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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – wie funktioniert das?

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nattanan23 / Pixabay

Der Zinssatz ist günstig, der Wohnungsmarkt ohnehin leer gefegt – Grund genug für viele Deutsche, sich ein Eigenheim zu kaufen. Oft fehlt jedoch das Eigenkapital. Ist es dann trotzdem möglich, eine Immobilie zu finanzieren?

Vollfinanzierung einer Immobilie ist in anderen Ländern üblich

Die Bedingungen sind klar: Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss mindestens 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme plus Nebenkosten als Eigenkapital aufbringen, damit die Banken einen Kredit gewähren. Konkret in Zahlen ausgedrückt, bedeutet das, der Käufer muss bei einem Gesamtpreis von einer halben Million Euro mindestens 100.000 Euro Kapital besitzen. In anderen Ländern müssen Bauherren kein Eigenkapital vorweisen, damit die Bank die Finanzierung bewilligt. So ist es in den USA und Großbritannien üblich, dass die Bank den vollen Kaufpreis inklusive der Nebenkosten als Kredit gibt.

Diese Vollfinanzierung ist in Deutschland seitens der Banken prinzipiell möglich, doch mit erheblichen Auflagen verbunden. Kreditnehmer müssen eine Festanstellung vorweisen mit einem Gehalt, das Ihnen bequem erlaubt, die monatlichen Raten zu zahlen. Doch das reicht nicht. Läuft zum Beispiel schon ein Autokredit, kann das zu einer Absage führen. Chancen auf eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital hat, wenn die monatlichen

Gesamtbelastungen eines Haushaltes 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Daneben kalkulieren die Banken auch Risiken wie Arbeitslosigkeit, Elternzeit oder Krankheit ein. Letztendlich handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen.

Komplettfinanzierungen erhöhen die monatliche Belastung

Verbraucherschützer haben beobachtet, dass die Banken eher bereit sind, Immobilien auf dem Land komplett zu finanzieren als begehrte Objekte in der Großstadt. Trotzdem werden teilweise horrende Risikoaufschläge verlangt. Das macht die Immobilie im Endeffekt viel teurer, wie folgendes Beispiel zeigt: Wenn eine Nettodarlehenssumme von 350.000 Euro über eine Laufzeit von 20 Jahren getilgt wird, beträgt die monatliche Rate bei einem Kreditangebot mit dem sehr günstigen effektiven Jahreszins von 3,31 Prozent 1820 Euro. Zuzüglich der Restschuld am Ende der Laufzeit von 54.251 Euro.

Dieselbe Immobilie mit einem Eigenkapitalanteil von 70.000 Euro ist mit einer monatlichen Rate von 1129 Euro bei dem deutlich günstigeren Zinssatz von 1,87 Prozent finanzierbar. Die Banken lassen sich das Ausfallrisiko also sehr gut bezahlen. Finanzexperten raten Verbrauchern in der Regel von Komplettfinanzierungen ab. Falls es keine andere Möglichkeit gibt, sollte die Finanzierung jedoch so gewählt werden, dass die Immobilie bei Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei ist. Wichtig ist zudem, auf eine möglichst lange Zinsbindung zu setzen, damit teure Anschlussfinanzierungen wegfallen. Im Vertrag muss ein Passus enthalten sein, der jederzeit Sonderzahlungen ermöglicht.

Bei der Komplettfinanzierung Fallstricke beachten

Trotzdem kann eine Vollfinanzierung unter gewissen Umständen sinnvoll sein. Verfügen angehende Immobilienbesitzer über ausreichend Eigenkapital, muss dies nicht für eine Immobilienfinanzierung verwendet und kann deutlich ertragreicher angelegt werden. Zahlen Hausbesitzer zum Beispiel 2,6 Prozent Zinsen für ihre Immobilienfinanzierung, legen ihr Vermögen aber mit fünf Prozent Rendite an, ist die Vollfinanzierung sicher nicht die schlechteste Idee.

Wer das Risiko einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital eingeht, sollte einen hohen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent vereinbaren und danach ausreichend kapital anhäufen. Denn in der gesamten Finanzierung kann sich der Eigenkapitalanteil bereits nach ein paar Jahren vergrößern. So rückt die Vollfinanzierung näher an die klassische Finanzierung mit Eigenkapital heran. Leider hat die an sich gute Idee einen Fallstrick. Der gestiegene Tilgungssatz sorgt für einen viel höhere Zinsbelastung, was zu einer monatlich fast doppelt so hohen Kreditrate führen kann. Zum Problem kann auch die Anschlussfinanzierung werden. Zwar herrscht aktuell eine Niedrigzinsphase, doch niemand kann voraussagen, wie sich die Zinsen in den nächsten zwei Jahrzehnten entwickeln. Bei Vollfinanzierungen bleibt in der Regel eine Restschuld nach der Kreditlaufzeit. Herrscht zu diesem Zeitpunkt ein ungünstiger Zinssatz, kann die Anschlussfinanzierung zu einer extrem hohen Belastung werden – vor allem dann, wenn das Rentenalter dann schon erreicht ist.

Risiken gut abwägen

Im Vorteil ist, wer zwar kein Eigenkapital besitzt, aber weitere Vermögenswerte wie Sparbriefe, Aktien, Fonds und Rückkaufwerte von Versicherungen in die Finanzierung integrieren kann. Über die Finanzierungsvariante eines Hauskaufes ohne Eigenkapital sollte nur nachgedacht werden, wenn die Abzahlung der Darlehenssumme langfristig gesichert und in der betreffenden Region zu erwarten ist, dass die Immobilienpreise weiter steigen. Doch es gibt noch einen weiteren, unschlagbaren Grund, die Finanzierung ohne Eigenkapital zu wagen. Wenn eine Traumimmobilie zum absoluten Schnäppchenpreis auf den Markt kommt, heißt es bei dem aktuell angespannten Markt, zuzugreifen.

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