile

Grünflächen im Baugebiet oft noch nicht angelegt bzw. kaum gewachsener Baumbestand
längere Bautätigkeit in direkter Nachbarschaft
kaum Ortskernlagen
evt. schlechte Nahverkehrsanbindung

Wohnanlagen im gestern und heute

Anfang bis Mitte der neunziger Jahre entstanden hauptsächlich Wohnanlagen mit sehr kleinen Grundstücken. Heute sind die Grundstücksgrößen vergleichbar mit den Größen von Einzelgrundstücken. Hauptgrund dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise und die veränderten Bedürfnisse der Erwerber. Eine Ausnahme bilden Baugebiete mit innerstädtischer Lage, da hier die Grundstückspreise entsprechend hoch sind. Wurden noch vor einigen Jahren hauptsächlich Reihenhäuser erbaut, so sind heute Einfamilien- und Zweifamilienhäuser die Favoriten. Ein Großteil der Anbieter will nicht mehr die hohen Vorkosten tragen, die eine Reihenhausbebauung mit sich bringt. Zu dem wurde auch auf die veränderte Nachfragesituation reagiert. Heute sind viele Anbieter von Baugebiete eigentlich klassische Hausanbieter. Interessenten suchen sich ein Grundstück im Baugebiet aus und bebauen es mit einem Haus Ihrer Wahl vom Anbieter. So ist eine größtmögliche Flexibilität und Individualität gewahrt. Allerdings könnte sich diese Situation in Zukunft auch wieder ändern. Unbestritten haben Reihenhäuser gegenüber Einfamilienhäusern einen ökologischen Vorteil.

Bebauung in einer Wohnanlage - vielfältige Möglichkeiten

Auch die Angebotspalette bei der Bebauungsart ist heute sehr reichhaltig. Sie reicht vom klassischen Wohnpark mit Reihenhausbebauung bis zum Baugebiet mit ausschließlicher Individualbebauung. Jede Bebauungsart hat ihre Vor- und Nachteile.

Baugebiete mit bereits fertig gestellten Häusern haben den Vorteil, dass diese meistens von einem renommierten Bauträger und Bauunternehmen erstellt worden sind. Der Erwerber kann so zügig sein neues Heim beziehen und erspart sich somit kostspielige Zwischenfinanzierungen. Auch gewährleisten diese Firmen ein hohes Maß an Termin- und Bausicherheit.

Nachteil dieser Häuser ist, dass der Erwerber nur noch in Detailfragen den Bau beeinflussen kann. Individuelle Grundrisse sind kaum möglich. Auch die Entscheidung über das äußere Erscheinungsbild der Häuser bleibt Sache des Bauträgers. Allerdings ist so ein homogenes Gesamtbild der Anlage gewährleistet. Für Erwerber die in ihrem Finanzierungsplan einen hohen Anteil an Eigenleistungen einplanen, gilt zu beachten, dass sich diese hier üblicherweise auf Maler- und Fußbodenarbeiten beschränken.

Grundstücke vom Erschließungsträger

Daneben gibt es auch Erschließungsträger, die Grundstücke ohne Bebauung anbieten. Der Erwerber hat die freie Wahl bei der Suche nach seinem Baupartner. So ist die Umsetzung von individuellen Vorstellungen kein Problem und auch Eigenleistungen können mit dem Hausanbieter und Bauunternehmen individuell abgestimmt werden. Hier sind die gleichen grundlegenden Entscheidungskriterien zu beachten, wie bei dem Bau auf einem Einzelgrundstück.

Darüber hinaus gibt es Anbieter, die größere Grundstücke aufteilen und mit beplanten Häusern anbieten. Meistens sind in solchen Baugebieten nicht mehr als 10 WE zu finden. Hier ist allerdings die Wahl des Baupartners auf den Anbieter beschränkt. Doch da diese Objekte selten bereits erbaut sind, kann man so noch den Haustyp und die Ausstattung nach seinen Vorstellungen beeinflussen.

Einzelnstehendes Haus oder Wohnanlage

Ob Sie sich jedoch für ein Haus in einer neu gebauten Wohnanlage oder eine freistehendes Einfamilien- oder Doppelhaus entscheiden, hängt nicht nur von den vorgenannten Fragen ab, sondern ist ganz wesentlich eine Persönlichkeitsfrage, denn in einer Wohnanlage hat man nicht nur viel Haus für wenig Geld, sondern auch Preissicherheit und keine eigenen Organisationsprobleme, um die man sich beim Bau eines eigenen Hauses kümmern muss. In der Anlage erhält man ein schlüsselfertiges Haus bis hin zur kompletten Erschließung inkl. der Medienträger. Dies ist auch eine Zeit- und Belastungsfrage, die jeder für sich entscheiden muss. Ein weiterer Aspekt ist das Bedürfnis nach Nachbarschaft und einem positiven Wohnumfeld mit sozialen Kontakten zu interessensgleichen Anwohnern.

Auswahl des richtigen Baugebietes

Wenn Sie nun selbst nach einem entsprechenden Objekt in einer Wohnanlage auf die Suche gehen, worauf sollten Sie achten und wie treffen Sie die richtige Auswahl bei der Vielzahl der Objekte? Von zentraler Bedeutung ist dabei die Frage des Standortes. Dabei müssen Sie für sich die Frage beantworten, welcher Einzugsbereich für Sie, bedingt durch Arbeit und Freundeskreis, in Frage kommt. Haben Sie diese Vorauswahl getroffen, gilt auch hier der Grundsatz wie bei jedem Immobilienkauf, die drei wichtigsten Gründe einer Immobilie sind: Die Lage, die Lage, die Lage. Suchen Sie sich also die für Sie interessanten Objekte heraus.

Die Qual der Wahl – den passenden Bauträger finden

Befinden sich in den von Ihnen ausgewählten Anlagen entsprechende Angebote, so müssen diese natürlich Ihren persönlichen Bedürfnissen in punkto Größe, Garten, Terrasse, Ausrichtung des Gebäudes, der äußeren Architektur sowie der Mitbestimmung am Bau entsprechen. Stoßen Sie dabei auf einen seriösen Verkäufer / Berater bei dem Sie persönlich das Gefühl haben auch noch nach dem Kauf weiter betreut zu werden, so sind Sie schon fast am Ziel angelangt.

Wenn Sie Ihre Favoriten gefunden haben, sollten Sie sich einmal die Bau-/Leistungsbeschreibung der Anbieter zur Hand nehmen und diese gründlich unter die Lupe nehmen. Es empfiehlt sich dabei fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen. Haben Sie hier alle Unklarheiten geklärt, sollten Sie sich auch mal auf den Weg in das Musterhaus des Anbieters machen. Das Aufsuchen eines Musterhauses oder eines Referenzobjektes ist natürlich auch sehr hilfreich, um sich von der Leistungsfähigkeit und der Qualität eines Hausanbieters zu überzeugen. Als Laie hat man so die Möglichkeit, sich an diesem konkreten Beispiel die räumlichen Gegebenheiten vor Augen zu führen. Denn trotz fortschrittlichster Computertechnik und 3D-Animation benötigt man noch immer eine erhebliche Vorstellungskraft, um sich das Modell in Natura vorzustellen.

Nutzen Sie also die Zeit und gehen Sie auf die Suche nach Ihrem Traumobjekt. Dann können Sie vielleicht schon bald auf der eigenen Terrasse sitzen.

Fabian Möbis

geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) und langjähriger Redakteur für verschiedene Immobilienmagazine

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