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Mietpreisbremse – Fluch oder Segen

Kaum ein Projekt der Großen Koalition ist so umstritten, wie die geplante Mietpreisbremse. Die Begrenzung sieht vor, in Ballungszentren mit angespannter Wohnlage, die Mieten für Neuvermietungen zu deckeln. Sie soll künftig nur maximal 10 Prozent über der „ortsüblichen Miete“ liegen dürfen. Bisher gab es hier keine Grenze. Kritiker befürchten, dass so der Neubau unattraktiver werden könnte, weil hohe Baukosten, Erschließungskosten und Kosten für den Grundstückserwerb aber auch eine hohe Nachfrage die Kaufpeise nach oben treibt und eine Vermietung unluktrativ macht. In der Tat könnte die Neuregelung dazu führen, dass die Miete bei Neuvermietung sinkt, sofern das Objekt jetzt zu Mietpreisen deutlich über der ortsüblichen Miete vermietet ist.  Voraussetzung ist aber immer, dass für die Wohnlage eine angespannte Wohnsituation vorherrscht. Darin liegt auch der Knackpunkt. Diese Feststellung der angespannte Wohnsituation sollen die Ländern vornehmen – ob diese dann tatsächlich vorliegt, werden wohl die Gerichte festgestellen müssen.

Befürworter der Regelung wollen den stark steigenden Mieten in Metropolen wie Berlin einen Riegel vorschieben und hoffen, dass die weitere sogenannte Gentrifizierung in angesagten Wohngegenden verhindert werden kann. Sie sehen auch keine Gefahr, dass sich für Kapitalanleger eine Vermietung nicht mehr lohnen könnte. Viele Kapitalanleger sehen die Immobilie als ein Stück Sicherheit und als Schutz vor der Euro-Schuldenkrise. Wer bis zu dem 30fache der Jahresmiete für eine Immobilie als Kapitalanlage ausgibt, den stört auch die Mietpreisbremse nicht.

Risiko Energieeinsparverordnung

Beschlossen ist bereits jetzt die Verschärfung der energetischen Anforderungen an den Neubau ab 2016. Die Neuregelung sieht vor, dass der höchstzulässige Jahres-Primärenergiebedarf eines Hauses gegenüber der EnEV 2009 um 25 Prozent sinken soll. Solche Ziele sind nur durch erhöhte technische Maßnahmen wie die Verstärkung der Dämmung möglich. Das treibt natürlich die Baukosten und Kaufpreise für Immobilien massiv nach oben. In Verbindung mit der Mietpreisbremse könnte sich eine Vermietung nicht mehr lohnen und die Nachfrage deutlich reduzieren. Investoren könnten vom Neubau weiterer Wohnungen absehen und die Leitragenden wären letztlich die Mieter.

Das sagt der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen:

Pläne zur Mietpreisbremse gefährden Vergleichsmietensystem

Schleichende Entwertung von Immobilien

„Angesichts der Preisentwicklung der letzten Jahre, ist zu beobachten, dass die Inflationsrate stets über dem Mietpreisindex lag und sich damit eine schleichende Entwertung der Immobilie entwickelt hat. Nur in Gebieten, in denen Neubau entsteht und ein hoher Neuvermietungsanteil im Bestand existiert, liegt der Mietpreisindex in Nachholphasen über der Inflationsrate. Das Verbot dieser Nachholeffekte bei der Wiedervermietung kommt einer staatlich verordneten systematischen Eigentumsabwertung gleich und stellt  damit das gesamte Vergleichsmietensystem in Frage“, stellt Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., fest.

Die jüngst vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zeigen deutlich, dass 2013 die Nettokaltmieten langsamer gestiegen sind als die Gesamtteuerung. Die Mieten legten im Bundesdurchschnitt nur um 1,3 Prozent zu und lagen somit unterhalb der Gesamtteuerung (Verbraucherpreisindex) von 1,5 Prozent. Diese preisdämpfende Wirkung ist bereits seit 2008 zu verzeichnen: Zwischen 2008 und 2013 stieg der Mietpreisindex um 9,8 Prozent. Der Verbraucherpreisindex, Indikator für die Inflation, jedoch um 14,3 Prozent.

