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Steuerwahnsinn und Regulierungswut

Tom / Fotolia.com
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Die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum ist populär und war auch ein Thema im letzten Wahlkampf. Die Schuldigen für hohe Mieten und Kaufpreise waren schnell gefunden – die bösen Makler. Dabei wird der Bau von bezahlbarem Wohnraum überwiegend von Bund, Ländern und Gemeinden blockiert. Mittlerweile müssen Bauherren über 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche in einem Mehrfamilienhaus ausgeben. Das sind 40 Prozent mehr als im Jahr 2000. Eine Studie von Branchenverbänden und dem Mieterbund zeigt, dass die Kostensteigerung überwiegend auf staatliche Vorgaben zurück zu führen sei. Preistreiber sind die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV), Barrierefreiheit, Brand- und Lärmschutz, Finanzierung von sozialer Infrastruktur durch Investoren, Naturschutzauflagen und die Grunderwerbssteuer. Hinzu kommt: um zu bauen, müssen heute über 100.000 Seiten an Gesetzen, Verordnungen und Normen berücksichtigt werden. Wohnungen zu bezahlbaren Mieten können so nicht gebaut werden.

Einnahmen aus Grunderwerbsteuer auf Rekordwert

Die Steuereinnahmen sprudeln wie nie zuvor – so auch die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer. Im ersten Halbjahr 2015 können sich die Bundesländer über 5,3 Milliarden Euro Einnahmen freuen. Insgesamt könnten es dieses Jahr nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes mehr als 10 Milliarden Euro Steuern sein. Damit haben sich die Einnahmen innerhalb von 10 Jahren verdoppelt.

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem einzelnen Immobilienkauf im Neubau oder Bestand an. Seit der Föderalismusreform 2006 können die einzelnen Bundesländer den Steuersatz individuell festlegen. Bis September 2006 galt ein bundesweit einheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent. Seit dem wurde der Steuersatz insgesamt 26 mal erhöht. Nur in Bayern und Sachsen gilt noch der alte Satz von 3,5 Prozent. In den anderen Bundesländern beträgt der Steuersatz bis zu 6,5 Prozent. Zum 1. Juli hat auch Brandenburg den Satz auf den Rekordwert von 6,5 Prozent erhöht.

Spitzenplatz in Europa, die Nebenkosten sind in den letzten Jahren explodiert, insbesondere bei den Grunderwerbssteuern. (Quelle RIV)
Spitzenplatz in Europa, die Nebenkosten sind in den letzten Jahren explodiert, insbesondere bei den Grunderwerbssteuern. (Quelle RIV)

Experten bescheinigen der Grunderwerbsteuer einen Konstruktionsfehler. Die Steuer wird nicht im Länderfinanzausgleich berücksichtigt, so dass sich weitere Erhöhungen für die Bundesländer lohnen. Problematisch sind auch kumulative Effekte, denn je öfter eine Immobilie gehandelt wird, umso teurer wird sie durch die Steuer. Kauft ein Projektentwickler ein Grundstück, bebaut es und verkauft anschließend die Wohnungen, müssen die Erwerber im Prinzip schon zweimal die Steuer bezahlen. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer auf die Bauleistungen. Leider ist die quasi Doppelbesteuerung laut einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs im Jahr 2008 rechtmäßig. Aber auch beim Verkauf der Immobilien können Steuern anfallen.

Europameister der Nebenkosten

Neben der Grunderwerbsteuer müssen Immobilienkäufer noch zwei Prozent Notar- und Grundbuchkosten und ggf. Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent bezahlen. Gerade für junge Familien wird die Eigentumsbildung immer schwieriger. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro erwerben möchte, muss schon über 100.000 Euro an Eigenkapital mitbringen.

Beispielrechnung bei Kauf eines Hauses

Kaufpreis 300.000 €

Grunderwerbssteuer 19.500 €

Notar- und Grundbuchkosten ca. 4.500 €

Maklerprovision 21.420 €

Gesamtkosten 345.420 €

davon 20 % Eigenkapital v. Kaufpreis + Nebenkosten = 105.420 €

Tipp

Beim Bau eines Einfamilienhauses sollten Bauleistung und Grundstückserwerb getrennt sein. So fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis an. Für die Bauleistung muss nur die Mehrwertsteuer bezahlt werden. Um sogenannte Koppelgeschäfte zu vermeiden, sollte ein Fachmann mit einbezogen werden.

