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Immobilienerwerb

Neue Regelungen der Maklerkosten

Unterschrift des Maklervertrages
Neue Regelungen der Maklerkosten Bild: © freepik.com

Nun ist es da: Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Kurz vor Weihnachten, am 23.12.2020, tritt das Gesetz mit dem sperrigen Namen in Kraft, wirft aber bereits jetzt seine Schatten voraus.

Seit über 120 Jahren regeln fünf Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches den Mäklervertrag. Ja, tatsächlich ist das „ä“ korrekt. Der Makler ist juristisch ein Mäkler, der nicht makelt, sondern mäkelt. So jedenfalls bis Weihnachten. Mit Einführung des Gesetzes wird dem üblichen Sprachgebrauch Rechnung getragen, und aus dem Berufsstand der Mäkler wird auch im BGB ein Makler. Der Wortursprung stammt übrigens von dem niederländischen „maken“, was machen, zustande bringen oder handeln bedeutet, so wie es auch heute noch auf Plattdeutsch verwandt wird. Mit „Makel“ (vom lateinischen „macula“ „Fleck“) hat „makeln“ nur insofern zu tun, als dass der Händler auf einen Makel hinweist, also mäkelt und meckert. Das BGB kennt auch keine „*/_Innen“, gleichwohl kann die Maklertätigkeit von Personen jeglicher Genderzuordnung und auch von Firmen ausgeübt werden.

Nebenkosten im Fokus der Politik

Ein positives Image hat der Makler nicht. Herrscht doch insbesondere für den Immobilienmakler die Annahme vor, dass sie oder er sehr viel Geld für eine überschaubare Leistung erhält. Nachdem in 2015 das „Bestellerprinzip“ für die Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt wurde, folgte zum Bundestagswahlkampf 2017 die politische Diskussion, auch bei Kaufimmobilien regulierend eingreifen zu müssen. Hintergrund war die Idee, dass sich mit Reduzierung der Kaufnebenkosten mehr Menschen eine eigene Immobilie leisten könnten.

Tatsächlich verteuern die Nebenkosten jeden Immobilienerwerb. Je nach Bundesland werden auf den Kaufpreis gerechnet bis zu 6,5 % (Brandenburg, Berlin 6,0 %) Grunderwerbsteuer fällig. Hinzu kommen rd. 1,5 % für den Notar und Grundbuchgebühren. Der vermittelnde Makler bekommt in der Regel 6 % zuzüglich Umsatzsteuer, zurzeit also 6,96 % und ab 01.01.2021 wieder 7,14 %. Während die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten ausschließlich der Käufer zu zahlen hat, gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Handhabungen, wer die Provisionsrechnung bekommt. In Berlin und Brandenburg war es üblich, dass entweder Käufer oder Verkäufer die Provision alleine zahlt. In den meisten Bundesländern war es „ortsüblich“, dass sich beide Parteien die Courtage teilen.

Der Vorstoß der Grünen im Bundestag in 2018 zielte nicht etwa darauf ab, die Grunderwerbsteuer zu senken, oder Provisionen und Notargebühren von der Umsatzsteuer zu befreien, sondern die Vergütung der Makler zu beschränken. Und das nicht zu knapp: mehr als 1,68 % (mit MwSt. 2 %) sollten es nicht sein. Klar, dass die Interessenverbände der Makler gegen dieses Ansinnen Sturm liefen. Denn dies hätte eine Umsatzeinbuße von 72 % bedeutet! Der Umsatz ist ja nicht etwa der Gewinn des Maklers, hiervon sind zunächst Büromieten, Inserate, Mitarbeitergehälter und alle anderen Kosten zu begleichen. Eine beispiellose Insolvenzwelle wäre die Folge gewesen.

Die Frage ist auch, ob mit rund fünf Prozent geringeren Gesamtkosten sich viel mehr Kaufwillige eine Immobilie hätten leisten können. Zum Vergleich: Während des Gesetzgebungsverfahrens sind nach Beobachtungen von Immobilienscout24 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin um 18 % gestiegen.

