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Der Immobilienmarkt 2018

Der Tilla-Durieux-Park am Potsdamer Platz © BVBI Der Tilla-Durieux-Park am Potsdamer Platz © BVBI

Die aktuelle Geldpolitik der EZB, ihr Einfluss auf die Bauzinsen und die Entwicklung der Immobilienpreise

Noch liegen die Zahlen für das Jahr 2017 nicht abschließend vor, jedoch ist davon auszugehen, dass sich auch im vergangenen Jahr der Preisauftrieb weiter fortgesetzt hat und insgesamt in Berlin und dem Umland in Brandenburg weitere absolute Höchstmarken erreicht hat. Die Zahl der Kaufabschlüsse ging aber gleichzeitig zurück. Das hat hauptsächlich zwei Gründe: es waren nicht genügend Verkaufsobjekte vorhanden, um die Nachfrage zu decken und die Preise haben ein Niveau erreicht, das sich immer weniger Kaufwillige leisten können (oder wollen).

Getrieben wird der Trend durch die allgemein anhaltend starke Nachfrage nach Wohnraum durch Zuzug nach Berlin, Potsdam und abgeschwächt auch dem direkten Umland. Sie schlägt sich zunächst hauptsächlich in steigender Mietnachfrage nieder. Das Wohnungsangebot kann aber nicht Schritt halten, sodass die Mieten trotz „Mietpreisbremse“ weiter steigen. Auch die Nachfrage nach Kauf-
immobilien steigt durch gutverdienende und vermögende Käufer aus Deutschland und dem Ausland, wobei letztere eher als Kapitalanleger auftreten.

Wie entwickeln sich die Zinsen in 2018?

Ein wesentlicher Faktor bei der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie ist neben den eigenen wirtschaftlichen Verhältnissen der Aufwand für eine Kreditfinanzierung. Da ist es von großem Vorteil, dass wir immer noch ein historisch sehr niedriges Zinsniveau haben.

Für Käufer, aber auch für die möglichen Verkäufer einer bereits bestehenden Immobilie ist die Zinsentwicklung wichtig. Sie machen davon abhängig, ob sie den Überschuss aus ihrem erzielten Verkaufserlös in einem attraktiven, zinswirksamen Produkt anlegen, in ein neues Immobilienobjekt investieren oder ihr bestehendes Objekt behalten sollen. Damit könnten sie gegebenenfalls weiterhin Mieteinkünfte erzielen und hoffen, bei weiter steigenden Preisen einen noch höheren Verkaufserlös zu erzielen.

Die EZB verlangt weiterhin Zinsen von den Banken, wenn sie ihre Liquiditätsüberschüsse bei ihr „parken“ müssen. Sie will damit erreichen, dass stattdessen die Mittel eher für Kredite verwendet werden und zu weiterer Investitionsnachfrage führen, um damit die wirtschaftliche Entwicklung insbesondere in den südlichen Ländern der Eurozone anzukurbeln. Deutschland steht unverändert gut da. Für 2018 erwartet die Bundesregierung in ihrer Herbstprojektion 2017 einen Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts von 1,9%. Das Ifo-Institut geht sogar von 2,6% aus. Dieses stabile Wachstum führt dazu, dass allgemein die Inflationsrate ansteigen könnte und damit in die Region der von der EZB gewünschten Zielmarke von 2% kommt.

Auch in den anderen Euroländern steigt die Inflationsrate leicht an. Damit wird es immer wahrscheinlicher, dass die EZB eine Zinswende einleitet. Das zeigt sich schon daran, dass sie zwar das Ankaufsprogramm für Anleihen bis September 2018 verlängert, aber das monatliche Ankaufsvolumen halbiert hat. Diese moderate Maßnahme wird noch keine wesentlichen Auswirkungen auf das Zinsniveau haben, jedoch ist es ein Zeichen dafür, dass bei Bestätigung der guten Wirtschaftsentwicklung weitere Maßnahmen folgen werden, um das Zinsniveau wieder anzuheben und ein zu schnelles Wachstum zu verhindern, das wiederum die Inflation ungewollt zu hoch ansteigen lassen könnte. Deshalb ist davon auszugehen, dass ab der zweiten Hälfte des Jahres die Zinsen wieder leicht ansteigen werden. Ein Anstieg von nur einem halben Prozentpunkt bedeutet aber bei einem Baufinanzierungszinssatz mit z.B. 1,5% eine Verteuerung um ein Drittel.

Steigende Zinssätze machen einerseits die Baufinanzierung teurer, engen die mögliche Kreditsumme ein und erschweren den Immobilienkauf. Andererseits bekommen Verkäufer mehr Anlagealternativen und sind bereit, sich von ihren Immobilien zu trennen. Für sich betrachtet führen steigende Zinsen also tendenziell zu sinkender Nachfrage und steigendem Angebot bei  niedrigeren Durchschnittspreisen für Immobilien.

Wie werden sich in diesem Jahr die Immobilienpreise entwickeln?

Allgemein ist jedoch davon auszugehen, dass es zu weiteren Preissteigerungen kommt, auch wenn diese geringfügig niedriger ausfallen als in 2017. Bei gestiegenem Preisniveau sollten die Kauffälle weiter rückläufig sein. Wir stellen fest, dass die Kaufinteressenten angesichts steigender Kaufpreise ihre Anforderungen an die gewünschte Immobilie reduzieren. Weil die mögliche finanzierbare Kaufsumme nicht so schnell wie die Preise steigt, werden eine kleinere Wohnfläche, weniger Zimmer und manchmal auch eine andere Lage ins Auge gefasst. Falls eine weitere Reduzierung nicht möglich ist oder man den gewohnten Kiez nicht verlassen möchte, wird halt die Mietwohnung nicht aufgegeben.

