Gebäudeinstandhaltung – Wem dieses Wort noch nicht so viel sagt, für den beginnen wir zunächst mit einer kurzen Erklärung des Begriffs: Allgemein wird unter Gebäudeinstandhaltung verstanden, dass der ursprüngliche Bauzustand eines Gebäudes und dessen Funktionsfähigkeit versucht wird aufrechtzuerhalten.
Warum dies für Sie als Immobilienbesitzer und für Ihre Mieter so wichtig ist und wie Sie dabei am besten vorgehen, das erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
Bedeutung für Mieter
Ein gut in Stand gehaltenes Haus ist für alle Mieter von großer Bedeutung, denn in einem gut erhaltenen Gebäude fühlt man sich deutlich wohler. Dies hat zur Folge, dass die Mieter so lange wie möglich in dem Haus wohnen wollen bleiben. Das ist natürlich für beide Parteien, also auch den Vermieter, von Vorteil, da es immer eine schwierige Aufgabe ist, einen neuen, geeigneten Nachmieter zu finden. Sollte es doch mal dazu kommen, dass jemand auszieht, wird die Bewerberzahl deutlich höher sein, wenn das Gebäude gepflegt aussieht. Unter dieser Bedingung wird es den Mietern auch am Herzen liegen, den Zustand des Gebäudes und auch der eigenen Mietsräume konstant sauber und ohne Beschädigungen zu erhalten. – Dazu müssen Sie als Vermieter nur ganz einfach mit gutem Beispiel voran gehen.
Bedeutung für Immobilienbesitzer
Ihnen als Immobilienbesitzer wird mit Sicherheit der Werterhalt Ihres Gebäudes am Herzen liegen, da Sie an einem bestimmten Punkt Ihres Lebens den Entschluss gefasst haben eine große Summe Geld in ein Gebäude als Wertanlage zu investieren. Deshalb wäre es doch schade, wenn der Wert Ihres Hauses sinkt, indem es zerfällt. Es ist also nötig, sich als Hausbesitzer dauerhaft um verschiedene Aspekte der Instandhaltung zu kümmern, damit das Gebäude langfristig gesehen nicht an Wert verliert. Vielleicht denken sich einige von Ihnen, dass es eindeutig zu teuer ist, regelmäßige Instandhaltungsarbeiten erledigen zu lassen und, dass Ihr Gebäude ja noch nicht zerfällt oder irgendwelche Schäden bemerkbar sind. Damit sollte allerdings auch nicht so lange gewartet werden, bis es nötig wird, Wartungsarbeiten zu unternehmen, denn dann wird es meist viel kostenintensiver, als einfach regelmäßig die folgenden Maßnahmen zu ergreifen.
Einzelmaßnahmen zur Gebäudeinstandhaltung
Nach der allgemeinen Definition müssen zur Instandhaltung von Gebäuden diese vier Einzelmaßnahmen beachtet werden.
Wartung
Mit regelmäßigen Wartungsmaßnahmen kann plötzlichen Unkosten, wie durch Ausfälle an Geräten, technischen Einrichtungen und Bauteilen, vorgebeugt werden. Zu Geräten gehören zum Beispiel die Stromzähler, Heizungsanlagen oder Fahrstühle. Bauteile wären beispielweise die Fassade oder das Dach.
Zu den regelmäßigen Wartungsmaßnahmen gehört es nun also, einen verbindlichen Wartungsplan zu erstellen, die Inhalte der Aufträge zu analysieren und auch eine Auftragsdokumentation zu erstellen. Der Plan muss auf die speziellen Belange des Gebäudes, des Geräts oder des Bauteils abgestimmt sein und zudem muss er Details zum Ort, dem Termin, den auszuführenden Maßnahmen und den speziellen Baumerkmalen enthalten. Des Weiteren gehören die Vorbereitung im finanziellen und technischen Sinne sowie die Bereitstellung angemessener Arbeitsbedingungen (z.B. Sicherheitseinrichtungen, Arbeitsausrüstung) zu den Wartungsmaßnahmen. Bei der Wartung, also der Ausführung und Funktionsprüfung der schriftlich im Plan festgehaltenen Maßnahmen, sollten Sie stets darauf achten, dass diese nur von qualifiziertem Fachpersonal übernommen wird.
