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Lebensabend auf der Finca

Rechtliche Rahmenbedingungen beim Kauf und beim Vererben einer Immobilie in Spanien

Lebensabend auf der Finca in Spanien Lebensabend auf der Finca in Spanien cocoparisienne / Pixabay

Die Berliner Volksbank Immobilien GmbH ist für ihre Kunden vorrangig in unserer Heimat, der Region Berlin/Brandenburg tätig. Zunehemend erhalten wir aber auch Anfragen zur Unterstützung beim Verkauf von Ferienimmobilien im Ausland, vornehmlich in Spanien. Die dort geltenden besonderen juristischen Regelungen machen die Zusammenarbeit mit spezialisierten Fachleuten sinnvoll und notwendig, um bei Entscheidungen und bei Transaktionen von Immobilien auf der rechtlich sicheren Seite zu stehen. Die Kanzlei Gülpen & Garay ist ein in dieser Hinsicht kompetenter Partner. Wir haben die Spezialisten  dieser Kanzlei, Frau Rechtsanwältin Catalina Garay y Chamizo und Herrn Rechtsanwalt Olaf H. Herzog, gebeten, exemplarisch für Spanien die rechtlichen Besonderheiten beim Erwerb von Immobilien und bei deren Übertragung an Erben aufzuzeigen.

Kanzlei Gülpen & Garay zum Thema Immobilienerwerb in Spanien

Wir orientieren unsere Ausführungen an folgender typischen Ausgangslage:

Zwei deutsche Eheleute beabsichtigen den Kauf einer Finca in Spanien, um dort ihren Lebensabend zu verbringen. Gleichzeitig wollen sie sicherstellen, dass diese Immobilie eines Tages an ihre Kinder weitervererbt wird. Sie haben in Deutschland bereits ein gemeinsames Testament (Berliner Testament) errichtet, in welchem sie sich gegenseitig zu Alleinerben einsetzen.

  1. Steuerrechtliche Behandlung eines Immobilienkaufs in Spanien

Spanier sowie Ausländer zahlen genau die gleichen Steuerbeiträge beim Immobilienkauf. Der Unterschied zur Steuerleistung in Deutschland entsteht beim Kauf, denn diese hängt davon ab, ob der Erwerb der Immobilie ein Ersterwerb (Kauf einer neu errichteten Immobilie) ist oder einen Zweiterwerb darstellt.

Eine Grunderwerbsteuer nach deutschem Verständnis gibt es in Spanien nicht. Vielmehr unterliegt der Kauf einer neuen Immobilie zunächst einmal der Mehrwertsteuer (IVA). Die Höhe der steuerlichen Belastung hängt ab von der Art der Immobilie und der Nutzung derselben. So wird bei Wohnungen ein Steuersatz von 10 % zugrunde gelegt, also bei einer Wohnung im Wert von 250.000 Euro würde die Steuer 25.000 Euro betragen.

Daneben sind an den Fiskus die Vermögensübertragungssteuern AJD (Actos juridicos documentados) bzw. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) zu zahlen, je nachdem ob ein Erst- oder ein Zweiterwerb vorliegt. Hier ist zunächst der Wert der Übertragung zu bestimmen, um die Steuer kalkulieren zu können. Ob es sich hierbei um eine Wohnung, ein Haus oder ein unbebautes Grundstück handelt ist unerheblich. Die Höhe der Steuer ist jedoch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch. Für die nur bei einem Ersterwerb (und bei einem mit einer Hypothek belasteten Zweit-
erwerb) anfallende AJD beträgt der Steuersatz zwischen 1 % (in Valencia) und 1,5 % (in Katalonien). Auch für die ITP, die beim Kauf eines Zweiterwerbs anfällt, gelten kommunale Besonderheiten. Der Steuersatz liegt hier zwischen 4% und 10%. 

Der Zweiterwerb oder Folgeübertragungen einer Immobilie unterliegen der Vermögensübertragungssteuer (ITP-AJD). So wie bei der IVA (MwSt) ist der anwendbare besteuerbare Satz abhängig vom Wert der zu übertragenden Immobilie, je nach Steuersatz der Gemeinde in der sich die Immobilie befindet zwischen 4% (z.B. Alava im Baskenland) und 10 % in Katalonien.

Beim Erwerb einer Wohnimmobilie besteht eine Steuerermäßigung für große Familien in Bezug auf die Vermögensübertragungssteuer (ITP-AJD). Eine Großfamilie ist gegeben, wenn 3 Kinder und mehr vorhanden sind. So beträgt die Steuerermäßigung zum Beispiel in Madrid für Großfamilien 4 %, soweit ein dauerhafter Wohnsitz vorliegt.