Forderung nach Freibeträgen

Der scheinbare Wettbewerb um die höchste Grunderwerbsteuer erschwert zunehmend den Erwerb von Wohneigentum. Das Ziel der Bundesregierung, die Eigentumsquote in Deutschland zu erhöhen, wird so kaum erreicht werden. Auch die Bildung einer Altersvorsorge und die berufliche Flexibilität werden durch die hohe Steuerbelastung behindert. Um das zu vermeiden, könnten Freibeträge helfen. Die bis Ende 1982 geltenden Freibeträge könnten für Selbstnutzer wieder eingeführt werden.

Behördliche Hürden für Bauherren

Die reinen Baukosten sind seit 2000 um rund 27 Prozent gestiegen. Das entspricht in etwa der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten. Hinzu kommen 15 Prozent Kostensteigerungen durch Vorgaben und Anforderungen durch Bund, Länder und Kommunen. Alleine die Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde seit 2002 vier Mal novelliert. Die Anforderungen an die Neubauten wurden immer höher. Das hat auch seinen Preis: die Baukosten sind dadurch um 6,5 Prozent gestiegen.

Teure Energieeinsparverordnung 2016

2016 steht eine weitere Verschärfung der Energieeinsparungsverordnung an. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel beklagte die Verdoppelung der technischen Auflagen für Neubauten. In einer Studie zeigt die ARGE anhand eines Modell-Mehrfamilienhauses, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot durch die neuen Vorgaben in Gefahr ist. Im Vergleich mit der EnEV 2014 stehen Einsparung von 29.610 € in 20 Jahren Mehrkosten von 86.240 € gegenüber. Neben höheren Planungsaufwand sorgt die Haustechnik für höhere Kosten.

Je niedriger der Endenergieverbrauch (blaue Kurve), desto höher sind die Baukosten (rote Kurve). Das gefährdet die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Quelle: ARGE Kiel e.V.
Je niedriger der Endenergieverbrauch (blaue Kurve), desto höher sind die Baukosten (rote Kurve). Das gefährdet die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Quelle: ARGE Kiel e.V.

Wohnungsbauförderung und Flüchtlingspolitik

Seit Jahren beklagen Fachverbände, dass der Wohnungsneubau nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Nun zeichnet sich ab, dass durch den starken Zustrom von Flüchtlingen der Bedarf an Wohnungen noch deutlich steigen wird. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie geht von einem jährlichen Bedarf von 300.000 Wohnungen aus. Laut einer anderen Studie des Pestel-Institus im Auftrag des Bündnisses „Sozialer Wohnungsbau“ liegt der jährliche Bedarf bis 2020 sogar bei 400.000 neuen Einheiten. Dieses Jahr werden rund 260.000 Wohnungen fertig gestellt.

Damit fehlen 140.000 Wohnungen. Laut der Studie fehlen insgesamt bereits jetzt 770.000 Wohnungen in Ballungsräumen. Somit ist der Handlungsbedarf mehr als offensichtlich. Zur Lösung des Problems, schlägt das Bündnis „Sozialer Wohnungsbau“ vor, auf die Grunderwerbssteuer zu verzichten und zur Ankurbelung des Wohnungsbaus attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zu schaffen.

Auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat eine Resolution mit konkreten Maßnahmen veröffentlicht. So sollen zum Beispiel auf die Einführung der EnEV 2016 vorübergehend verzichtet, Vorschriften gelockert und Genehmigungsverfahren beschleunigt werden.

Fazit

Steuereinahmen sind wichtig. Ebenso hat die Erreichung von Klimazielen eine hohe Priorität. Doch die Ziele sollten sich an der Praxis orientieren, um den notwendigen Wohnungsbau nicht zu verhindern sondern zu fördern. Gerade jungen Familien sollten nicht zusätzliche Hürden bei der Eigentumsbildung in den Weg gelegt werden. Wie die jüngste Wohntraumstudie der Interhyp zeigt, wünschen sich 74 Prozent der Mieter in Deutschland Wohneigentum. 

Fabian Möbis

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