Der Aufschwung auf dem deutschen Immobilienmarkt dürfte angesichts einer nur moderat anziehenden Neubautätigkeit auf den Wohnungsmärkten sowie sinkender Leerstände auf den Büromärkten vorerst anhalten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse „Immobilienmarkt Deutschland zum Jahresende 2015“ der vdp Tochtergesellschaft vdpResearch.
„Die stabile gesamtwirtschaftliche Situation, die Entwicklung von Einkommen, Beschäftigung, Zinsen und Verbraucherpreisen sind angesichts der vorhandenen Versorgungsengpässe in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten sowie in vielen Groß- und Hochschulstädten wesentliche Stützpfeiler der gegenwärtigen Hausse am deutschen Wohnimmobilienmarkt“ – so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken.
„Hinzu kommt, dass deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien mangels attraktiver alternativer Anlagerenditen bei institutionellen Anlegern aus dem In- und Ausland nach wie vor sehr begehrt sind.“
Das gesamtwirtschaftliche und finanzielle Umfeld für den Wohnungsneubau ist sehr gut. Beschäftigungsgewinne und Lohnzuwächse oberhalb der Inflationsrate führen zu steigenden Realeinkommen – und auf der Finanzierungsseite sind die Kreditzinsen weiterhin außerordentlich niedrig. Darüber hinaus ist Wohnraum vielerorts sehr knapp und mit der Flüchtlingsmigration besteht auch in 2016 eine hohe Nachfrage nach kostengünstigen Wohnungen.
Gleichwohl expandiert die Neubautätigkeit nur moderat. In den ersten neun Monaten 2015 wurden mit 223.000 Wohnungen lediglich 10.000 Wohnungen mehr genehmigt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Im Hinblick auf die Wohnungsbaufertigstellungen kann aus heutiger Sicht in 2015 mit insgesamt 251.000 Wohnungen gerechnet werden; dies entspricht einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 6.000 Wohnungen bzw. 2,3 %. In 2016 wird die Zahl der fertig gestellten Wohnungen – angesichts der verhaltenen Zuwächse bei den Baugenehmigungen – kaum stärker steigen.
Auch die Anzahl der Transaktionen auf dem Bestandsmarkt zeigt wenig Dynamik. Im Gegenteil: Die Verkäufe stagnieren seit einigen Jahren. Im Jahr 2014 wechselten alles in allem 666.000 Wohnbaulandgrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen den Eigentümer. In 2015 wird sich die Anzahl der Transaktionen kaum verändern.
Anders als die Zahl der Transaktionen legen aber die damit korrespondierenden Geldumsätze seit Jahren anhaltend stark zu. Ursächlich hierfür sind steigende Preise. Vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten und in vielen Groß- und Universitätsstädten verteuern sich unbebaute und bebaute Liegenschaften von Jahr für Jahr, was die Geldumsätze bei stagnierenden Transaktionszahlen weiter steigen lässt. Ein Ende der Teuerung ist aktuell nicht zu beobachten. Im 3. Quartal 2015 zeigten alle Wohnpreisindizes der vdpResearch erneut einen deutlichen Anstieg an, wobei das kräftigste Plus bei den Mehrfamilienhäusern realisiert wurde.
Im Kern geben Neubauvolumen und Bestandsumsätze die zyklische Entwicklung des Finanzierungsvolumens auf dem Wohnungsmarkt vor. Hinzu kommen noch die „Aufwendungen für Modernisierung/Instandhaltung“. Diese sind vor allem im Hinblick auf das Volumen, aber aufgrund ihrer vergleichsweise hohen Stetigkeit weniger für die zeitliche Dynamik relevant. In 2014 ist das gesamte Finanzierungsvolumen, das durch Eigen- und Fremdmittel aufgebracht wurde, um etwa 6,1 % gestiegen. In 2015 und 2016 werden die Wachstumsraten voraussichtlich etwas geringer ausfallen. Nach unseren Berechnungen ist für beide Jahre mit einer Rate zwischen 5 bis 6 % zu rechnen. Sollte es zu keinen starken strukturellen Verschiebungen in der Aufteilung zwischen Fremd- und Eigenmittel kommen, wird auch das Fremdmittelaufkommen in der Grundtendenz mit einer ähnlichen Wachstumsrate zulegen.
Quelle: Verband Deutscher Pfandbriefbanken
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