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Mit „der“ Baufirma nicht mehr!

Kein Bau ohne Mängel

Eine Kündigung des Bauvertrages ist an sehr hohe Anforderungen geknüpft. Zum Beispiel wenn wegen so schwerwiegender Mängel davon ausgegangen werden kann, dass der Unternehmer gar nicht in der Lage ist, ein funktionierendes Haus zu bauen. @ lassedesignen / Fotolia.com Eine Kündigung des Bauvertrages ist an sehr hohe Anforderungen geknüpft. Zum Beispiel wenn wegen so schwerwiegender Mängel davon ausgegangen werden kann, dass der Unternehmer gar nicht in der Lage ist, ein funktionierendes Haus zu bauen. @ lassedesignen / Fotolia.com

Ursachen, die das Verhältnis der Vertragsparteien trüben können

Und in der Realität bewahrheitet sich das auch oft. Auf so mancher Baustelle kommt es zu Problemen zwischen der Bauherrenschaft und dem bauausführenden Unternehmen. Termine werden nicht eingehalten und es geht nicht voran. Die Mitarbeiter des Bauunternehmens sind unfreundlich und die Kommunikation zwischen Bauherrschaft und beauftragtem Unternehmen ist auf ein Minimum reduziert. Es wird schlampig gearbeitet und es gibt Mängel, die vom bauausführenden Unternehmen als solche nicht gesehen werden. Das sind einige Ursachen, die das Verhältnis der Vertragsparteien trüben können.

Gründlicher Firmencheck vor Vertragsunterzeichnung mindert Risiken

So mancher Bauherr fragt sich in solchen Situationen, warum habe ich mich auf „die“ eingelassen? Wären solche Entwicklungen nicht vorhersehbar gewesen? Antworten darauf muss jeder für sich finden. Erfahrungen bestätigen aber, dass vor Vertragsunterzeichnung oft zu wenig investiert wird, um den künftigen Vertragspartner kritisch zu prüfen und so gut wie möglich kennen zu lernen. Dabei geht es nicht mal um Geld, sondern um etwas mehr Zeit, die aufgebracht werden müsste.

Aus Termindruck wird allzu oft blind vertraut und gehofft, dass schon alles gut gehen wird. Dabei hätten vielleicht ein paar Gespräche mit Bauherren, die mit der Firma bereits gebaut haben, so manche Erkenntnis gebracht. Möglicherweise wurde die Firma sogar darauf angesprochen, solche Kontakte zu ermöglichen. Sie hat eine selbst organisierte Baustellenbesichtigung angeboten, mit wenig Erkenntnisgewinn. Dabei ist es dann geblieben. Das Prinzip Hoffnung gepaart mit einer guten Portion Vertrauen haben dann gesiegt.

Vernünftige Kommunikation unerlässlich

Machen wir uns aber nichts vor. Es handelt sich bei jedem Bauvorhaben um eine individuelle Werkleistung des Unternehmers, bei der es ohne weiteres zu Problemen kommen kann. Auch der gründlichste Firmencheck und die intensive Vertragsverhandlung können das nicht ausschließen. Das ist an sich auch kein Problem. Unstimmigkeiten lassen sich aus der Welt schaffen. Und aufgedeckte Mängel können beseitigt werden. Das obliegt dann dem Werkunternehmer.

Auf der übergroßen Mehrzahl der Baustellen gelingt das. Der erste Schritt bei Problemen bzw. bei Ärger auf der Baustelle sollte immer erst einmal sein, mit dem Unternehmer zu reden. Ein Großteil von Problemen lässt sich schon durch eine vernünftige Kommunikation lösen. Eine gut begründete, mit beweiskräftigen Fotos dokumentierte Mängelanzeige führt zumeist schon zur Versachlichung.

Am liebsten von der Firma trennen

Es gibt aber auch Fälle, wo nichts mehr geht und die Fronten verhärtet sind. Am liebsten würde man dann den Bau stoppen und sich von der Baufirma trennen. Doch geht das so einfach? Welche Risiken bestehen, wenn der Auftraggeber einen Baustopp verfügt oder gar ein Baustellenverbot ausgesprochen hat? Kann man den Vertrag einfach kündigen?

