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Immobilienmarkt Berlin 2014 – Hauptstadt-Boom hält an

Immobilien in Berlin Foto: Marco2811 - Fotolia.com
Immobilien in Berlin Foto: Marco2811 - Fotolia.com

Auch dieses Jahr bestätigt der Bericht des „Gutachterausschusses für Grundstücke Berlin Brandenburg“ im Rückblick auf 2014 vor allem die stetig nach oben weisende Preisentwicklung im Zentrum der Bundeshauptstadt.

Niedrige Zinsen fördern Investition in Berliner Wohnimmobilien

Zweifelsohne: Der Immobilienmarkt für unbebaute Grundstücke in Berlin und Brandenburg blieb insgesamt stabil. Es sind vor allem die innerstädtischen Lagen in der Hauptstadt, die große, doch zugleich kontinuierliche Preissteigerungen aufweisen. Eine wesentliche Rolle spielen dabei die anhaltend niedrigen Zinsen: Kapitalanleger suchen ihr Glück statt im Sparbuch vor allem in attraktiven und zunehmend preisintensiven Immobilien. Eine Immobilienblase ist aus Sicht vieler Experten in Berlin und Umland jedoch nicht zu erwarten.

Bauland jedoch blieb in Berlin auch 2014 Mangelware: Die Zahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke in der Innenstadt stieg nicht spürbar, auch bebaute Grundstücke wurden nicht wesentlich häufiger als in den Vorjahren verkauft. Vor allem Westberlin hatte zugleich eine erheblich erhöhte Nachfrage zu verzeichnen. Bei den Bodenrichtwerten der Toplagen im Westteil und insbesondere in Mitte war 2014 eine Steigerung von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. So stieg entlang der Südseite der in Charlottenburg gelegenen Tauentzienstraße innerhalb eines Jahrs der Richtwert von 17.000 auf 20.000 Euro pro m². Klare Preissteigerungen registrierte der Gutachterausschuss nicht nur in der zentralen Innenstadt, sondern auch in Teilen von Friedrichshain, der Umgebung des Kurfürstendamms, der Schönhauser Allee und rund um den Nollendorfplatz in Tempelhof-Schöneberg.

Berlin: Verkaufszahlen konstant, Umsätze steigen kontinuierlich

In den zentralen Lagen Berlins wirkt sich der Mangel an Bauland auch auf den Wohnungsmarkt aus: Hier stieg die Nachfrage vor allem bei zentral gelegenen Mehrfamilienhäusern und hochwertigen Lagen. Die Mieten in diesen Gegenden liegen häufig weit über den Zahlen der Berliner Mietspiegels. Während bei der geschlossenen Bauweise des Wohnungsbaus die Bodenrichtwerte fast überall in Berlin um rund 30 Prozent anstiegen, nahm zugleich der Neubau auf den wenigen, zur Verfügung stehenden Grundstücken zu. Hier waren es auch Mehrfamilienhäuser mit geplanten Eigentumswohnungen, die sich großer Beliebtheit erfreuten.

2014 entstanden zunehmend zahlreiche Neubauprojekte in Randlagen der Innenstadt sowie außerhalb des S-Bahn-Rings. Kapitalanleger können dabei insbesondere beim Geschosswohnungsbau mit hohen Mietrenditen rechnen: Denn der Zuzug nach Berlin lässt nicht nach und der Wohnungsmangel bleibt zugleich bestehen. Insbesondere der Markt für Grundstücke, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, verspricht in der Innenstadt hohe Erträge. Auch zuvor eher randständige Lagen außerhalb von Berlin Mitte stiegen in den Preisen hier zum Teil deutlich. Begehrt sind dabei Bestandsimmobilien, die vor 1950 errichtet wurden.

Berlin: Preise für unbebaute Grundstücke sinken in keinem Stadtteil

Grundstücksmarkt Berlin Foto: Marco2811 - Fotolia.com
Grundstücksmarkt Berlin Foto: Marco2811 – Fotolia.com

In den randständigeren Bezirken der Stadt ist diese Entwicklung noch nicht vollständig angekommen. Hier herrscht tendenziell eher ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen dem Angebot und der Nachfrage – vor allem bezüglich unbebauter Grundstücke. Einen leichten Anstieg der Bodenrichtwerte, nämlich circa 5 Prozent, gibt es in den Gebieten mit offener Bauweise zu verzeichnen, die in erster Linie zum Eigenheimbau genutzt werden. In mittleren und guten Lagen ist die Steigerung oft noch deutlich höher gewesen. Der Westteil der Spreemetropole blieb dabei besonders begehrt – auch hier zeigt sich, dass der Immobilienmarkt in Ost- und Westberlin oft noch sehr verschieden ausgeprägt ist. Ein eindeutiges Fazit lässt sich jedoch definitiv ziehen. In keinem Berliner Stadtteil sinken die Preise für unbebaute Grundstücke – vielmehr steigen diese konstant und gleichmäßig, so der Gutachterausschuss. Lediglich in Spandau stagnierten die Bodenrichtwerte in einzelnen Ortsteilen.

