Nur ein paar Hundert Einwohner pro qm leben zum Beispiel in den Ortsteilen Falkenberg, Buch, Wartenberg, Blankenfelde; mehr als 10.000 Einwohner müssen sich dagegen einen Quadratkilometer in den Ortsteilen Neu-Hohenschönhausen, Fennpfuhl, Prenzlauer Berg, Friedrichshain teilen. Entsprechend verschiedenartig und vielfältig ist die Immobilienlandschaft im Nordosten Berlins.
„In meinen Bezirken Pankow, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf sowie dem Ortsteil Friedrichshain finden Immobilieninteressenten mit völlig unterschiedlichen Wohnansprüchen ihr Zuhause. Ob kleine Eigentumswohnung mitten im zentralen Kiez, ob großes Dachgeschoss im restaurierten Altbau oder ob schnuckeliges Häuschen für die Familie am Stadtrand: Ich bin Berater und Partner für alle, die hier im Nordosten Berlins eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten.“ Das sagt Andreas Richter, der hier seit Jahren lebt und für seine Kunden arbeitet. Ein fester Händedruck zur Begrüßung, imponierende 1,90 Meter groß, zugewandt, jugendliche Ausstrahlung – das Gespräch mit ihm ist offen und freundlich. Dass er bereits die fünfzig überschritten hat und seit einigen Jahren Großvater ist, sieht man ihm nicht an. Dass er sich als Immobilienberater bei der Berliner Volksbank Immobilien GmbH im Nordosten auskennt, merkt man schnell.
Zunächst bitten wir ihn, uns die aktuelle Immobiliensituation in „seinen“ verschiedenen Bezirken zu schildern. „Der Szenekiez in Prenzlberg ist unvermindert ‚in‘. Trotz großer Parkplatznot und trotz weiter steigender Preise werden hier Eigentumswohnungen nachgefragt, jedoch zunehmend von Interessenten, die auch tiefer in ihre Taschen greifen können. So müssen zum Beispiel für bezugsfreie Wohnungen im Neubaubereich oder nach Sanierung teilweise weit mehr als 4.000 oder sogar mehr als 5.000 Euro pro qm bezahlt werden. Diese Preise gelten auch für vermietete Wohnungen im hochwertigen Bereich, zum Beispiel für Penthäuser. Für Käufer, die Immobilien alternativ zu anderen Kapitalanlagen erwerben, sind also im Vergleich zu den vergangenen Jahren hier nur noch geringere Renditen zu erzielen. Als ‚Ausweichmöglichkeit‘ entwickelt sich Friedrichshain stürmisch, denn dieser Ortsteil liegt genau so zentral wie Prenzlauer Berg. Hierher ziehen viele junge Leute, die gute Infrastruktur bietet hohe Beweglichkeit, kleine Läden und quirlige Straßen prägen ein urbanes vielfältiges Ambiente. Entsprechend sind auch hier die Immobilienpreise gestiegen, erreichen aber – noch – nicht das Niveau von Prenzlauer Berg. Für freie Eigentumswohnungen in gutem Zustand muss man hier mindestens 2.800, teilweise schon weit über 3.000 Euro pro m2 investieren. Bei vermieteten Wohnungen liegen die Preiserwartungen teilweise über 2.000 Euro pro qm.“
Kann man denn vermuten – so unsere Frage – , dass Wohnraum umso preiswerter ist, je weiter er von den zentralen Bereichen entfernt liegt? „Ja, das ist im Prinzip so“, antwortet Herr Richter, „aber mitentscheidend für die Preise sind natürlich immer die Lage und die Ausstattung der Immobilie. Wenn wir die Citybereiche ein wenig Richtung Norden verlassen, kommen wir nach Weißensee in ‚zentraler Randlage‘ und durchaus attraktiv. Für neugebaute Eigentumswohnungen werden ca. 2.300 bis 3.000 Euro pro qm veranschlagt, für Penthäuser muss man den qm mit bis zu 4.000 Euro bezahlen. Neue bezugsfertige Einfamilienhäuser für Preise unter 200.000 Euro sind rar. Übrigens: Interessenten sollten bei Angeboten immer genau die Baubeschreibung studieren, denn nicht selten sind Angebote ohne Endfertigstellung kalkuliert. Unter Berücksichtigung entsprechend zusätzlicher Kosten sind 250.000 bis 300.000 Euro realistisch für ein neugebautes Einfamilienhaus. Diese Summen muss man auch ansetzen, wenn anstelle eines neuen ein ‚gebrauchtes‘ Haus bezugsfertig gesucht wird.“
Mit Blick auf die Berlinkarte, speziell den Bezirk Pankow, weist Herr Richter auf weitere attraktive Ortsteile von Pankow hin: „Heinersdorf, Blankenburg und noch weiter Richtung Stadtrand gibt es idyllische Siedlungen mit Häusern für eine oder zwei Familien, die deutlich preiswerter sind als zentrale Lagen. Für geschätzte 1.800 Euro pro qm kann man hier Angebote finden – allerdings in nur begrenztem Umfang. Bei Neubauten muss man mit ca. 2.200 bis 2.500 Euro pro qm rechnen. Und: Nicht immer bedeuten Randlagen Verzicht auf gute Anbindungen. Die einzelnen Ortsteile haben häufig eigene ‚Kiezzentren‘ mit einer eigenen regionalen Infrastruktur.“ Herr Richter wandert mit seinem Finger auf der Berlinkarte weiter Richtung Osten. „Das gilt zum Beispiel auch für Marzahn und Hellersdorf. Neben Plattenbauten finden wir hier Gegenden mit älteren und zunehmend neuen Einfamilienhäusern, die interessant sind für junge Familien. Das Gleiche gilt für Karlshorst.“ In allen von ihm betreuten regionalen Teilbereichen verzeichnet Herr Richter eine unvermindert starke Nachfrage nach privaten Bestandsimmobilien. Das animiert uns zu der Frage nach der Angebotssituation: Was sind aktuell zentrale Motive von Eigentümern, ihre Immobilie am Markt zum Verkauf anzubieten?