Daneben entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt. Diese werden nach Gebührentabellen errechnet und variieren, wie in Deutschland je nach Wert der Immobilie.

Die Gemeinden erheben daneben die jährliche Grundsteuer IBI (Impuesto sobre bienes imuebles) und Abfallgebühren. Auch diese variiert zwischen den Kommunen zum Teil erheblich. Daneben kann auch eine Einkommensteuer von sog. Nicht-Residenten und mitunter eine Vermögenssteuer anfallen.

  1. Steuerliche Auswirkungen bei der Übertragung eines spanischen Grundstücks im Todesfall

Die Übertragung im Todesfall hat keine steuerliche Auswirkung auf den Erblasser bzw. auf das Erbe. Hierin unterscheidet sich das spanische Erbschaftssteuerrecht nicht von dem Erbschaftssteuerrecht in Deutschland.

Anders sieht dies beim Erben oder Vermächtnisnehmer aus. Im Unterschied zum Erben erhält der Vermächtnisnehmer in der Regel nur einen Gegenstand aus dem Erbe, ohne selbst Erbe oder Miterbe zu sein.

So wie sich die Steuern für Erben und Vermächtnisnehmer in Deutschland nach demselben Gesetz wie für Schenkungen, nämlich dem Erbschafts- und Schenkungssteuersatz richten, so gilt dieses auch für Spanien. Den Erben treffen daher die oben dargestellten Steuern für die Erb- und Schenkungssteuer (ISD). Daneben ist die sog. Wertsteigerungssteuer (IIVTNU) zu zahlen.

Ähnlich wie im deutschen Recht stehen dem Erben bzw. Vermächtnisnehmer auch nach spanischem Recht Steuerbefreiungen zu. Die Gemeinde kann mitunter Freibeträge bis zu 95 % des Gesamtbetrages  für nahe Verwandte festlegen.

Abhängig davon, wo der Erbe in den letzten 5 Jahren vor dem Erbfall seinen gewöhnlichen und angemeldeten Wohnsitz hatte, ist die Höhe des Freibetrags.

Insgesamt ist auch hier eine steuerliche Beratung unumgänglich.

  • Einfluss des geänderten Erbrechts

Was ist, wenn die Eheleute nach einem erfolgreichen Kauf der Immobilie sicherstellen wollen, dass auch für ihren Todesfall die Immobilie an den überlebenden Ehegatten und später an ihre Kinder weitergegeben werden soll? 

Bis zum 16.08.2015 war dieser Erbfall unproblematisch. Nach dem bis dahin geltenden Recht war aufgrund der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen das deutsche Recht anwendbar. Das Testament der Eheleute fand Anwendung und der überlebende Ehegatte wurde Alleinerbe.

  • Was gilt seit dem 17.08.2015?

Seit dem 17.08.2015 ist eine erhebliche Veränderung eingetreten. Für Erbfälle ab diesem Tag gilt die sog. EU-Erbrechtsverordnung (Eu-ErbVO). Diese Verordnung soll die gegenseitige Anerkennung von Entscheidungen von Justizbehörden und die justizielle Zusammenarbeit im Erbrecht unterstützen und erleichtern. Die Bürger sollen ihre Rechte im Zusammenhang mit grenzüberschreitenden Erbfällen leichter durchsetzen können. Die meisten EU-Staaten haben die Verordnung unterzeichnet.

Soweit so gut. Aber: Nach dieser Verordnung ist nicht mehr das Recht der Staatsangehörigkeit auf den Erbfall anwendbar, sondern das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltes des Erblassers.

  • Was ist der gewöhnliche Aufenthalt?

Die Verordnung selbst enthält nur lückenhaft Angaben darüber, was der gewöhnliche Aufenthalt ist. Zur Feststellung des gewöhnlichen Aufenthaltes des Erblassers muss eine Gesamtbeurteilung seiner Lebensumstände zum Zeitpunkt seines Todes vorgenommen werden. Ein Indiz für den gewöhnlichen Aufenthalt kann zwar auch die Staatsangehörigkeit   sein. Wesentlich ist aber vielmehr, wie oft und wie lange er sich in dem Staat aufhält. Hat er Bindungen, insbesondere familiärer und sozialer Art eher im Ausland oder in seinem Heimatland? Hat er Kenntnisse der Landessprache? Befindet sich im Ausland nur der Arbeitsplatz oder ist dorthin gemeinsam mit der Familie der Lebensmittelpunkt verlagert worden?

