Renovierung bei Auszug: Rechte und Pflichten von Mietern

Die Pflicht, eine Mietwohnung regelmäßig zu renovieren, ist Bestandteil jedes Standard-Mietvertrages – sehr zur Freude von passionierten Handwerkern und Einrichtungs-Fans, die ihre eigenen vier Wände gern und oft neu gestalten. Spätestens beim Auszug stellen sich aber einige Fragen: Welche Renovierungsarbeiten müssen Mieter eigentlich grundsätzlich durchführen? Muss eine Wohnung prinzipiell frisch renoviert übergeben werden? Was kann der Vermieter verlangen – und wo haben Mieter das Recht auf ihrer Seite?

Das Wichtigste gleich zu Beginn: Ein Mieter darf nicht grundsätzlich verpflichtet werden, bei Auszug die Wohnung vollständig zu renovieren. Ob und in welchem Umfang Renovierungsarbeiten notwendig sind, richtet sich vielmehr nach dem Zustand des Mietobjektes, der Dauer des Mietverhältnisses und dem Umfang der auszuführenden Arbeiten. Grundsätzlich dürfen Mieter dabei nicht übervorteilt werden – wer eine Wohnung in einem besseren Zustand übergeben soll als der Zustand, in dem sie übernommen wurde, muss der Aufforderung zur Renovierung nicht nachkommen. Auch wer nur wenige Monate in einer Mietwohnung lebt, muss diese bei Auszug nicht vollständig renovieren – Mietdauer und Renovierungsaufwand stehen dabei in keinem vernünftigen Verhältnis.

Sinnvolle Renovierungsarbeiten rund um den Auszug

Prinzipiell dürfen Mietverträge Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen enthalten, die im Laufe des Mietverhältnisses zu erledigen sind. Diese Klauseln dürfen allerdings weder zu schwammig formuliert sein noch dürfen sie einen starren Fristenplan enthalten – beides macht sämtliche Reparaturklauseln unwirksam. In Abhängigkeit davon, wann und in welchem Umfang die letzten Schönheitsreparaturen erfolgt sind, muss die Wohnung bei Auszug renoviert werden.

Als für Mieter zumutbare Schönheitsreparaturen gilt im Allgemeinen die (fachgerechte) malermäßige Überarbeitung der Mietsache. Konkret umfassen die Arbeiten damit das Streichen von Innentüren sowie von Fenstern und Türen von innen, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren sowie das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken. Wer sich selbst nicht zutraut, eine Wohnung fachgerecht zu tapezieren oder zu malen, findet eine Vielzahl von spezialisierten Fachbetrieben.

Der Mieter hat bei diesen Arbeiten zwar die Pflicht, die Wohnung in einem weitervermietbaren Zustand zu übergeben – konkrete Vorgaben darf der Vermieter allerdings nicht machen. So ist es beispielsweise nicht zwingend erforderlich, an allen Wänden Tapeten zu entfernen oder alle Wände und Decken zu weißen. Der Vermieter muss bei der Wohnungsabnahme auch neutrale, zurückhaltende Wandfarben wie unterschiedliche Weißtöne, helle Beigetöne o.ä. akzeptieren.

Unberechtigte Forderungen und Mitspracherecht

Soll ein Fachbetrieb eine Mietwohnung renovieren, haben Mieter das Recht, bei der Entscheidung mitzubestimmen, sofern sie sich finanziell an den Arbeiten beteiligen sollen. Das gilt insbesondere für Facharbeiten wie die Entfernung von Schimmel, die Vermieter gern ihren Mietern anlasten. Hier sollten Mieter genau aufpassen: Wird die Schimmelbildung durch Wärmebrücken und Baumängel verursacht, muss der Vermieter die Kosten für die Schimmelentfernung vollständig selbst übernehmen.

In jedem Fall unberechtigt ist die Forderung nach Renovierungsarbeiten an der Außenfassade, auf der Veranda und auf Balkonen. Auch Böden sind ausschließlich Sache des Vermieters, sei es der Parkettboden, der abgeschliffen und neu versiegelt werden muss oder der Teppichboden, der nach einigen Jahren Benutzung ausgewechselt werden muss.

Einbauten mit dem Vermieter abstimmen

Beim Thema Böden ist allerdings zu beachten, dass z.B. Laminat- oder Parkettböden, die der Mieter verlegen lässt, als Einbauten gelten, die in der Regel bei Auszug entfernt werden müssen. Insbesondere bei hochwertigen Bodenbelägen erscheint es jedoch im Einzelfall sinnvoller, eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter zu finden – zumal ein hochwertiger Parkettboden eine Wohnung in der Regel aufwertet.

Zu den Einbauten zählen daneben auch Einbauküchen und jede Art von Einbauschränken sowie Paneele, Zwischenwände, abgehängte Decken mit Beleuchtung usw. Nach aktueller Rechtslage sind sie zu entfernen, sofern der Vermieter dies verlangt. In der Praxis erfolgt jedoch in den meisten Fällen eine Einigung zwischen alten und neuen Mietern – die neuen Mieter können die Einbauten meist gegen Zahlung eines Abschlages an die alten Mieter übernehmen.

Gute Information zahlt sich aus

Auch und vor allem in Sachen Renovierung gilt: Wer gut informiert ist, spart bares Geld. Nicht jede Klausel in Mietverträgen ist nach aktueller Rechtsprechung gültig und nicht jede vertraglich vorgeschriebene Renovierung wirklich erforderlich. Übrigens: Wer im Nachhinein bemerkt, dass eine Renovierung im geleisteten Umfang gar nicht erforderlich gewesen wäre, kann sich laut BGH-Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 302/07) vom Vermieter die Renovierungskosten oder einen Ersatz für die Eigenleistungen erstatten lassen.