Bereits die Begrenzung von Erhöhungen der Bestandsmieten auf fixe 15 Prozent innerhalb von drei Jahren im Jahr 2013 hat die Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft verschlechtert. Zwar scheint die Begrenzung zunächst einmal harmlos: Bei einer Inflationsrate von 2 Prozent entspricht dies einer Realerhöhung von etwa 3 Prozent. Bei näherer Betrachtung aber wird deutlich, dass sich bei einer Erhöhung der Inflationsrate auf beispielsweise 5 Prozent (wie es 1980 der Fall war) wieder ein realer Wertverlust ergibt. In Anbetracht der aktuellen Politik der Zentralbanken ist dieses Szenario durchaus nicht unwahrscheinlich. Ob aber in solch einem Fall die Kappungsgrenze wieder aufgehoben wird, bezweifelt Rasch. „Wird aber darüber hinaus die von der großen Koalition angekündigte Mietpreisbremse im Sommer umgesetzt, gibt es in den Ballungsräumen mit vermeintlichem Wohnungsmangel, für die diese Regulierung gelten soll, kaum noch Inflationsschutz“, warnt Rasch.

Zwar erfolge für Neubauten bei der Erstvermietungsmiete keine Kappung, jedoch würden mit diesem Instrument die Mieten faktisch festgeschrieben. Zudem gehe mit der Mietpreisbremse im Hinblick auf die allgemeine Teuerungsrate ein sukzessiver Werteverlust einer Immobilie einher, erklärt Rasch.  Das Ergebnis: „Unter diesen Umständen wird kein neuer Quadratmeter im Mietwohnungsbereich gebaut, denn kein Investor erstellt oder kauft eine Immobilie mit bereits vorprogrammierten eingefrorenen Mieten. Die Regulierungswut wird allen – Mietern wie Vermietern – langfristig nur massiv schaden“, so Rasch abschließend.

und das sagt der Deutsche Mieterbund:

Mieterbund-Präsident Rips: Begrenzung der Wiedervermietungsmieten unverzichtbar, kein Einfluss auf Wohnungsneubau

„Wir begrüßen die Ankündigung von Bundesjustizminister Heiko Maas, einen Referentenentwurf zur Mietpreisbremse in den ersten 100 Tagen seiner Amtszeit auf den Weg zu bringen“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die Aussagen des Ministers heute Morgen im ARD-Morgenmagazin. „Die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten, die in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten 20, 30, ja bis zu 40 Prozent über der Miete in bestehenden Mietverhältnissen liegen, ist unverzichtbar. Die Kritik aus Teilen der Wohnungswirtschaft, der Neubau werde hierdurch abgewürgt, ist überzogen und falsch“, sagte Rips.

Die Einführung einer so genannten Mietpreisbremse hatten CDU und SPD schon vor der Bundestagswahl angekündigt und dann im Koalitionsvertrag fest vereinbart. Wichtig sei jetzt, so Mieterbund-Präsident Rips, dass die neue Mietrechtsregelung so schnell wie möglich kommt und dass der Entwurf des Bundesjustizministers noch vor der Sommerpause im Bundestag beraten werde.

Die Kritik, die Mietpreisbegrenzung schade dem dringend notwendigen Wohnungsneubau, sei nicht nachvollziehbar und überzogen. So würden teilweise Tatsachen verdreht, und vielfach werde offensichtlich in Unkenntnis der tatsächlich geplanten Neuregelung argumentiert, erklärte Rips.

„Die Tränen, die Wohnungswirtschaft und Eigentümer jetzt weinen, sind für mich Krokodilstränen. Der Wohnungsneubau wird durch die Mietpreisbremse nicht abgewürgt, er ist gar nicht betroffen. Kein Vermieter muss die Mieten senken, und hohe Mieten nach energetischen Modernisierungen haben ebenfalls Bestandsschutz. Das steht für alle Kritiker so zum Nachlesen im Koalitionsvertrag.“

 

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