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Der Berliner Wohnungsmarkt 2018 – Rückblick und Ausblick

Berlin
Berlin Foto: A.Bodemer / shutterstock.com

Am Ende eines Jahres ist die Zeit für Rückblicke und Ausblicke gekommen. Insbesondere für einen dynamischen Markt wie dem Berliner Immobilienmarkt ist es immer wieder spannend Bilanz zu ziehen und einen Ausblick auf das Jahr 2019 zu wagen.

Rückblick

Seit dem Mauerfall durchläuft Berlin einen Wandlungsprozess, der weltweit kaum ein zweites Mal zu finden ist. Während sich in den Nachwendejahren die ehemals geteilte Stadt mit leichtem Provinzstatus zu einer angesagten Touristen- und Partymetropole entwickelt, blieb die wirtschaftliche Entwicklung zunächst zurück. So entstand auch das Credo „arm aber sexy“. Doch die Strahlkraft der Kulturszene und auch die Verlagerung des Regierungssitzes hatten Folgen.

Mit den Jahren entwickelte sich ein dynamisches Wirtschaftswachstum, sodass es heute unter anderem eine europaweit einzigartige und hohe Konzentration von E-Commerce Startups in der Stadt gibt. Mittlerweile hat die deutsche Hauptstadt in Sachen Wirtschaftswachstum den zweiten Platz unter den deutschen Bundesländern eingenommen.

Eine ähnlich dynamische Entwicklung kann man auch auf dem Berliner Immobilienmarkt beobachten. Während vor 15 Jahren die Wohnungsgesellschaft noch mit Leerstand kämpften und der Immobilienmarkt eher stagniert, haben sich die Preise in den letzten 10 Jahren vervielfacht.

Wie der Immobilienmarktbericht von Guthmann Immobilien, dem Makler Berlins zeigt, konnte man 2008 eine Wohnung in Berlin noch für rund 1.900 Euro pro m² erwerben. Mittlerweile sind die Preise im Durchschnitt um das 2,3fache gestiegen. In der Spitze haben sich die Immobilienpreise sogar um 4,2-fache verteuert.

Der aktuelle Marktbericht der LBS zeigt, dass sich gebrauchte Eigentumswohnungen insbesondere in den vergangenen drei Jahren erheblich verteuert haben und die Preise im Jahr durchschnittlich um 12,4 Prozent gestiegen sind.

Preisentwicklung 2018

Die Rahmenbedingungen haben sich auch 2018 nicht geändert: niedrige Zinsen, anhaltendes Bevölkerungswachstum und nicht ausreichende Bautätigkeit. So ist es nicht verwunderlich, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin nur eine Richtung kannten – nach oben.

Die Studie von Guthmann Immobilien hat hierzu im Zeitraum von Januar bis Oktober 2018 rund 30.000 Kaufangebote von Wohnungen berücksichtigt und einen durchschnittlichen Angebotspreis von etwa 4.400,- € errechnet. Daraus ergibt sich ein Preisanstieg zum Vorjahreszeitraum von ca. 14 Prozent.

Beliebte Bezirke

Wie schon vor 10 Jahren müssen Wohnungskäufer in besonders in den Citybezirken viel Geld für die Immobilie bezahlen. Auch wenn die Studien zu unterschiedlichen durchschnittliche Angebotspreisen kommen: die Spitzenpreise werden im Bezirk Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Doch auch in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow werden Höchstpreise erzielt.

Die Außenbezirke erleben eine rasante Preisentwicklung. So verteuerten sich die Preise in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Reinickendorf in den letzten Jahren überdurchschnittlich. Absoluter Spitzenreiter in Sachen Preisentwicklung ist laut der LBS-Studie der Bezirk Lichtenberg. Um satte 27,5 Prozent pro Jahr haben sich hier die Wohnungspreise seit 2015 verteuert.

Gründe für die Preisentwicklung

Wohnungsbau
Der Wohnungsbau in Berlin hingt immer noch dem Bedarf hinterher Foto: cegoh / Pixabay

Neben der allgemeinen Beliebtheit von Immobilien gibt es in Berlin eine Vielzahl von Gründen für diese sehr dynamische Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Ein Hauptgrund ist auf jeden Fall das anhaltende Bevölkerungswachstum und der daraus resultierende Wohnungsbedarf.

Aktuell wächst die Stadt Jahr für Jahr um die Einwohnerzahl einer Kleinstadt. Die Bevölkerungsprognose des Berliner Senats geht davon aus, dass es in Berlin 2030 180.000 mehr Einwohner als heute geben wird. Daraus resultiert ein Wohnungsbedarf von rund 100.000 Wohnungen. Doch schon heute fehlen rund 130.000 Wohnungen. Um diesen Bedarf zu decken, müssten bis 2030 jedes Jahr rund 21.000 Wohnungen gebaut werden. In den letzten 5 Jahren waren es jedoch gerade mal etwa 11.100 Wohnungen pro Jahr. Da der Neubau bei weitem nicht den Bedarf decken kann, sind Preissteigerungen unvermeidlich.

Ein Faktor der ebenfalls einen großen Einfluss auf die Immobilienpreise hat, sind die Herstellungskosten für Wohnraum. Dabei spielen nicht nur Baukosten eine Rolle, sondern auch die massiv gestiegenen Baulandpreise wirken sich aus. So haben sich in den letzten Jahren die Durchschnittspreise für Bauland von 236 Euro je m² auf 695 Euro je m² verteuert. Zusammen mit den Baukosten ergeben sich lt. dem Immobilienmarktbericht von Guthmann Immobilien ein Anstieg der Herstellungskosten von 1.500 Euro je m². Diese Kostensteigerungen werden natürlich an die Käufer weiter gegeben.

Die Preisentwicklung wird natürlich auch durch die Zinssituation begünstigt. Selbstnutzer können Dank Niedrigzinsen hohe Kaufpreise finanzieren. Auf der anderen Seite ist für Kapitalanleger das Sparbuch wenig lukrativ und die Preissteigerungen versprechen Renditen, die man sonst nur vom riskanten Aktienmarkt kennt. Diese Konstellation sorgt für zusätzliche Nachfrage.

Unangenehmer Nebeneffekt

Die lukrativen Investitionsmöglichkeiten haben auch Geldwäscher für sich entdeckt. Bislang können sich dubiose Geschäftemacher hinter Fonds in Steueroase verstecken und tauchen bisher beim Immobilienkauf in Berlin nicht im Grundbuch auf. Eine aktuelle Studie von Transparency International geht davon aus, dass der Geldwäsche-Umsatz in Deutschland mit 30 Milliarden rund zehn Prozent des Branchenumsatzes ausmacht.

Die EU will nun mit der fünften Geldwäscherichtlinie bis 2020 dieses Schlupfloch schließen. Ab dann soll der wahre Eigentümer beim Immobilienerwerb offengelegt werden. Ob es dadurch zu einer verringerten Nachfrage kommt, bleibt abzuwarten.

Ausblick auf 2019

Die rasante Preisentwicklung rief schon 2017 einige Experten auf den Plan, die schon für 2018 ein Platzen der vermeintlichen „Blase“ prognostizierten. Doch die Marktbeunruhigung blieb aus. Auch für 2019 ist nicht absehbar, dass es zu einer größeren Preiskorrektur kommen könnte. Vielmehr wird das anhaltende Bevölkerungswachstum dafür sorgen, dass die Preise eher steigen. Allerdings wird auch die Komplexität des Marktes weiter zunehmen.

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