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Immobilienerwerb

Immobilieninvestment 2021 in Berlin und Brandenburg

Immobilieninvestment in Berlin und Brandenburg 2021
Immobilieninvestment in Berlin und Brandenburg 2021 © BVBI | Lars Pillau

Die BVBI – Berliner Volksbank Immobilien ist als großes Immobilienmaklerunternehmen traditionell eng im Berliner und Brandenburger Immobilienmarkt verwurzelt. Wie die Volksbank selbst neben klassischen Eigentumswohnungen auch Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbebauten und Bauprojekte finanziert, so finden sich natürlich solche Immobilie im Bestand der Kunden.

Die meisten Privatkunden kennen Immobilien zur Kapitalanlage in Form von Eigentumswoh­nungen, die dann in der Vermietung eine Rendi­te erzielen. In der Vergangenheit gab es immer mal wieder besondere (steuerliche) Anreize, mit Sonderabreibungsmöglichkeiten vermehrt privates Kapital in den Immobilienmarkt einzu­werben und so den Wohnungsneubau anzukur­beln. Solche zusätzlichen Anreize braucht es in Zeiten niedriger Zinsen nicht, um Immobilien als Anlagealternative zu klassischen Bankpro­dukten zu positionieren. Aber ohne steuerliche Begünstigungen fließt das Geld auf Grund des günstigeren Preisniveaus in bereits bestehende Immobilien statt in den Wohnungsneubau.

In der Folge steigender Nachfrage nach ver­mieteten Eigentumswohnungen und magerer Renditeerwartungen, hat sich das Preisniveau soweit verteuert, dass mancherorts kaum noch ein preislicher Unterschied zwischen vermie­teten und bezugsfreien Eigentumswohnungen auszumachen ist. Viele Verkäufer versuchen derzeit, die Gunst der Stunde zu nutzen, indem sie ihre Wohnung zu einem nochmals höheren Angebotspreis anbieten (lassen). Ob es klug ist, nach dem Motto „jeden Morgen steht ein Dummer auf – man muss ihn nur finden“ zu verfahren, bleibt einmal dahingestellt. Denn längst nicht jedes Angebot führt auch zu einem Verkauf. Der Gutachterausschuss Berlin weist online (Abfragedatum 10.01.2021) für 2020 insgesamt 2.046 Verkäufe vermieteter Eigen­tumswohnungen aus. Das Preismittel lag bei 3.186 Euro je Quadratmeter.

Nur nicht verkalkulieren

Nur nicht verkalkulieren
© freepik.com

Während ein zu hoher Angebotspreis auf der Verkäuferseite dazu führen kann, dass die Im­mobilie gar nicht – oder schlussendlich nach Preisreduzierungen unter Wert verkauft werden muss, kann auf der Käuferseite das erhoffte Anlageziel verfehlt werden, wenn die „Rendite“ nicht stimmt.

Wie die Beispielrechnung verdeutlicht, weicht die tatsächliche Rendite nach Berücksichti­gung aller Kosten deutlich von der vereinfach­ten Renditerechnung „Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis“ ab. Folgend eine Beispielrechnung:

Kauf vermieteter Eigentumswohnung mit 62m² und 620€ Monatsmiete

Kaufpreis 200.000€
+ 6% Grunderwerbsteuer 12.000€
+ ca. 1,5% Notar/Gericht 3.000€
+ 3,57% Maklerkosten 7.140€
= Gesamt 222.140€

Jahresnettokaltmiete 7.440€
+ Betriebs-/Heizkosten 2.232€
– Hausgeld inkl. Rücklage 2.976€
– WEG-Einzelverwaltung 480€
= Mietüberschuss 6.216€

Während die „Überschlagsrechnung“ noch eine Rendite von 3,72% p.a. verspricht, schmilzt die Rendite unter Berücksichtigung der Kosten auf 2,8% zusammen. Das ist sicher besser als nichts und erst recht besser als Negativzinsen zahlen zu müssen. Es bleibt aber zu bedenken, dass aus der Rendite ggf. auch Reparaturen in­nerhalb der Wohnung zu zahlen sind. Auch das Risiko, einen Mietausfall zu erleiden, sollte ein­kalkuliert werden.

Wie dieses Beispiel zeigt, ist es unerlässlich, den Angebotspreis unter Abwägung der Marktbedingungen realistisch anzusetzen – und hierbei ist das Thema Mietendeckel oder Mietpreisbremse noch gar nicht angesprochen.

