Ob mieten oder kaufen die bessere Variante bei Immobilien ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es ist abhängig davon, wie die Entwicklung bei den Mieten und Immobilienpreisen weitergeht. In der Vergangenheit hatten niedrige Hypothekenzinsen und steigende Mieten zur Folge, dass bei der Altersvorsorge immer mehr auf Immobilien gesetzt wurde. Gerade Mieter beschäftigten sich sehr intensiv mit dem Thema, da ein großer Teil des Haushaltsbudgets von der Wohnung verschlungen wird. Aber auch mit dem Vermögensaufbau durch eine eigene Immobilie ist es nicht einfach. In vielen Städten und Regionen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Teilweise haben sich die Preise in den letzten zehn Jahren verdoppelt.
Explodierende Preise bei den Immobilien
Aktuell können sich selbst Menschen mit mittleren und gehobenen Einkommen den Traum vom eigenen Haus nur schwer erfüllen. In kleineren Städten und auf dem Land sind die Preise noch erschwinglich. Aber auch hier sind die Anleger zögerlich. Ob sich der Kauf einer Immobilie langfristig lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Damit sind nicht nur die Höhe der Immobilienzinsen und die aktuelle Monatsmiete gemeint. Tatsachen wie die Verzinsung des Eigenkapitals können in harten Zahlen ausgedrückt werden. Aber auch individuelle Entscheidungen sowie die Risikobereitschaft sind in die Entscheidungsgrundlage mit einzubeziehen.
Mieter haben eine höhere Flexibilität
Die höhere Flexibilität spricht für das Mieten. Der Wiederverkauf einer Immobilie nach wenigen Jahren ist meist ein schlechtes Geschäft. Mieter können etwa aus beruflichen Gründen einfacher ihren Standort wechseln. In vielen Städten ist die Flexibilität der Mieter aber nicht mehr so hoch wie in der Vergangenheit. Trotz Mietpreisbremse liegen die Angebotsmieten über dem Mietspiegel. Ein Umzug bedeutet also in den meisten Fällen auch eine höhere Miete. Eine Wohnung zu mieten oder zu kaufen liegt also immer auch im individuellen Ermessen. Die aktuelle Lebenssituation und die Zukunftspläne sind in diese schwere Entscheidung mit einzubeziehen. Dabei sollte der kurz- und langfristige Blick auf die Finanzen nicht außer Acht gelassen werden.
Vor- und Nachteile der beiden Konstrukte
Vor dem Blick auf die Finanzen, sollten die Vor- und Nachteile als Eigentümer und Mieter betrachtet werden. In Mehrfamilienhäusern wohnen die beiden Gruppen direkt nebeneinander. Die einen hadern mit dem Hausgeld und die Kosten für Instandhaltungen, während die anderen zu hohe Nebenkosten, steigende Mieten und ausbleibende Reparaturen bemängeln. Beide Gruppen verweisen gern auf ihre jeweiligen Vorzüge. Der Mieter hat mit der Zahlung des Mietzinses jeden Monat die Nutzung und Abnutzung der Wohnung komplett abgedeckt. Für Schäden und Reparaturen hat der Vermieter oder Verwalter aufzukommen. Der Eigentümer kann mit den monatlichen Mieteinnahmen Vermögen aufbauen. Immobilienbesitzer verweisen gern darauf, unabhängiger zu sein. Dieses Argument stimmt aber nur zum Teil. Zwar fällt die Abhängigkeit vom Vermieter weg, an diese Stelle treten aber Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, sowie Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde und den Nachbarn, mit denen sich in den nächsten Jahrzehnten auseinandergesetzt werden muss. Der Eigentümer muss sich ständig auf irgendeine Weise um seine Immobilie kümmern.
Miete und Bankrate können nicht miteinander verglichen werden
Mieter vergleichen gern ihre monatlichen Mietausgaben mit einer möglichen Kreditrate beim Immobilienkauf. Der Vergleich ist aber trügerisch. Der Kauf lohnt sich nicht automatisch, wenn die monatliche Kreditbelastung niedriger als der aktuelle Mietzins ist. Bei beiden Größen handelt es sich um eine Momentaufnahme. Die Baufinanzierung läuft normalerweise über Jahrzehnte. Die bessere Alternative ist nicht nur von den aktuellen Zinsen, Kaufpreisen und Mieten abhängig, sondern auch von deren zukünftigen Entwicklungen. Diese lassen sich kaum vorhersagen. In Folge der Finanzkrise 2008 und den damit verbundenen fallenden Zinsen ist in Deutschland die Nachfrage nach Immobilien gestiegen. In erster Linie profitierten davon die Verkäufer von Immobilien sowie Banken, Projektentwickler, Bauträger und Makler.
Die Folgen niedriger Zinsen
Auf der anderen Seite mussten Käufer höhere Preise zahlen, hatten entsprechend höhere Verbindlichkeiten gegenüber den Banken und mussten das Risiko steigender Zinsen tragen. Infolgedessen ist die Nachfrage wiederum gesunken. Diese Entwicklung kann zukünftig für fallende Immobilienpreise sorgen. Durch die niedrigen Zinsen entwickelten sich in der Vergangenheit die Kaufpreise und die Mieten immer weiter auseinander. Mieter tendierten bei einem Wohnungswechsel schneller zum Kauf. In solchen Situationen steigen die Mieten langsamer als der Kaufpreis. Daher sollten nicht Darlehenstilgung und Mietzins, sondern Kaufpreis und Mieten miteinander verglichen werden. Ein guter Indikator für das Preisniveau in einer bestimmten Region oder Stadt ist das Verhältnis der angebotenen Kaufpreise zur Jahreskaltmiete.
Das Verhältnis von Kaufpreis und Miete
Bei der Frage Wohnung mieten oder kaufen, spielt der Standort der Immobilie ebenfalls eine entscheidende Rolle. Manche Regionen oder Stadtviertel sind deutlich attraktiver als andere, entsprechend sind die Unterschiede zwischen den Kaufpreisen und den Mieten. Nicht alle Objekte sind miteinander vergleichbar. Hier ist neben dem Standort unter anderem auf die Wohnfläche, das Baujahr oder das Niveau der Ausstattung zu achten. Sind miteinander vergleichbare Objekte gefunden, steht der Kaufpreis für die Immobilie fest. Für einen Vergleich werden nun noch wahrheitsgemäße Angaben zur Miete benötigt. Dazu ist der aktuelle Mietspiegel für die entsprechende Region heranzuziehen. Berücksichtig wird die Kaltmiete, also der Mietzins ohne Neben- und Betriebskosten. Die ermittelte Jahreskaltmiete wird durch den Kaufpreis geteilt. Bis zu einem Faktor von 20 ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete vergleichbar niedrig. Ab einem Faktor von 25 schlägt das Verhältnis um. Diese Rechnung kann als Entscheidungsgrundlage sehr hilfreich sein.
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