Wenn man eine Wohnung in der Schweiz mietet, ist es normal, dass die Vermieterin oder der Vermieter eine Mietkaution verlangen. Doch was genau steckt hinter dem Begriff Mietkaution und wie läuft es am Ende tatsächlich ab? In diesem Blog erklären wir Schritt für Schritt, wie die Abläufe bei der Mietkaution funktionieren und welche Regeln man beachten sollte.
Warum ist eine Mietkaution erforderlich?
Eine Mietkaution ist in der Schweiz erforderlich, um eine Wohnung zu mieten. In Hinterlegung einer Kaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, allerdings äußerst sinnvoll, um sich gegen mietrechtliche Forderungen abzusichern. Dazu wird eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen.
Die Höhe der Kaution variiert je nach Region und Wohnungssituation, aber es wird in der Regel erwartet, dass Sie 3 Monatsmieten hinterlegen – was auch der Maximalbetrag ist. Die Mietkaution wird von Ihnen als Mieter/-in getrennt von der Monatsmiete gezahlt und ist in der Regel für die Dauer des Mietvertrags gesichert. Die Höhe der Kaution kann sich jedoch ändern, falls Sie vor dem Ende des Vertrags wechseln oder die Wohnung beschädigt wird.
Welche Arten von Mietkautionen gibt es in der Schweiz?
Es gibt in der Schweiz mehrere Arten von Mietkautionen, die Mieter/innen in Betracht ziehen können.
Eine Art der Mietkaution ist die Zahlung einer Sicherheitsleistung auf ein Sperrkonto. Hierbei zahlt der Mieter/die Mieterin dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag, der diesen Geldbetrag im Fall des Zahlungsausfalls verwerten darf. Der Vermieter muss den Betrag auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegen. Der Mieter muss die Kaution erst zahlen, wenn das Kautionskonto eingerichtet ist. So ist der Mieter vor dem Konkursrisiko des Vermieters geschützt. Die Zahlung in bar ist eher unüblich und kann vom Mieter auch abgelehnt werden.
Der Vorteil dieser Kautionsform ist die einfache Handhabung und der Verzinsung der Spareinlage.
Alternativ zum Sparkonto kann die Kaution auch auf ein Mietkautions-Anlagekonto gezahlt werden. Hier wird der Betrag in Wertpapiere investiert. So kann eine höhere Rendite erzielt werden. Allerdings können bei der Anlage in Wertpapieren auch Kursverluste entstehen, was diese Form auch risikoreich macht.
Eine weitere Variante von Mietkaution ist die Bürgschaft bzw. Mietkautionsversicherung. Diese kann entweder als selbstschuldnerische Bürgschaft oder als Fremdbürgschaft vereinbart werden. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft stellt der Mieter/die Mieterin eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft aus und übernimmt damit die Verantwortung für die Bezahlung aller Forderungen des Vermieters im Falle eines Zahlungsausfalls. Bei einer Fremdbürgschaft stellen Dritte (meist Familienmitglieder) eine Bürgschaft auf den Namen des Mieters/der Mieterin aus.
Der große Vorteil dabei ist, dass der Mieter den Kautionsbetrag nicht auf einem Sperrkonto parken muss und so über eine größere Liquidität verfügt. Allerdings muss dem Abschluss einer Mietkautionsversicherung der Vermieter auch zustimmen.
Wozu darf der Vermieter die Mietkaution verwerten?
Der Vermieter darf die Mietkaution nur unter bestimmten Umständen verwenden. Dazu gehören zum Beispiel Schäden im Inneren und Äußeren der Wohnung, die der Mieter verursacht hat. Der Vermieter kann auch einen Teil der Mietkaution für die Mittelverwendung während des Mietverhältnisses verwenden, wenn er so vereinbart wurde. In einem solchen Fall muss der Vermieter jedoch darauf achten, dass er die Kosten nicht über den Betrag hinaus abzieht, der für die jeweilige Leistung anfallen würde.
Außerdem ist es dem Vermieter laut schweizerischem Recht erlaubt, die Mietkaution zur Deckung von Kosten zu verwenden, die aufgrund von verspäteten Zahlungen des Mieters entstehen. Hierfür muss jedoch zuerst eine schriftliche Mahnung ausgesprochen werden. Wird der Betrag innerhalb einer gesetzlich vorgesehenen Frist nicht beglichen, kann der Vermieter Teile oder sogar den ganzen Betrag der Mietkaution verwerten.
In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass ein Vermieter den gesamten Betrag als Schadenersatz fordert. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er eindeutig beweisen kann, dass der Mieter grobe Pflichtverletzungen begangen hat und damit größere Schäden am Eigentum des Vermieters verursacht hat. Auch hierfür ist es notwendig, dass eine schriftliche Mahnung verschickt wurde und keine Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist erfolgt ist.
Wann erfolgt die Freigabe und Rückerstattung der Mietkaution?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen Vermieter die Kautionssumme innerhalb von 30 Tagen an den Mieter zurückerstatten. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter keine Schäden an der Immobilie verursacht hat und alle Zahlungsverpflichtungen eingehalten hat. In diesem Fall wird die Kaution in voller Höhe zurückgezahlt.
In einigen Fällen kann es jedoch sein, dass der Vermieter einen Teil oder die gesamte Kautionssumme zur Deckung eventueller Schäden oder versäumter Zahlungen behalten möchte. In diesem Fall hat er das Recht, eine Abzugsbescheinigung auszustellen und den entsprechenden Betrag vom Kautionskonto abzuziehen. Der Betrag muss jedoch mit schriftlicher Genehmigung des Mieters vom Kautionskonto abgebucht werden.
Wenn der Vermieter festgestellt hat, dass keine Schäden entstanden sind und alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt wurden, muss er die Kaution innerhalb von 30 Tagen an den Mieter zurückzahlen. Diese Rückerstattung kann direkt an den Mieter erfolgen oder über das Kontokorrent des Untermieters laufen. In jedem Fall muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Bestätigung aushändigen, in der die Freigabe des Kautionsbetrags bestätigt wird.
Der Prozess der Freigabe und Rückerstattung der Mietkaution kann für beide Seiten stressig sein. Daher ist es ratsam, sich über die genauen Bedingungen und Regeln rund um die Kaution im Voraus zu informieren und alle notwendigen Unterlagen ordnungsgemäß aufzuheben. Auf diese Weise kann man vermeiden, dass es beim Ende des Mietverhältnisses zu unnötigen Konflikten kommt und man am Ende noch Geld verliert.
Fazit
Mit der Mietkaution können sich Vermieter vor finanziellen Risiken schützen, während Mieter die Flexibilität haben, zwischen verschiedenen Kautionsformen zu wählen. Indem man sich schon vor Abschluss des Mietvertrags mit den unterschiedlichen Möglichkeiten vertraut macht und sich über die jeweils geltenden Bestimmungen informiert, kann ein Mietvertrag optimal abgeschlossen werden.
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