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Recht im Hausbau

Mangel arglistig verschwiegen: Haftung noch bis 10 Jahre nach Abnahme

Hausbau: Mangel arglistig verschwiegen
Hausbau: Mangel arglistig verschwiegen Foto: succo / Pixabay

Eines der größten Probleme der gesetzlich geregelten Mangelgewährleistung ist die Tatsache, dass diese befristet ist und, dass diese Frist irgendwann einmal abgelaufen ist. Nicht selten zeigen sich Mängel oder Unzulänglichkeiten unmittelbar nach Ablauf der Frist.

Mängel nicht selten kurz nach Fristablauf

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist bei Bauleistungen beträgt bekanntlich bei 5 Jahre, beginnend mit der Abnahme (§ 634 a Abs. 1 Ziff. 2 BGB). Treten also Mängel, wie Risse, Feuchtigkeit, Algenbefall, platzende Dachsteine oder sich setzende Gründungen erst nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist ein, bleibt der Häuslebauer auf seinem Schaden sitzen. Es gibt da aber einen sprichwörtlichen „Strohhalm“ namens Arglist.

Strohhalm namens Arglist.

Im Gesetz steht nämlich geschrieben, dass Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist abweichend von den kurzen Gewährleistungsfristen verjähren, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 634 a Abs. 3 BGB).

Bis zum Jahre 2002 lag die regelmäßige Gewährleistungsfrist bei 30 Jahren. Aus diesem Grunde trifft man nicht selten heute noch obergerichtliche Urteile an, die eine Gewährleistungshaftung weit jenseits der 10 Jahre beinhalten.

Mit der Schuldrechtsreform 2002 wurde dieser Verjährungsparagraph § 195 BGB grundlegend geändert. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt jetzt nur noch drei Jahre, knüpft aber an die Kenntnis des Gläubigers an. Unabhängig von der Kenntnis beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre.

Aber zurück zur Arglist: Die längere, maximal 10jährige Gewährleistungsfrist kommt nur dann zum Tragen, wenn der Häuslebauer dem Bauunternehmer beweisen kann, dass dieser einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ist schwer, denn Arglist ist etwas, was sich im Innern des Kopfes abspielt. Eben aus diesem Grunde handelt es sich nur um diesen sprichwörtlichen „Strohhalm“.

Der Bundesgerichtshof definiert die Arglist wie folgt: „Arglistig verschweigt, wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung seines Vertragspartners von erheblicher Bedeutung ist, so dass er nach Treu und Glauben verpflichtet ist, diesen Umstand mitzuteilen, er ihn trotzdem nicht offenbart.“

Bei Mängeln an Gebäuden ist dies üblicherweise der Fall, wenn nach Jahren ein ganz offensichtliches Kaschieren festzustellen ist, d.h. dass der ganz klar und deutlich zu Tage tretende Mangel versteckt wurde. Aber auch die Ausführung einer anderen Konstruktionsart, ohne dies dem Bauherrn mitzuteilen, könnte unter einer solchen Arglist subsumiert werden. Wer – ohne dies zu offenbaren – von den vertraglichen Vereinbarungen abweichende, insbesondere nicht erprobte Baustoffe verwendet, handelt arglistig, vgl. OLG München, Urteil vom 25.01.2012 – 27 U 501/10.

Mein Tipp:

Ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen, sind Gewährleistungsansprüche grundsätzlich nicht mehr durchsetzbar. Kann man dem Werkunternehmer aber ein arglistiges Verhalten nachweisen, besteht eine verlängerte Frist bis zu 10 Jahre. Bei ganz gravierenden Mängeln sollte man sich daher die Frage stellen, ob man diesen Beweis erbringen kann. Hier lohnt oft der Weg zum Anwalt, der hier über etwaige Prozessrisiken aufklären kann.

[box type=’normal‘] Andreas Jurisch

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Tel: 0331/27561-11

www.streitboerger.de [/box]

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