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Bodenrichtwert ermitteln

Schild mit Aufschrift "Bauland zu verkaufen"
Bodenrichtwert – eine verlässliche Hilfe beim Grundstückskauf Foto: ©Marco2811 - stock.adobe.com

Bodenrichtwert – eine verlässliche Hilfe beim Bauen

Sobald es an die Bebauung oder an den Kauf von Grundstücken geht, so stellt sich häufig die Frage nach dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert dient vor allem der Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. Des Weiteren werden die Bodenrichtwerte häufig zur Wertermittlung von Immobilien oder Grund genutzt, um den Bodenwert zu bestimmen. Grundsätzlich jedoch dient der Bodenrichtwert lediglich als Durchschnittswert, da dieser aus vielerlei Grundstücksverkäufen berechnet wurde. Insofern muss der Durchschnittswert in Relation zu etwaigen Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden, um verlässliche Aussagen zum Marktwert des Objekts treffen zu können.

Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?

Wichtig zu wissen ist, dass weder der Käufer, noch der Verkäufer an den Bodenrichtwert gebunden sind. Dieser spiegelt lediglich Marktdurchschnitt im jeweiligen Ort wieder. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist der Markt nämlich frei und nicht reguliert. Ein Objekt kann zu jedem Preis angeboten werden. Die rechtliche Grundlage zum Ermitteln von Bodenrichtwerten findet sich im Baugesetzbuch. Genauer gesagt findet man diese im § 196 BauGB. In diesem Paragraphen ist jedoch etwas schwammig formuliert, dass in den verschiedenen Zonen, in denen Bodenrichtwerte ermittelt werden können, einheitliche Wertverhältnisse zu herrschen hätten. Aufgrund dessen kann sich eine einzelne Zone auf eine einzelne Straße beschränken, jedoch auch ganze Stadtteile, Ortschaften oder sogar Städte umfassen. Ein einheitlichen Maßstab zur Bestimmung dieser Zonen gibt es jedoch nicht.

Seit 2006 gibt es in ganz Deutschland ein vernetztes Bodenrichtwertinformationssystem (kurz: V BORIS), das auf Initiative der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland (kurz: AdV) entwickelt wurde.

In diesem sind die Bodenrichtwerte aus ganz Deutschland einer breiten Öffentlichkeit leicht und online zugänglich.

Große Abweichungen vom Bodenrichtwert möglich

Innerhalb von ganz Deutschland schwanken die Bodenrichtwerte jedoch stark. Zudem wird zwischen erschlossenem und unerschlossenem Grund unterschieden. Jeweilig wird der Preis pro Quadratmeter angegeben. Das beste Beispiel für einen Wert, der nahe des Bundesdurchschnitts liegt, ist der Bodenrichtwert in Itzehoe. Itzehoe ist eine Stadt mit knapp über 30.000 Einwohnern, die im Südwesten des Landes Schleswig-Holstein liegt. Sie wird durch den Elbe-Nebenfluss Stör durchflossen. Während im Jahre 2016 der Bodenrichtwert noch bei 117 Euro je Quadratmeter lag, so liegt der Bodenrichtwert im Jahr 2020 bei 182,28 Euro für erschlossenes Land. Bei unerschlossenem Land liegt dieser bei 145,82 Euro. Guckt man sich jedoch den durchschnittlichen Bodenrichtwert Schleswig-Holsteins an und anschließend erst, welchen Bodenrichtwert Itzehoe hat, so erscheint letzterer jedoch gering. Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Schleswig-Holstein bei 257,04 Euro pro Quadratmeter. Ganz extrem ist der Vergleich, wenn man in die Freie und Hansestadt Hamburg schaut. Diese ist circa 45 km von Itzehoe entfernt. Trotzdem ist der Bodenrichtwert in Hamburg mit über 660 Euro pro Quadratmeter mehr als 3,6-fach so hoch.

Bundesweit liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert übrigens bei 209,12 Euro pro Quadratmeter erschlossenem Grund. Die Tendenz ist jedoch ständig steigend.

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