Dieses sind nur einige der Indizien, die für die Beantwortung der Frage heranzuziehen sind, ob das ausländische oder doch das deutsche Recht Anwendung findet. 

  • Bedeutung für die Ehegatten im Beispielfall

Im o.g. Beispiel bestünde aufgrund der Lebensumstände der Ehegatten die nicht fernliegende Möglichkeit, dass spanisches Recht auf den Erbfall Anwendung finden könnte. Das spanische Recht  untersagt aber die Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments oder Erbvertrags für diejenigen, die dem gemeinspanischen Erbrecht unterliegen. Hinzu kommt, dass das spanische Recht– anders als das deutsche Erbrecht – nicht landesweit einheitlich geregelt, sondern zum Teil räumlich gespalten ist. So gelten besondere Vorschriften für das Erbrecht in den sog. Foralrechtsgebieten wie dem Baskenland, den Balearen (einschl. Mallorca, wo hier das Grundstück belegen ist), Galizien, Katalonien, Aragon und Navarra. Nach einigen Foralrechten ist zumindest der Erbvertrag zulässig.

Auch in anderen Ländern ergeben sich im übrigen Besonderheiten:

So verbietet das portugiesische Recht das gemeinschaftliche Testament insgesamt, selbst dann wenn dieses in Deutschland errichtet wurde.

Auch das italienische Recht kennt weder das gemeinschaftliche Testament noch den Erbvertrag. Dort wurde aber zumindest von einigen Gerichten das gemeinschaftliche Testament von deutschen Ehegatten anerkannt. Ob dies auch nach Inkrafttreten der EU-ErbVO der Fall sein wird, ist ungewiss.

In Frankreich ist ein in Deutschland wirksam errichtetes Testament von Ehegatten wirksam, aber es entfaltet keinerlei Bindungswirkung zwischen den Ehegatten, d.h. der überlebende Ehegatte kann das Testament nach dem Tod des anderen Ehegatten beliebig ändern. Ein Erbvertrag hingegen ist bis auf wenige Ausnahmen nichtig.

Die beispielhaft angesprochenen Rechtsordnungen zeigen, dass gemeinsame Testamente von deutschen Ehegatten und zum Teil auch Erbverträge unwirksam sind, wenn der gewöhnliche Lebensmittelpunkt außerhalb von Deutschland liegt.

  • Was sagt die EU-ErbVO über gemeinschaftliche Testamente und deren Gültigkeit?

Die EU–ErbVO enthält keine Regelung zum gemeinschaftlichen Testament. Sie enthält nur Regelungen zum Erbvertrag, d.h. zu einer vertraglichen (in diesem Fall zweiseitigen) Vereinbarung. Bei einem gemeinschaftlichen Testament handelt es sich aber um einseitige Erklärungen, die nur zusammen in einem Schriftstück enthalten sind. Ob die Regelungen zum Erbvertrag auch bei einem gemeinschaftlichen Testament Anwendung finden werden, wird wahrscheinlich bis zu einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes ungeklärt und damit unsicher bleiben.

  • Wie kann man gegensteuern?

Zwar besteht die Möglichkeit, dass die Eheleute das Testament widerrufen und einen Erbvertrag abschließen. Damit allein ist das Problem aber noch nicht behoben, denn ein Erbvertrag ist nicht in allen Ländern als wirksames Gestaltungsinstrument anerkannt.

Die einzige Möglichkeit, rechtliche Sicherheit zu erlangen besteht darin, dass in einem Testament (oder Erbvertrag) ausdrücklich eine Rechtswahl dahingehend getroffen wird, dass das deutsche Recht Anwendung finden soll. Dieses ist sowohl in einem privatschriftlichen als auch in einem notariellen Testament möglich.

Hier sollte fachkundiger Rat eingeholt werden, um zu klären, wie weitreichend die Formulierung ausgestaltet werden sollte.

Catalina Garay y Chamizo

Rechtsanwältin Abogada

Olaf H. Herzog, LL.M.

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Fachanwalt für Erbrecht

Fachanwalt   für Familienrecht

www.Guelpen-Garay.com

Weitere Informationen unter:

Berliner Volksbank Immobilien GmbH - Logo

Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Wolfgang Houy
(030) 56 55555-12
info@bvbi.de
www.bvbi.de

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