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Recht im Hausbau

Baubeschreibung, Dokumentation und die Bauzeitangabe

Baubeschreibung, Dokumentation und die Bauzeitangabe
Baubeschreibung, Dokumentation und die Bauzeitangabe Foto: ©Marco2811 - stock.adobe.com

Ein Überblick über wichtige Neuerungen für den Bauherrn

Bauen wird nicht nur immer teurer, es wird auch technisch immer komplexer. Vor einigen Jahrzehnten noch bestand die technische Ausstattung eines Eigenheims aus einer Zentralheizung, die auch Warmwasser lieferte oder einzelnen Nachtspeicheröfen und dezentral installierten Durchlauferhitzern. Heute wird ein Eigenheim mit aufwändiger Technik, per App zu steuernder Heizung, ggf. einer kontrollierten Wohnraumlüftung, solarunterstützter Warmwasserbereitung und ähnlichen Gerätschaften ausgestattet.

Auch die technischen Vorschriften am Bau sowie die Vorschriften zur energetischen Qualität sind komplizierter geworden. Private Bauherren können unterschiedliche Schlüsselfertigbau-Angebote kaum noch miteinander vergleichen. Und auch die spätere Überprüfung, ob die Bauqualität dem entspricht, was vertraglich geschuldet oder gesetzlich vorgeschrieben ist, wird immer schwieriger.

Baubeschreibung muss präzise angegeben werden

Seit Anfang 2018 sind grundlegende gesetzliche Änderungen in Kraft getreten: Beim Verbraucherbauvertrag (damit auch beim Bauträgervertrag) ist der Unternehmer nunmehr verpflichtet, dem potenziellen Bauherren bereits vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die den Verbraucher über die wesentlichen Eigenschaften der angebotenen Bauleistung informiert, § 650 j BGB. Der Inhalt ist in Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB geregelt. Dort hat der Gesetzgeber einen Katalog der wesentlichen Parameter, die die Baubeschreibung enthalten muss, aufgeführt.

Neben einer allgemeinen Beschreibung sind Gebäudedaten, Angaben zu zugehörigen Planungsleistungen, Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik vorgesehen. Die Baubeschreibung muss Angaben zur Beschreibung der Konstruktion der wesentlichen Gewerke, eine Beschreibung des Innenausbaus und der oben angesprochenen gebäudetechnischen Anlagen ebenso wie eine Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen und der Außenanlagen enthalten. Weiter ist vorgegeben, dass die Baubeschreibung bereits verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten hat.

Herausgabe von Unterlagen

Seit Jahren fordern Bauherrenberater und Sachverständige, bislang zumeist vergeblich, Informationen und Unterlagen ein, um die tatsächlich umgesetzte Qualität der Bauleistung überprüfen zu können. Die Rechtsprechung ist bislang restriktiv, mehrere Urteile zum Bauträgerrecht verneinten bislang jedweden Anspruch auf Übergabe von Planunterlagen, statischen Berechnungen, Revisionsplänen der Elektroinstallation oder Ähnlichem. Verschiedene Versuche renommierter Juristen zumindest eine vertragliche Nebenpflicht zu begründen, führten nicht zu einer durchgreifenden Änderung.

Rechtsanwalt Andreas Renz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.
Rechtsanwalt Andreas Renz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.

Der Gesetzgeber hat sich jetzt dieses Problems angenommen und zum Jahresbeginn in § 650 n BGB eine Verpflichtung des Unternehmers festgeschrieben, gegebenenfalls bereits vor Beginn der Durchführung der Bauleistung Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher-Bauherren herauszugeben, damit dieser gegenüber Behörden den Nachweis führen kann, dass die Arbeiten unter Einhaltung einschlägiger Vorschriften ausgeführt werden. Weiter ist jetzt gesetzlich geregelt, dass diese Übergabeverpflichtung auch im Hinblick auf private Dritte, beispielsweise Darlehensgeber gelten soll. Der Gesetzgeber hat offensichtlich die verschiedenen KfW-Förderprogramme berücksichtigt, bei denen zur Abwicklung regelmäßig Nachweise und Protokolle/Berechnungen vorzulegen sind.

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