Im Gegensatz zu den Bodenrichtwerten blieben die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin jedoch weitestgehend konstant, Steigerungen gab es nur in einigen Stadtteilen. Dazu zählt vor allem der Südosten der Hauptstadt, insbesondere Köpenick und Biesdorf. Starke Tendenzen zu zunehmenden Preisen gibt es bei Ein- und Zweifamilienhäusern außerdem in den sehr guten Lagen Westberlins, darunter Grunewald, Dahlem, aber auch Westend. Deutlich gestiegen ist der Umsatz jedoch 2014 vor allem bei Eigentumswohnungen in Berlin. Hier hat sich 2014 zwar das Angebot nicht vergrößert, dafür jedoch umso mehr die Nachfrage.

Berliner Speckgürtel: Grundstücke werden infrastrukturell immer besser angebunden

Der Preisanstieg in zahlreichen Berliner Lagen macht sich auch im unmittelbaren Brandenburger Umland, den die Planungsbehörden als „zentralen Metropolenraum“ bezeichnen, bemerkbar. Hier hat sich der Umsatz 2014 teilweise erhöht. Insgesamt blieb der Grundstücksmarkt für Wohnungen, der vor allem durch den geplanten Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert ist, stabil. Zugleich werden auch die Randlagen infrastrukturell immer besser erschlossen. Bei neu erschlossenen Wohngebieten stiegen die Preise beispielsweise um zehn bis zwanzig Prozent. Davon betroffen sind dabei vor allem die Lagen im Westen und Süden von Berlin, während die Kaufwerte im Osten und Norden stagnieren. Eine Ausnahme im Speckgürtel bildet Potsdam: Hier gibt es eine anhaltend hohe Nachfrage nach bebauten wie unbebauten Grundstücken – insbesondere in guten Lagen.

Eine gespaltene Entwicklung lässt sich bei Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern im Berliner Speckgürtel ausmachen: Während die nach 1990 entstandenen Wohnanlagen und Siedlungsbereiche als Wiederverkäufe im Wert erheblich sanken, ließen sich Modernisierungsobjekte in guten und zugleich ruhigen Lagen relativ einfach verkaufen. Dabei spielte auch die Qualität des Gebäudes eine ausschlaggebende Rolle. Alte Gebäude mit hohem Investitionsbedarf näherten sich sogar dem Bodenwert an.

Eine Ausnahme im Hauptstadt-Boom bildet der Grundstücksteilmarkt für gewerbliche Objekte. Hier gab es 2014 weder in Arealen außerhalb der Innenstadt noch im Berliner Umland relevante Preissteigerungen. Ähnliche Preisentwicklungen wie bei Bauland zum Wohnungsbau gab es bei unbebauten Gewerbegrundstücken in erster Linie nur in innerstädtischen Bereichen.

Brandenburg: Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser sind gefragt

Eine ganz andere Entwicklung zeigt sich im Brandenburgs Regionen außerhalb des zentralen Metropolenraums: Hier blieb der Markt für unbebaute Grundstücke 2014 – ebenso wie in den Vorjahren – ruhig. In dem Kreis Ostprignitz-Ruppin, der Uckermark sowie Prignitz lagen die Bodenrichtwerte bei Grundstücken zur Wohnnutzung sowie in Dorfgebieten bei circa drei bis fünf Euro pro m². In Städten war das Preisniveau ebenso wie in neuen Siedlungsgebieten für Wohnhäuser höher, liegt jedoch noch deutlich unter den Werten der Berliner Metropolregion.

Selbst bebaute Grundstücke wurden in Brandenburg – außerhalb der Berliner Metropolregion – oft auf niedrigem Niveau verkauft. Ein- und Zweifamilienhäuser gehören dabei noch zu den vergleichsweise selten, aber regelmäßig nachgefragten Immobilien. Hier ist es vor allem die idyllische und preisgünstige Lage, aufgrund derer sich viele Familien für ein Eigenheim in den kleineren Städten oder Dörfern Brandenburgs entscheiden. Mehrfamilienhäuser jedoch finden kaum Abnehmer, denn unter Umständen droht schnell der Leerstand des Objekts. Hinzu kommen, ähnlich wie bei den ebenso selten begehrten Gewerbeobjekten, oft hohe Modernisierungskosten.

Zumeist gilt die Faustformel: Je weiter das Grundstück von Berlin entfernt ist, umso niedriger sind zumeist die Preise und Umsätze. Auch die individuelle Qualität und die infrastrukturelle Erschließung der Immobilie spielen eine wichtige Rolle. Wer diese Kriterien angemessen berücksichtigt, kann seinen persönlichen Immobilientraum in Berlin oder Brandenburg endlich Wirklichkeit werden lassen – inklusive kontinuierlicher Wertsteigerung.

Johannes Schüller

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