Diese Fragen haben in der Praxis eine große Bedeutung. Eine „Trennung“ von der Baufirma ist zwar ohne weiteres möglich, jedoch birgt sie für die Bauherrschaft enorme finanzielle Risiken. Juristischer Rat, etwa durch Vertrauensanwälte des BSB, ist hier dringend geboten. Bei einer sogenannten freien Kündigung ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen, d.h. im schlimmsten Fall kann der Unternehmer trotz der Kündigung den Restwerklohn fordern. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er in Folge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

Chance zur gesetzlichen Klarstellung verpasst

Grund für die Auseinandersetzung ist oft, dass sich das Unternehmen weigert, angezeigte Mängel anzuerkennen, geschweige denn zu beseitigen. In vielen Fällen wird gar nicht erst reagiert. Würde in diesem Stadium der Vertrag gekündigt, setzen sich die Bauherren erheblichen Schadenersatzforderungen des Unternehmers aus. Denn ein gesetzlich geregelter Anspruch auf sofortige Nachbesserung besteht nicht. Im Bundestag ist zwar gerade erst eine lang erwartete und überfällige Reform des Bauvertragsrechtes auf den Weg gebracht worden. Die Reform bringt auch viele wichtige Verbesserungen für Verbraucher.

Noch nicht gesetzlich verankert ist dort aber, dass Mängelrechte im Bauvertrag sowohl vor als auch nach der Abnahme geltend gemacht werden können. Die derzeitige Rechtslage sieht keine Mängelrechte vor der Abnahme des Bauwerks vor.

Dies hat z.B. zur Folge, dass ein Bauherr gegenüber einem Bauunternehmen die Behebung einer in der Bauphase erkannten, gravierenden Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik oder der vereinbarten Beschaffenheit nicht sofort durchsetzen kann. Vielmehr soll der Bauherr regelmäßig erst die Abnahme des nun mangelhaften Bauwerks abwarten müssen, um die Mängelbeseitigung einklagen zu können. Verbraucherschutzorganisationen wie der Bauherren-Schutzbund e.V. sehen hier weiteren dringenden Handlungsbedarf.

Mängel rügen und Leistungsverweigerungsrecht nutzen

Eine Mängelrüge ist zunächst der richtige Schritt, um auf die Weigerungshaltung des Unternehmers zu reagieren. Das geschieht am besten schriftlich. Hilfreich ist es, wenn die Mängel durch Fotos dokumentiert werden. Der Vertragspartner sollte mit angemessener Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Außerdem kann der Bauherr wegen der Mängel die Einrede des nichterfüllten Vertrages erheben und sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen.

Er ist berechtigt, bei der nächsten Abschlagzahlung einen angemessenen Teil der Vergütung zu verweigern. Das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten wird allgemein in der Rechtsprechung als angemessen betrachtet. In solchen Fällen sollten sich insbesondere bauunerfahrene Laien nicht von ihrem Bauchgefühl leiten lassen. Ohne fachliche Unterstützung werden Mängel oft gar nicht erkannt.

Andererseits – auch bei Bauleistungen gelten Toleranzen, die hinzunehmen sind. Bei der Feststellung und Einschätzung von Mängeln sowie der Schätzung voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten sollten sich private Bauherren deshalb sachverständiger Hilfe bedienen. Das kann im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle erfolgen, wie sie etwa der BSB anbietet. Das enge Miteinander der vom Verein berufenen Bauherrenberater und Vertrauensanwälte hilft hier den Bauherren, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Vertragskündigung sollte Ausnahmefall sein

Die Kündigung des Vertrages sollte der absolute Ausnahmefall sein. Es ist dringend anzuraten, dafür anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Eine Kündigung ist in der Regel an sehr hohe Anforderungen geknüpft. Zum Beispiel kann eine Kündigung erfolgen, wenn wegen so schwerwiegender Mängel davon ausgegangen werden kann, dass der Unternehmer gar nicht in der Lage ist, ein funktionierendes Haus zu bauen.

Der oft ins Feld geführte Grund, dass das Vertrauensverhältnis zerrüttet sei, zählt nur in sehr engen Ausnahmefällen und sollte nur nach genauer juristischer Beratung ins Feld geführt werden. Bei einer außerordentlichen Kündigung – um die handelt es sich in solchen Fällen – müssen dann die Kündigungsgründe hinreichend geprüft und vor allen Dingen auch dargelegt werden. Hier sollte auf jeden Fall die zuvor genannte Mängelrüge mindestens einmal mit einer entsprechenden Fristsetzung und Ablehnungsandrohung ausgesprochen worden sein.

Rechtsanwalt Mark Henkel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.

Rechtsanwalt Mark Henkel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.

Rechtsanwalt Mark Henkel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V.

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