Was die Immobilienmakler der BVBI für Ver­käufer von vermieteten Eigentumswohnungen leisten, ist bei größeren Investmentimmobilien nicht nur selbstverständlich, sondern auch deut­lich umfangreicher.

Investment im größeren Stil

Gewerbeimmobilien in schwierigem Marktumfeld
Gewerbeimmobilien in schwierigem Marktumfeld © BVBI | Lars Pillau

Das, was für die einzelne vermietete Wohnung gilt, lässt sich nicht einfach mit der Anzahl der Wohnungen in einem Mietwohnhaus multiplizie­ren. Hier spielen natürlich auch andere Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise die Bausubstanz, aber auch baurechtliche Entwicklungspotentiale des Hauses oder des Grundstücks.

Und, na klar, in Berlin auch die Berücksichtigung des Mietendeckels über das normale Mietrecht hinaus.

Erstaunlich viele Verkäufer von sogenannten Investment-Immobilien sind private Haushalte und Mittelständler. Auch weil es bei einer solchen Immobilientransaktion um viel Geld geht, ist es ratsam, den Verkaufsprozess in die Hände eines gut aufgestellten Maklerhauses zu geben. Die fachliche Kompetenz ist dabei aber nur einer der Gründe. Mindestens genauso wichtig ist es, den richtigen Marktzugang zu finden. Denn anders als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswoh­nungen ist der Verkauf von Mietwohnhäusern, Bürohäusern, Einzelhandels- oder Gewerbeim­mobilien ein sogenanntes „B2B-Geschäft“, also der direkte Draht zwischen Geschäftsleuten.

Das ist auch der Grund, warum Immobili­enangebote für Investment-Objekte auf den Immobilienplattformen eher selten zu finden sind. Die BVBI pflegt hier seit Jahren einen engen Kontakt zu Immobilieninvestoren aus Berlin, Brandenburg und dem In- und Ausland, die sich in der Hauptstadtregion engagieren. Neben klassischen Immobilien- und Woh­nungsgesellschaften zählen auch Investoren aus dem Finanzsektor, Fonds und Pensions­kassen, Stiftungen und Vermögensverwal­tungen zum Kundenstamm.

Die hierfür notwendige Vertrauensbasis ist zum Teil über Jahrzehnte gewachsen und wird im­mer wieder neu durch qualifizierte und kompe­tente Arbeit der BVBI bestätigt.

Gewerbeimmobilien in schwierigem Marktumfeld

2020 war auch für die Immobilienbranche ein außergewöhnliches Jahr. Nach dem ersten Lockdown im März herrschte zunächst ei­ne gewisse Schockstarre. Im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum verzeichnet der Gutach­terausschuss für das erste Halbjahr 2020 ei­ne Halbierung des Umsatzes für Wohn- und Geschäftshäuser, wobei auch der Preis pro Quadratmeter um 11,7% auf durchschnittlich 3.267 Euro je Quadratmeter nachgab. Deutlich schlechter ist die Marktlage bei reinen Büro- und Geschäftshäusern. Die Unsicherheit über die mittelfristigen wirtschaftlichen Corona-Folgen mit verstärktem Homeoffice, befürchteter In­solvenzwelle und Einzelhandelssterben führte zu einem Umsatzrückgang um fast 70% bei zudem um 16,1% niedrigerem Preisniveau.

Trotz des schwierigen Marktumfeldes ist es der BVBI gelungen, nicht nur im Bereich der Wohn- und Geschäftshäuser Kaufverträge zu vermit­teln, sondern auch reine Gewerbeobjekte. Ein Beispiel ist der Neubau des Cross Media Cen­ters in Berlin-Adlershof, das ausgerichtet auf die Branchen Medien, IT und Kommunikation, schon vor Fertigstellung an eine Vermögensverwal­tungsgesellschaft verkauft werden konnte.

Gern stehen Ihnen Herr Pillau und Herr Kunert beim Verkauf Ihrer Investment-Immobilie zur Verfügung.

Lars Pillau © BVBI
Lars Pillau © BVBI

Lars Pillau
Immobilienmakler Investment
Tel: (030) 56 55555-15
Email: lars.pillau@bvbi.de

Ralf Kunert © BVBI
Ralf Kunert © BVBI

Ralf Kunert
Immobilienmakler Spezialimmobilien
Tel: 030) 56 55555-12
Email: ralf.kunert@bvbi.de 

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