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Verbraucherberatung bei Immobilienfinanzierung gestärkt

Verbraucherberatung bei Immobilienfinanzierung gestärkt
Verbraucherberatung bei Immobilienfinanzierung gestärkt

Neue Wortschöpfungen erweitern mal wieder unsere Sprache: „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, „Allgemein-Verbraucherdarlehen“, „Immobiliar-Verbraucherdarlehen“…… Zugegeben, zu den Highlights deutscher Sprachkultur gehören sie sicher nicht. Aber wer sich mit der Finanzierung seines Neubauvorhabens oder eines Immobilienerwerbs beschäftigt, wird nun wohl oder übel mit den Begriffen umgehen müssen. Sie finden sich wieder in einem ab 21.03.2016 in Kraft getretenen Gesetz, mit dem die Wohnimmobilienkreditrichlinie der EU in deutsches Recht umgesetzt wurde. Hauptanliegen ist, die Verbraucherberatung bei Vermittlung und Vergabe von Bau- und Immobilienfinanzierungen im Sinne einer verantwortungsvollen Kreditvergabe qualitativ weiter zu verbessern. Erweiterte Informations-, Aufklärungs- und Dokumentationspflichten sollen den Verbraucher vor Überschuldung und insbesondere dem Verlust der Immobilie schützen. Die neuen gesetzlichen Regelungen betreffen sowohl die Banken und Sparkassen, wie auch die zahlreich am Markt tätigen Finanzdienstleister und Kreditvermittler, die Verbrauchern den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen anbieten oder den Abschluss solcher Verträge vermitteln.

Kreditwürdigkeitsprüfung mit hohem Stellenwert

Eine gründliche Prüfung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse fand auch bisher statt, wenn die Finanzierung eines Bauvorhabens oder eines Immobilienerwerbs angestrebt wurde. Nunmehr besteht per Gesetz seitens des Darlehensgebers die ausdrückliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers. „Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann“, so ist es im Gesetz formuliert. Ziel der Prüfung ist also die Einschätzung, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nachkommen kann. Auch wenn dieses Kriterium mit dem Einschub „voraussichtlich“ eingeschränkt wird, kommt doch ein recht langer Prognosezeitraum in Betracht. Bau- und Immobilienfinanzierungen laufen eben nicht selten 20 oder 30 Jahre, hin und wieder noch länger. Alte Fragen stehen damit erneut, vielleicht verschärft auf der Tagesordnung. Zwei Beispiele, bei denen die Meinungen in der Praxis deutlich auseinander gehen. Ist es mit den Zielen der Kreditwürdigkeitsprüfung vereinbar, wenn bei den derzeit niedrigen Baugeldzinsen eine einprozentige Darlehenstilgung angeboten wird, weil bei einer höheren Tilgung die Zins- und Tilgungsrate aus dem verfügbaren Einkommen nicht getragen werden kann? Wie sieht es mit dem Ziel einer auf lange Zeit tragfähigen Finanzierung aus, wenn kein oder nur geringes Eigenkapital vorhanden ist?

Dokumentationspflichten verstärkt

Es entspricht dem Anliegen des Gesetzes, dass Verbraucher über solche oder auch andere Risiken und damit verbundene Konsequenzen aufgeklärt werden müssen. Der Berater hat sich über den persönlichen Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers zu informieren, um eine passende Empfehlung abgeben zu können. Die von Banken oder Vermittlern gegebenen Empfehlungen und Informationen sind in einem Beratungsprotokoll zu dokumentieren. Ebenso ist zu begründen warum genau die angebotene Finanzierung ausgewählt und für die persönliche Situation und die Ziele der Antragsteller besonders geeignet ist. Hinsichtlich der Dokumentationspflicht fehlt allerdings vom Gesetzgeber die Vorgabe jeglicher Mindestanforderungen. Vieles wird da also am Markt zu finden sein. Vielleicht hilft ja, dass das Protokoll dem Verbraucher auszuhändigen ist. Bei Pflichtverstößen bei der Beratung sieht das Gesetzt Sanktionsmöglichkeiten des Darlehensnehmers vor.

Erweiterte Informationspflichten

Um Entscheidungen sachkundig treffen zu können, haben Verbraucher das Recht auf umfangreiche vorvertragliche Informationen. Das beginnt bereits mit der Information über den Status des beauftragten Vermittlers. In welchem Firmenumfeld ist er tätig, hat er Zugriff auf die am Markt verfügbaren Banken und Bankprodukte oder ist er nur für einen oder eine geringe Zahl von Kreditgebern tätig, wie erfolgt seine Vergütung und in welcher Höhe ist sie zu erwarten. Verbraucher sollten darauf Wert legen, dass die beiderseitigen Aufgaben und Pflichten in einem Auftrag zur Kreditvermittlung schriftlich fixiert werden, einschließlich der Vergütung. Banken und Vermittler halten allgemeine Informationen zur Bau- und Immobilienfinanzierung bereit, die als Grundinformation im Beratungsprozess übergeben werden. Gemeinsam mit dem verbindlichen Darlehensangebot der Kreditgeber ist das „Standardisierte Europäische Merkblatt“ zum Darlehen und nicht zuletzt das Beratungsprotokoll zu übergeben.

Neue Erlaubnis- und Registrierungspflichten für Vermittler

Dipl.-Ing. Marcus Krüger, Servicepartner des Bauherren-Schutzbund e.V.
Dipl.-Ing. Marcus Krüger, Servicepartner des Bauherren-Schutzbund e.V.

Für die Tätigkeit als Vermittler von Baufinanzierungen war bereits eine Gewerbeerlaubnis erforderlich. Sie wurde bisher nach § 34c der Gewerbeordnung erteilt. Diese Erlaubnispflicht wird erweitert und im § 34i der Gewerbeordnung neu geregelt. Wer heute ein entsprechendes Gewerbe zur gewerbsmäßigen Vermittlung von Immobilienfinanzierungen anmelden möchte, muss neben der bisher auch schon notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen insbesondere auch eine Berufshaftpflicht- bzw. Vermögensschadenhaftpflicht und die Sachkunde für die Ausübung der Tätigkeit nachweisen. Diese gilt als erfüllt, wenn solche Berufsabschlüsse wie zum Beispiel Immobilienkaufmann oder –Kauffrau, Bankkaufmann oder -kauffrau, Sparkassenkaufmann oder –kauffrau, Kaufmann oder Kauffrau für Versicherungen und Finanzen – Fachrichtung Finanzberatung, geprüfter Immobilienfachwirt oder auch geprüfter Bankfachwirt nachgewiesen werden können. Für Vermittler, die bereits auf der Basis der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c tätig sind, gelten Übergangsregelungen. Sie haben ein Jahr Zeit, die Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung zu beantragen und die dazu erforderlichen Voraussetzungen zu schaffen. Das betrifft insbesondere den Sachkundenachweis. Umstritten ist die Regelung, dass Personen, die bereits 5 Jahre ununterbrochen als gewerbliche Kreditvermittler nach 34c Gewerbeordnung tätig sind, der Nachweis der Sachkunde erlassen wird. Kritiker haben hier wohl Recht, denn die Dauer der Tätigkeit lässt nur wenige Rückschlüsse auf die Sachkunde des Vermittlers zu.

Sowohl der Darlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen müssen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11a GewO eingetragen werden. Es wird von den IHK geführt und ist für jedermann unter www.vermittlerregister.info zugänglich. Verbraucher haben hier eine gute Informationsquelle. Eingetragen wird nur, wer die vom Gesetzgeber geforderten Voraussetzungen erfüllt.

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