Viele Kaufinteressenten haben sich inzwischen damit abgefunden, dass sie bis auf Weiteres doch nichts kaufen können und als Nachfrager ausscheiden. Ähnlich denken auch viele Mieter, die sich verändern wollen, sich aber angesichts gestiegener Neuvermietungssätze keinen Umzug leisten können. Dafür spricht auch, dass die Zahl der Umzüge innerhalb Berlins in den letzten Jahren rapide zurückgegangen ist.

Wie könnte es nach 2018 weitergehen?

Im Frühjahr des letzten Jahres sorgte eine Prognose von Prof. Dr. Simons vom Empirica Institut für Aufsehen. Er prognostizierte einen möglichen Preisrückgang von ca. 25% für bestimmte, sehr stark nachgefragte Städte in Deutschland in den kommenden Jahren. Insbesondere für München und Berlin sieht er die Gefahr. Nach seiner Ansicht bestehen in Berlin relevante Preisübertreibungen, die sich besonders bei renditeorientierten Immobilien zeigen. Derzeit beobachten auch wir durchschnittliche Bruttoanfangsrenditen von 3%. Nach Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten, nicht umlegbaren Betriebskosten und Instandhaltungskosten werden daraus in der Regel nur noch 2%. Wenn in der Folgezeit unerwartete Kosten, wie temporäre Mietausfälle oder Bauschäden auftreten, wird die Rendite weiter geschmälert. Falls dann auch die Finanzierung nicht gegen Zinsschwankungen gesichert wurde, könnte selbst eine historisch geringe Zinssteigerung von 0,5% die gesamten Finanzierungskosten wesentlich verteuern. Die ohnehin geringe Rendite käme noch stärker unter Druck.

Viele heutige Preise im Investmentbereich nehmen erwartete Preissteigerungen bereits vorweg und berücksichtigen einen höheren Verkaufspreis in der Zukunft. Kriterien sind dabei erwartete weitere Mietsteigerungen und eine weiter steigende Miet- und Kaufnachfrage. Zumindest bei den Mieteinnahmen sollte man dabei nicht zu große Erwartungen haben. Es ist nicht davon auszugehen, dass die politischen Rahmenbedingungen hier mehr Spielräume öffnen, eher das Gegenteil könnte der Fall sein. Der beständig hohe Netto-Bevölkerungsanstieg in Berlin pro Jahr in Höhe einer mittelgroßen Stadt bringt nicht nur Neu-Berliner, die sich überdurchschnittlich teure Miet- und Eigentumswohnungen leisten können. Das derzeitige und genehmigte oder geplante Neubauvolumen zielt aufgrund der sehr stark gestiegenen Grundstückskosten und Bauanforderungen auf Mieter, die sich mindestens 12 €/qm oder auf Käufer, die sich mehr als 4.000 €/qm leisten können. Dazu ist aber nur ein geringer Teil willens oder in der Lage.

Es ist durchaus zu erwarten, dass es in der nächsten Zeit zu einem Überangebot im oberen Marktsegment und es hier zu Preisrückgängen kommen kann, die nicht vollumfänglich von ausländischen Investoren oder vermögenden Inländern kompensiert werden können. Besondere Immobilien werden aber ihre Käufer auch zu unverändert hohen Preisen finden. Die Qualität und die Lage werden wieder größere Bedeutung bekommen.

In Brandenburg ist die Marktentwicklung viel differenzierter zu betrachten. In Potsdam ist grundsätzlich die gleiche Tendenz, wie in Berlin zu erwarten. Je weiter man sich vom Speckgürtel um Berlin entfernt, umso weniger werden aber kurzfristig wesentliche Preisänderungen zu erwarten sein. Die Städte, die über eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsträger verfügen, profitieren von den hohen Preisen in vielen Berliner Bezirken. Nicht nur von Potsdam und Königs Wusterhausen sondern auch von Falkensee, Bernau, Strausberg oder Eberswalde sowie Brandenburg/Havel kann man in vertretbarer Zeit mit der Bahn in die City von Berlin gelangen. Für diese Standorte ist durchaus mit weiter steigenden Wohnimmobilienpreisen zu rechnen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir in Berlin kurzfristig ein weiterhin hohes Preisniveau und kleinere Preissteigerungen bei rückläufigen Verkaufszahlen erwarten. Im oberen Preissegment steigt aber das Risiko auf Stagnation und Rückgang. Die Bereitschaft, eine weitere Renditereduzierung ohne Aussicht auf weiter steigende Verkaufspreise zu akzeptieren wird eher nachlassen.

Wenn man die Möglichkeit hat, sich jetzt von seiner Immobilie zu trennen, wäre aktuell ein guter Zeitpunkt erreicht. Alternativ kann aber auch eine Immobilie in einem Bezirk in Berlin gesucht werden, der noch „unterbewertet“ ist oder man geht nach Brandenburg. Aufgrund des großen Geschäftsgebiets der Berliner Volksbank Immobilien GmbH und der langjährigen Marktkenntnis in Berlin und Brandenburg können wir bei einer Immobilienentscheidung fundierte Unterstützung leisten.

Wolfgang Houy, Geschäftsführer der Berliner Volksbank Immobilien GmbH © BVBI

Wolfgang Houy, Geschäftsführer der Berliner Volksbank Immobilien GmbH © BVBI

 

 

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