Inspektion
Inspektionsmaßnahmen dienen dazu, den momentanen Ist-Zustand des Gebäudes zu ermitteln. Dazu sollten Sie immer einen Techniker bzw. Bauchfachmann beauftragen, damit die genauen Ursachen der Abnutzung, Veränderung oder Schäden festgestellt werden können, um letztlich geeignete Gegenmaßnahmen zu ermitteln und zu ergreifen. Eine solche Inspektion sollte immer schriftlich und auch fotografisch festgehalten werden.
Instandsetzung
Die Instandsetzung bezeichnet nun die Durchführung aller Maßnahmen, die zuvor ermittelt wurden, und mit denen entweder der Ursprungszustand oder die allgemeine Funktionsfähigkeit einer Immobilie, eines Gerätes oder eines Bauteils erhalten oder wiederhergestellt werden kann. Wird der Zustand des Objektes regelmäßig überprüft, können Verfall, eine teure Instandsetzung oder sogar komplette Neuanschaffungen frühzeitig verhindert werden.
Diese Einzelmaßnahme beinhaltet zudem die Vorbereitung der Durchführung (Aufwandskalkulation: Bereitstellung von Arbeitsmitteln, Materialien und Personal), die Absprache mit den beauftragten Handwerkern (inhaltlich sowohl terminbezogen) und letztlich die eigentliche Durchführung mit anschließender Abnahme und Funktionsprüfung der technischen und bauchtechnischen Maßnahmen.
Modernisierung
Einige Maßnahmen, die zur Verbesserung der Immobilieninstandhaltung ergriffen werden müssen, ergeben sich aus den gesetzlichen Forderungen von beispielsweise der Energiesparverordnung (EnEV) oder dem Energieeinsparwärmegesetzt (EEWärmeG). Beide verlangen eine höhere Energieeffizienz und um in den nächsten Jahren das Klimaziel zu erreichen, werden auch noch weitere Anforderungen hinzukommen (z.B. die Minimierung des Schadstoffausschusses der Gebäudeheizung).
Weitere mögliche Modernisierungsmaßnahmen sind eine Wohnflächenvergrößerung, verbesserte technische Anlagen, Barrierefreiheit oder der Wechsel zu alternativen Energien.
Attraktivitätssteigerung Ihrer Immobilie
Jede der vier genannten Maßnahmen zur Gebäudeinstandhaltung trägt maßgeblich zum Werterhalt Ihres Gebäudes bei. Deshalb sollten die Schritte immer effizient durchgeführt werden und auf den Zustand der Immobilie geachtet werden. Stellen sie eine Beschädigung oder Abnutzung fest, sollten Sie unumgänglich aktiv werden, da es bei Vernachlässigung letztendlich nur zu teuren Reperaturen kommt. Weiter sinkt die Attraktivität der Immobilie für Mietinteressenten bei Verschleiß.
Um nun also die Attraktivität für Mieter, Mietinteresseten oder potenzielle Käufer zu steigern, müssen zum einen die vier genannten Maßnahmen beachtet werden und zum anderen geht es auch darum, die Attraktivität durch die persönliche Bindung, also das Wohlbefinden, der Mieter zu steigern.
Gebäudereinigung
Durch eine regelmäßige Gebäudereinigung wird die Bindung der Mieter an das Objekt gefördert. Zudem bestimmt die Sauberkeit die hygienischen Zustände des Hauses. Wird ein Gebäude nicht regelmäßg geputzt, breiten sich schnell viele Bakterien aus und gerade, wenn das Gebäude auch zu unternehmerischen Zwecken genutzt wird, sollte dies verhindert werden. Werden Keime nicht regelmäßig beseitigt, werden wir Menschen schnell krank und sollte dies auf die hygienischen Zustände Ihrer Immobilie zurückzuführen sein, werden sich Ihre Mieter schnell nicht mehr wohlfühlen. Zudem fällt Dreck direkt ins Auge, sodass auch hier Unwohlsein bei Ihren Mietern die Folge sein würde. Auch der erste Eindruck bei Besuchern und potenziellen Mietern wird durch saubere Zustände im Gebäude eher positiv ausfallen. Letztlich wird durch eine regelmäßige Gebäudereinigung auch der Werterhalt gefördert, was im Interesse eines jeden Immobilieneigentümers sein sollte.
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