„Zunehmend spielt der Generationswechsel dabei eine wichtige Rolle. Ältere Eigentümer können ihre Wohnung oder ihr Haus nicht mehr ausreichend bewirtschaften, es fällt ihnen zunehmend schwer und sie suchen nach altersgerechten Wohnalternativen. Dann habe ich als Berater nicht nur die Aufgabe, die jetzige Immobilie zu verkaufen, sondern gleichzeitig auch ein neues Zuhause für den Verkäufer zu finden, das den altersbezogenen Ansprüchen genügt. Das muss dann Zug um Zug funktionieren. Ein aktuelles Beispiel dafür ist ein im Auftrag einer älteren Dame durchgeführter Verkauf ihres Hauses, verbunden mit der Anforderung, für die Dame parallel dazu und zeitgleich eine ihren neuen Bedürfnissen angepasste Wohnung zu finden. Das ist gelungen. Nun wohnt sie sehr zufrieden in einer ebenerdigen Zweiraumwohnung. Ihr ehemaliges Haus habe ich an eine junge Familie vermittelt, die diese Immobilie zeitgemäß entwickelt hat und sich dort sehr wohl fühlt.“
Wenn man als Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte, dann kann man das selbst organisieren oder aber einen Immobilienberater bzw. -makler damit beauftragen. Manfred K., mit dem wir sprachen, hatte sich für die zweite Variante entschieden: „Ich wollte meine Eigentumswohnung verkaufen, mich aber nicht selbst darum kümmern müssen. Bei der Suche nach einem Makler, dem ich den Verkauf anvertrauen konnte, ist mir Herr Richter empfohlen worden. Er war mir auf Anhieb sympathisch und mein Vertrauen in ihn hat sich bestätigt. Er hat für mich den Verkauf bestens erledigt und einen guten Verkaufspreis erzielt. Alles lief reibungslos.“
Von Herrn Richter möchten wir wissen, welche Leistungen er für einen Kunden erbringt, der seine Immobilie verkaufen möchte. „Die Festlegung des ‚richtigen‘, des marktgerechten Verkaufspreises steht am Anfang. Dann folgen die Zusammenstellung aller verkaufsrelevanten Unterlagen, die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sowie anschließend die werbliche Vermarktung, u.a. auch durch Aushang in den vielen Geschäftsstellen der Berliner Volksbank. Bei der Auswahl der echten und solventen Interessenten hilft mir meine langjährige Berufserfahrung – und meine umfangreiche Interessentendatei, die primär gute Kunden der Berliner Volksbank enthält, die den Kauf einer Immobilie beabsichtigen, mit genauer Kennzeichnung der individuellen Bedarfsstruktur. Diese Interessenten haben auch den Vorteil, möglichen Finanzierungsbedarf bei der Berliner Volksbank decken zu können. So wird gewährleistet, dass der mich beauftragende Verkäufer auch einen solventen Käufer findet. Die Besichtigung für die ‚handverlesenen‘ Interessenten erfolgt jeweils einzeln. Nach Finden des Käufers begleite ich die Formalitäten der Eigentumsübertragung bis zur Übergabe der Immobilie.“
Andreas Richter, Immobilienberater Ost, Berliner Volksbank Immobilien GmbH, Büro Ost, Berliner Allee 19 – 21, 13088 Berlin, Tel.: (030) 56 55555 41, andreas.richter@bvbi.de, www.bvbi.de
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