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Berlin: Eine „Schwarmstadt“ und ihre „Schwarmbezirke“

Berliner Immobilien in Mitte Bildrechte: Flickr Berlin - TV Tower / Fernsehturm in Berlin-Mitte Reinhard Link CC BY-SA 2.0 Bestimmte Rechte vorbehalten
Berliner Immobilien in Mitte Bildrechte: Flickr Berlin - TV Tower / Fernsehturm in Berlin-Mitte Reinhard Link CC BY-SA 2.0 Bestimmte Rechte vorbehalten

Harald Simons ist Professor für Volkswirtschaftslehre an der Leipziger Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur und zudem Vorstandsmitglied im Berliner Büro des Empirica Instituts. Seine Forschungsschwerpunkte liegen unter anderem in der Wohnungsmarktanalyse der Regionalwirtschaft und der Untersuchung der demografischen Entwicklung. Ein Begriff, das für potentielle Immobilienkäufer und Investoren von großer Bedeutung sein kann, fällt in Simons Studien derweil besonders häufig: „Schwarmstädte“. Laut Simons ist es besonders das Wanderungsverhalten der jungen Erwachsenen – grob in der Altersspanne von 20 bis 35 Jahre –, das die demografische Entwicklung deutscher Städte und Regionen maßgeblich beeinflusst. Diese Altersgruppe sorgt für die meisten innerdeutschen Umzüge. Und es zieht sie nicht mehr wie früher nur großflächig von Ost nach West, sondern vermehrt in ganz bestimmte Städte. In einem Artikel in der ZEIT vom 23.03.2015 beschrieb der Wissenschaftler die Entwicklung der Schwarmstädte wie folgt: „Im ganzen Land fliegen die Vögelchen hoch, bilden einen Schwarm und fallen dann in die immer gleichen Städte ein“. Es dürfte nicht sonderlich verwundern, dass auch Berlin zu jenen Städten zählt, in denen die jungen und dynamischen Vögelchen besonders häufig einfallen. So ist die Anzahl der 20- bis 34-jährigen Hauptstadtbewohner von 2008 bis 2013 um 11,1 Prozent gestiegen; in der Kategorie der 30- bis 34-Jährigen verzeichnet Berlin gar ein Plus von 22,9 Prozent.

Sind Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte die neuen Berliner Schwarmbezirke?

Doch welche Bezirke sind unter jungen Berlinern eigentlich besonders begehrt? Auch hier liefert ein Blick in den aktuellen Einwohnerstand des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg einige durchaus interessante Erkenntnisse. So verzeichneten in den zehn Jahren von 2004 bis 2014 die Bezirke Mitte (+12,80 Prozent), Pankow (+12,11 Prozent) und Friedrichshain (+9,37 Prozent) das höchste Einwohnerwachstum. Am geringsten viel es im gleichen Zeitraum in Marzahn-Hellersdorf (+3,06 Prozent), Reinickendorf (+3,04 Prozent) und Tempelhof-Schöneberg (+2,04 Prozent) aus. Doch auch im Durchschnittsalter seiner Bewohner entdeckt man deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken. So ist Friedrichshain-Kreuzberg mit einem Durchschnittsalter von 37,7 Jahren der mit Abstand jüngste Bezirk, gefolgt von Mitte mit 39,1 Jahren. Mitte war auch der einzige Bezirk, der in den letzten zehn Jahren im Schnitt jünger geworden ist. Ebenso liegt in diesen Bezirken der Anteil der für Simons so interessanten Bevölkerungsgruppe, nämlich der jungen Erwachsenen, mit 31,5 Prozent (Friedrichshain-Kreuzberg) bzw. 30,28 Prozent (Mitte) deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 23 Prozent. Aus den Zahlen kann man selbstverständlich unterschiedliche Interpretationen und Schlüsse ziehen – reiner Zufall sind solch signifikante statistische Abweichungen aber sicherlich nicht.

Ausgewählte Mikrolagen rücken zunehmend in den Fokus

Für potentielle Investoren sind die Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg aber nicht nur wegen der jungen und dynamischen Bevölkerungsstruktur interessant. Neben hochpreisigen Lagen wie dem Hackeschen Markt, dem Gendarmenmarkt oder dem Bergmannkiez finden sich hier nämlich auch noch interessante Mikrolagen, die nach und nach von Investoren entdeckt werden. Auch solche Mikrolagen sind ein Immobilientrend, der die Hauptstadt besonders auszeichnet. Denn Berlin gleicht mitunter einem 892 Quadratkilometer großen Puzzle aus 12 Bezirken, 96 Ortsteilen und hunderten von Kiezen, unter denen sich auch heute noch viele spannende Mikrolagen mit guten Renditechancen sind. Gleichzeitig ist der Markt aber aufgrund der rapiden Preissteigerungen der letzten Jahre laut Expertenmeinung in einigen hochpreisigen Wohnlagen mittlerweile gesättigt. Umso wichtiger ist es, sich bei einem potentiellen Berliner Investment von Experten, wie z. B. Karänke, beraten zu lassen. Denn anders als vor 10 Jahren ist nicht mehr jeder Immobilienkauf automatisch ein Schnäppchen. Ein gut durchdachtes Investment bietet aber auch heute noch gute Renditechancen. Die Zukunftsprognosen für die boomende Hauptstadt sehen nämlich nach wie vor rosig aus. So verzeichnete 2013 und 2014 jeder einzelne der zwölf Berliner Bezirke ein Wachstum seiner Einwohnerzahl. Bis zum Jahr 2030 soll die Bevölkerung der Hauptstadt ungefähr auf 3,8 Millionen steigen. Zudem könnten laut einer McKinsey-Studie in der boomenden Berliner Technik- und Start-up-Szene bis zu 100.000 neue Arbeitsplätze entstehen. Es deutet also alles darauf hin, dass der Hauptstadt-Boom noch lange anhalten wird.

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