So unterstützt ein Makler bei der Bewertung von Immobilien

Interview mit Alexander von Gaisberg

Herr von Gaisberg, ganz lieben Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Sie sind erfahrener Immobilienmakler und Geschäftsführer bei Makler-BW. Heute möchten wir uns mit einem sehr wichtigen Aspekt Ihrer Arbeit befassen: der Bewertung von Immobilien.

Wie gehen Sie und Ihre Kollegen bei der Bewertung von Immobilien im Allgemeinen vor?

Alexander von Gaisberg: Erst einmal vielen Dank, dass Sie mich eingeladen haben.

Die Immobilienbewertung ist tatsächlich einer der zentralen und wichtigsten Aspekte unserer Arbeit als Immobilienmakler. Eine präzise und genaue Bewertung ist entscheidend, um sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer eine faire und transparente Grundlage für Verhandlungen zu bieten. Wir gehen dabei in mehreren Schritten vor und berücksichtigen eine Vielzahl von verschiedensten Faktoren.

Können Sie uns diesen Bewertungsprozess im Detail erläutern?

Alexander von Gaisberg: Natürlich, sehr gerne. Der erste Schritt ist die sorgfältige Erfassung aller relevanten Daten zur Immobilie. Dazu gehören grundsätzliche Informationen wie: Lage, die Größe des Grundstücks und der Wohnfläche, das Baujahr sowie der aktuelle Zustand des Gebäudes. Diese grundlegenden Daten sind die Basis jeder Bewertung.

Das klingt logisch und nachvollziehbar. Reicht das schon aus, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Alexander von Gaisberg: Nein, das ist nur der Anfang. Nach einer Erfassung der grundlegenden Daten folgt die Bewertung der Lage und der Umgebung. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.

Nach wie vor gilt bei Immobilienmaklern der Spruch: „Die drei wichtigsten Kriterien für den Preis sind Lage, Lage und Lage“

Hier berücksichtigen wir die Mikro- und Makrolage der Immobilie. Zur Mikrolage zählen Aspekte wie die unmittelbare Nachbarschaft, die Infrastruktur vor Ort, Verkehrsanbindungen und die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Makrolage bezieht sich vor allem auf den weiteren regionalen Kontext. Also etwa die wirtschaftliche Entwicklung der Region, die Attraktivität des Wohnorts und ähnliche Faktoren.

Es wird also ein umfassendes Bild der Umgebung und der Region erstellt?

Alexander von Gaisberg: Genau richtig. Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Wenn nicht den Wichtigsten. Eine Wohnung in einer begehrten Stadtlage mit bester Infrastruktur wird deutlich höher bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer strukturschwachen Region oder Lage. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Marktsituation. Hier analysieren wir die Nachfrage und das Angebot nach vergleichbaren Immobilien in der Region. Marktanalysen helfen uns, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Hierfür haben Makler im Allgemeinen ein sehr gutes Gespür. Unsere Immobilienmakler in Ludwigsburg können hier zum Beispiel für deren Region eine sehr präzise Aussage treffen.

Welche Rolle spielt der Zustand und die Bausubstanz des Gebäudes bei der Bewertung?

Alexander von Gaisberg: Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender und ausschlaggebender Faktor. Hierbei geht es um den baulichen Zustand, also ob es sich um eine sanierte oder renovierungsbedürftige Immobilie handelt.

Aspekte wie die Bausubstanz, Asbest oder sonstige Schadstoffe, die Dämmung, das Dach und Fenster sind hierbei von großer und wichtiger Bedeutung. Zusätzlich berücksichtigen wir die Ausstattung der Immobilie. Hochwertige Materialien, moderne Technik und besondere Ausstattungsmerkmale (Fußbodenheizung oder ein hochwertig gestaltetes Bad) können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.

Wie gehen Sie mit besonderen Eigenschaften einer Immobilie um, zum Beispiel einem großen Garten oder einem tollen Swimmingpool?

Alexander von Gaisberg: Solche Besonderheiten fließen natürlich immer auch in die Bewertung mit ein. Ein großer Garten oder auch ein Swimmingpool sind oft wertsteigernd. Besonders in Gegenden, wo solche Ausstattungsmerkmale gefragt sind. Allerdings muss man auch hier die Zielgruppe genauestens im Blick behalten. Ein großzügiger Garten ist in einer Großstadt eventuell weniger relevant als in einem ländlichen Gebiet, wo Familien eher nach solchen Merkmalen suchen.

Es klingt, als ob viele subjektive Faktoren eine Rolle spielen. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Bewertung dann objektiv bleibt?

Alexander von Gaisberg: Das ist ein sehr wichtiger Punkt- Um eine objektive Bewertung zu gewährleisten, nutzen wir standardisierte Bewertungsverfahren wie: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren ziehen wir die Verkaufspreise ähnlicher und vergleichbarer Immobilien in der Region heran. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie abzüglich eines Abschlags für Abnutzung. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien angewandt und berechnet den Wert basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Durch diese standardisierten Methoden können wir subjektive Einflüsse minimieren.

Was man aber bei aller Logik nie vergessen darf: Immobilien sind immer ein emotionales und sehr persönliches Thema.

Wie wichtig ist die Marktkenntnis in diesem Prozess?

Alexander von Gaisberg: Die Marktkenntnis ist essenziell. Ohne geht es nicht. Ein Immobilienmakler muss den lokalen Markt sehr gut kennen und aktuelle Entwicklungen immer mit einbeziehen können. Wir bei Makler-BW beobachten den Markt ständig, führen regelmäßige Schulungen durch und tauschen uns untereinander aus. Dadurch sind wir immer auf dem neuesten Stand. Nur so können wir unseren Kunden eine fundierte und verlässliche Bewertung anbieten.

Welche Herausforderungen sehen Sie in der aktuellen Marktlage für die Immobilienbewertung?

Alexander von Gaisberg: Der Immobilienmarkt ist derzeit in einem ständigen und stetigen Wandel. Steigende Zinsen, nachhaltig veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen und eine volatile Nachfrage stellen uns vor große Herausforderungen. Es ist wichtiger denn je, flexibel und vor allem anpassungsfähig zu sein. Zudem spielen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz eine immer größere Rolle in der Bewertung. Immobilien mit guter Energiebilanz oder einer Photovoltaikanlage sind gefragter und erzielen oft höhere Preise.

Das sind viele Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Abschließend, was würden Sie Immobilienbesitzern raten, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten?

Alexander von Gaisberg: Ich empfehle immer, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt den Besitzern und Käufern eine realistische Einschätzung des Marktwerts.

Das ist nicht nur für den Verkauf, sondern auch für die eigene Vermögensplanung wichtig und unabdingbar. Ein Immobilienmakler kennt den Markt, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktlage und kann daher eine fundierte und objektive Bewertung abgeben.

Vielen Dank, Herr von Gaisberg, für dieses aufschlussreiche Gespräch.

Alexander von Gaisberg: Sehr gerne, es war mir eine Freude.