Maklerrecht
Vermeiden Sie Rechtsstreite – nun gilt die Textform auch für Kaufinteressenten Bild: © freepik.com

Kaufnebenkosten bleiben gleich

Eine Reduzierung der Kaufnebenkosten ist mit den ins BGB neu eingefügten Paragraphen § 656a-d nicht verbunden. Auch kein Bestellerprinzip. Was aber dann? In erster Linie sieht das Gesetz eine transparente bundeseinheitliche Lösung für die Mehrzahl der Immobilienkäufe der Bundesbürger vor, nämlich (Eigentums-) Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Baugrundstücke oder Mietwohnhäuser gilt die neue Regel nicht.

Zwei wesentliche Änderungen gibt es dann aber doch. Die „Doppeltätigkeit“, also die entgeltliche Tätigkeit für beide Parteien, ist in der Art geregelt, dass der Maklerlohn je zur Hälfte getragen wird. Das bedeutet für Immobilien in Berlin und Brandenburg, dass ab 23.12.2020 kein Kaufvertrag mehr geschlossen werden kann, bei dem der Käufer allein – oder zu mehr als der Hälfte – die Provision zu zahlen hat. Weiterhin möglich ist die Vertragsgestaltung, dass ausschließlich der Verkäufer den Makler bezahlt. Wird der Provisionssatz für den Käufer künftig also mit 3,57 % (inkl. USt.) angegeben, ist klar, dass auch der Verkäufer den identischen Satz zu zahlen hat. Der Hinweis „käuferprovisionsfrei“ bedeutet, dass sich Makler und Verkäufer darauf verständigt haben, dass die Leistung nur durch den Verkäufer vergütet wird.

Die andere wesentliche Änderung wird in der Praxis zumindest einen höheren Erklärungsaufwand bedeuten: die Vorschrift der Textform für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Dass zwischen dem Verkäufer und dem durch ihn beauftragten Makler ein Vertragsverhältnis besteht, ist nachvollziehbar. Es war auch bislang schon gängige Praxis, dass die Details des Vertrages als Text fixiert waren.

Textform auch für Kaufinteressenten

Etwas schwieriger nachzuvollziehen ist aber das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Käuferseite. Die gesetzliche Neuregelung der Textform meint nicht den notariellen Kaufvertrag. Der Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, den der Makler vermittelt. Die Geschäftsbeziehung – und damit zumeist ein Vertragsverhältnis – wird aber schon deutlich früher eingegangen. Entdeckt beispielsweise ein Kaufinteressent hier im ImmobilienJournal oder im Internet eine ansprechende Annonce, in der ein Makler eine Immobilie vorstellt, wird er den Makler kontaktieren. Möchte der Makler für die Vermittlung die Hälfte der Provision vom Käufer erhalten, so erfolgt bereits der Versand eines Exposés im Rahmen eines Vertragsverhältnisses. Neu ist das nicht. Wer schon einmal online ein Exposé angefragt hat, wird ein paar Häkchen zu Widerruf, sofortigem Beginn, AGB und Kontakterlaubnis gesetzt haben, bevor das Exposé geöffnet werden konnte. Bald kommt noch ein Schritt hinzu. Es reicht nicht mehr der Hinweis aus, dass jeder Interessent einen Maklervertrag eingeht, der ihn zur Zahlung verpflichtet, wenn er denn auch Käufer wird. Um der Textform zu genügen wird der Interessent ab 23.12.2020 einen (vorgefertigten) Vertragstext an den Makler zurückschicken müssen. Wahrscheinlich wird das technisch mit einem zusätzlichen Häkchen realisiert werden können.

Für Kaufinteressenten wird sich also nicht allzu viel ändern. Und Verkäufer haben künftig die Wahl, die Provision vollständig zu übernehmen bzw. den Käufer zur Hälfte zu beteiligen.

Lars Pillau, selbstständiger Immobilienmakler der BVBI

Kontaktdaten:
Berliner Volksbank Immobilien
Tel.:      030 56 55555-0
Mail:     info@bvbi.de
Web:    www.bvbi.de

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